Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: Какой район Москвы, по-вашему, имеет репутацию самого интеллигентного?

Благодарим компанию «Галс-Девелопмент» за предложенную тему!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
02 июля 2013 года

Депрессивные районы могут стать «золотыми»

Каким из них суждено повторить судьбу Гарлема?

В последнее время в Москве возрос интерес к теме комплексного облагораживания территорий и повышения статуса ранее неблагополучных районов. В частности, это связано с программой реконструкции столичных промзон. Правда, восприятие престижа района формируется десятилетиями, поэтому, по мнению специалистов www.irn.ru, ждать перемен придется долго. Но делать ставки на новых фаворитов можно уже сейчас.


Ждем перемен
В международном агентстве недвижимости Gordon Rock приводят яркий пример изменения статуса района и связанного с этим локального всплеска цен на жилье. Так, Гарлем, имеющий далеко за пределами Нью-Йорка славу бандитского черного гетто, давно уже не тот, что известен нам по голливудским фильмам. В 1990-е годы район продемонстрировал прирост цен в размере 300%, в то время как в целом по городу цены выросли за этот же период лишь на 12%. «Площадь жилья в Гарлеме с 1990 по 2006 год увеличилась на 14%, и это несмотря на снос большого количества устаревших зданий. За этот же период численность населения выросла на 17%. Причем вновь прибывшие были представителями среднего класса из европейских, азиатских и латиноамериканских стран», – отмечает Станислав Зингель, президент Gordon Rock.

По мнению экспертов, серьезного повышения престижа отдельных территорий в Москве можно ожидать в рамках проектов по реконструкции промзон. «Ярким примером такого преображения территории является район Плющихи, где на месте многочисленных промпредприятий «выросли» элитные новостройки», – говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.

Среди перспективных проектов эксперты выделили грядущую реконструкцию промзоны «ЗИЛ». «Район сейчас можно считать неудачным для жизни. Но в результате реконструкции здесь появятся прогулочные зоны, объекты инфраструктуры, в том числе спортивные и учебные центры, представленная же здесь недвижимость в основном будет относиться к бизнес-классу», – полагает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Денис Бобков также перспективным районом считает Южнопортовый: «Там еще находятся предприятия, однако благодаря расположению на берегу Москвы-реки недалеко от центра есть возможность создать рекреационную зону, а после проведения редевелопмента района – он станет достаточно интересным для проживания».


Против ветра
К наиболее престижным районам Москвы, помимо центральных, традиционно относятся западные. «Престижность районов вдоль Ленинского проспекта, например, определялась и определяется тем, что в них живут сотрудники научных и образовательных учреждений столицы», – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»

Принято считать, что современное деление Москвы на престижный запад и непрестижный восток начало формироваться в советское время. Однако традиция заложена намного раньше – еще в царские времена богатые районы располагались на западе, а бедные – на востоке. «Есть легенда, что это происходило из-за розы ветров, - говорит заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. – То есть в связи с высоким риском пожаров, все кузницы и производства старались размещать именно на окраине восточных районов, ведь ветер в случае пожара распространялся от городской застройки в область».

В пределах исторического центра города именно на западе расположены самые красивые и богатые особняки – на улицах Остоженка, Поварская и на Арбате. А печально знаменитая Хитровская площадь и Хитров рынок находится на востоке центра рядом с Басманным и Таганским районами. В XIX веке Хитровка была одним из самых зловещих районов Москвы, где жили, как бы сейчас выразились, преимущественно маргиналы – нищие, воры, беглые уголовники.


Советские эксперименты
В советские времена эта тенденция укрепилась. Наиболее благоприятными для проживания становились районы, где возводилось жилье для ученых, академиков, преподавателей ВУЗов, партийных деятелей, чиновников и т.д., – то есть юго-запад, запад и северо-запад столицы.

«А «нехорошими» стали считаться районы массового строительства жилья для приезжих, – рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. – В 1970-х годах хлынула волна переселенцев из сёл в столицу. В Москве требовались рабочие, для них строилось жилье, их прописывали временно с последующим продлением». Общежития для них появлялись в Текстильщиках, Орехово-Борисово, Южном Чертаново – то есть на востоке и юго-востоке Москвы.

В то же самое время престиж Северного Чертаново повышался: в 1970-1980-х годах там появились первые экспериментальные панельные дома повышенной комфортности с подземными парковкой и проездами, с квартирами свободной планировки. В документах этот эксперимент значился как образцово-перспективный жилой район (ОПЖР) «Северное Чертаново». Жилье в экспериментальном микрорайоне и сейчас стоит дороже, чем в соседних домах. Квартиры продаются по цене $5500–6500 за кв. м, тогда как в среднем в Северном и Центральном Чертаново квадратный метр, по данным www.irn.ru, стоит $5143, а в среднем по ЮАО – $4683.


Центр не всегда престижен
С переходом к капитализму и появлением рынка недвижимости как такового дифференциация районов еще более усилилась. «В первую очередь обозначился элитный сегмент в центре и бизнес-класс в популярных западных и северных районах города, - говорит Ирина Кирсанова. – Стоимость подобных предложений довольно сильно отличалась от экономкласса того же Марьина, где велась панельная застройка на месте Люблинских полей орошения». К слову, этот район начал застраиваться примерно в то же время, что и Крылатское – на рубеже 1970-1980-х годов. Оба района расположены на окраинах Москвы и в обоих застройка велась по единому градостроительному плану, а не хаотично. Однако в Крылатском квадратный метр стоит более $6000, а в Марьино – около $4500 (смотрите сервис «Цены на жилье по районам»).

Сейчас самые дорогие районы расположены в центре Москвы. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», это Арбат ($9443 за кв. м), Тверской ($9107 за кв. м), Остоженка ($9004 за кв. м) и Китай-город ($8920 за кв. м). Интересно, что Остоженка из Советского Союза вышла далеко не самым престижным районом. «До реорганизации район Остоженка престижным не считался – это был район коммуналок и ветхих домов. Сегодня же этот район называют «Золотой милей» Москвы», – отмечает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Расположение в центре не единственный показатель, влияющий на цены и престиж района. Например, квартиры в Гагаринском, Ломоносовском, Беговом и Донском стоят дороже, чем в Таганском. А допустим, Басманный район, также расположенный в ЦАО, занимает лишь 24-е место в рейтинге районов Москвы на www.irn.ru. Квадратный метр в нем стоит в среднем $5920, по этому показателю район уступает, например, Академическому, Крылатскому и Черемушкам.

«С ростом столицы так получилось, что некогда непрестижные районы с их не очень привлекательными домами оказались довольно близко к центру, тогда как новые районы с комфортным жильем оказались от центра далеко. В связи с этим центр перестал быть главным критерием престижности района, и, к примеру, недвижимость в районе Текстильщики стоит дешевле, чем в Митино или Солнцево», – подтверждает эту тенденцию руководитель отдела связей с общественностью ЕГСН Римма Балясникова.


Престижные окраины Петербурга
Еще меньше близость к центру влияет на цены на жилье в Санкт-Петербурге. Конечно, и там жить в центре достаточно престижно, например, большой популярностью у покупателей пользуются Центральный и Петроградский районы. Однако в отличие от Москвы, где даже «убитая» квартира в центре порой вопреки здравому смыслу будет стоить дороже современного жилья на окраине, цены в историческом центре Северной Пальмиры очень сильно отличаются. По данным агентства недвижимости Home Estate, стоимость жилья в старом фонде центра Санкт-Петербурга в среднем варьируется от 90 000 руб. до 200 000 руб. за 1 кв. м.

«В Петербурге самыми лучшими и, естественно, самыми дорогими местами для жизни считаются Крестовский и Каменный остров», – говорит Павел Пономарев, исполнительный директор ОАО «Городские инновационные технологии». Эти районы расположены хоть и в небольшом, но все же удалении от центра города. Глава центра прикладных исследований Европейского университета Олег Паченков также отнес к наиболее престижным Московский район Санкт-Петербурга.

Отличительной чертой Санкт-Петербурга является то, что в его административные границы входят пригороды, которые в виду исторической или природной ценности являются даже более престижными, чем некоторые центральные районы. Об этом говорил совладелец управляющей компании «Сателлит Девелопмент» Владимир Скигин на онлайн-конференции «Москва и Санкт-Петербург: что заставляет переезжать в Северную столицу?». «Особенность Петербурга в том, что к его территории относятся такие районы, как Петродворцовый, Курортный, Пушкинский, Колпинский, город Ломоносов. Все эти территории уже фактически загородные, но с питерской пропиской. На всех этих территориях сейчас идет массовое строительство, обычно на бывших полях. Что касается цен, то в Курортном районе и Пушкинском стоимость жилья может быть выше, чем в Центральном», – рассказал эксперт.

К слову, в мировой практике есть примеры существования в центре города крайне неблагополучных районов. Например, Старый город Барселоны всего 20-30 лет назад был одним из самых опасных районов столицы Каталонии, где процветала преступность, проституция и торговля наркотиками. Сейчас ситуация благодаря усилиям полиции несколько улучшилась, однако до сих пор средневековый центр населяют в основном эмигранты из Пакистана и Латинской Америки, тогда как более благополучное местное население предпочитает селиться в районах более поздней застройки – XIX – начала XX веков.


Депрессивная Москва
Наиболее неблагоприятными в Москве считаются районы, расположенные рядом с промзонами и с плохой транспортной доступностью. Генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш отнес к ним Некрасовку, Капотню, Западное и Восточное Бирюлево, Печатники, Выхино-Жулебино.

Согласно рейтингу www.irn.ru, самыми дешевыми районами внутри МКАД являются Западное и Восточное Бирюлево ($3877 за кв. м), Вешняки и Выхино-Жулебино ($4147 за кв. м).

В Москве уже были прецеденты повышения престижа района благодаря новой застройке, развитию инфраструктуры и улучшению транспортной доступности – например, уже упомянутый район Марьино. «Он расположен на левом берегу Москва-реки и здесь благоустроили набережную, сделали прогулочные зоны. Сегодня район является одним из самых комфортных на юго-востоке», - комментирует Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»). Хотя, вспомним, еще в начале - середине 90-х он был весьма неблагополучным.

Новое комплексное строительство, которое ведется в районах Некрасовка («Некрасовка-Парк») и Бирюлево (ЖК «Царицыно»), по мнению эксперта, сделает и эти районы более комфортными для проживания, новая станция метро в Некрасовке, которая планируется к открытию в 2016 году, также повысит их рейтинг.

А вот печально известной Капотне вряд ли удастся так быстро «отмыться» – за районом настолько прочно закрепилась негативная репутация, что это уже своего рода бренд. В первую очередь дурная слава связана с тем, что здесь расположен Московский нефтеперерабатывающий завод (НПЗ). В дополнение район отличается плохой транспортной доступностью. Да и характеристики жилого фонда оставляют желать лучшего – по словам Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость»), в основном это низкокачественный кирпич и панель 1950-1970-х годов постройки, где жили сотрудники НПЗ. Нового жилья в районе в принципе не строится, а на вторичном рынке цена квадратного метра составляет в среднем 120 000 руб. В последнее время район пытаются облагородить: проводится капитальный ремонт домов и обустройство дворов, на нефтеперерабатывающем заводе установлены очищающие фильтры. Однако говорить о каких-то существенных улучшениях, считает Денис Бобков, не приходится: там по-прежнему живут в основном сотрудники завода и очередники.

Статус района может меняться – как естественным путем, так и при помощи государственных программ. По мнению специалистов www.irn.ru, в последние годы столичные власти взяли курс на продуманную градостроительную политику, предусматривающую транспортное развитие, строительство инфраструктуры, комплексное освоение промышленных кластеров. Однако воплощение такой политики – дело долгих лет.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6985 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. метро Некрасовка. Военная ипотека от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" Осталось 8 двушек до 10 млн руб.! ЖК в 2х мин. пешком от метро. Рассрочка. Ипотека. ДДУ. Скидка 3% при 100% оплате и ипотеке! Бронируйте сейчас! от 6,3 млн руб. Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов. Собственные парк, пруд, 4 д/сада, школа. *Хамовники - согласно рейтингу Penny Lane Rlt от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Апарт-комплекс «Re:Form» 5 минут от метро Преображенская пл. Апартаменты в готовом доме от 7,8 млн. Выгода до 2,4 млн руб. от 149 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Акция! Скидки на все до 17,59% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Квартиры в ЖК "Парковый" Новые 1-3-комнатные квартиры. г. Подольск. Площадь от 42 до 104 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 3 млн руб.Арсенал Холдинг ЖК "Родной город. Октябрьское поле" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Октябрьское поле. Площадь от 41 до 121 метра Монолит. от 7 млн руб.РГ - Девелопмент "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Квартиры у м. Беговая Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Спешите! Capital Group Скидка 10% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Панорамные виды на набережную р.Москвы. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб./кв.мФлэт и Ко ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 рублей за кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Каждому купившему квартиру в июне кухня в подарок! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Большой выбор квартир. Площадь от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта. Мат. Капитал. Ключи! от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 85 000 руб./кв.м ООО "НДВ" AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%. ЖК "Солнечный"- дома построены До 30 июня скидка от 170 000 руб. при покупке в ипотеку. Развитая инфраструктура г.Раменское. Высокая транспортная доступность. от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. ЖК "Зеленые аллеи" Спешите! 1-3-комнатные квартиры пл. от 32 метров. г. Видное. Монолит-кирпич. от 2,3 млн руб.ГК "МИЦ" Квартиры у м. Юго-Западная Новые квартиры у м.Юго-Западная. 1-4-комнатные. Площадь от 44 до 118 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! от 150 000 руб./кв.мООО "НДВ" Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Микрогород «В лесу» 1-4-комнатные квартиры пл. от 26 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаRoseGroup Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Сдаем в 2016г. - точно в срок! Апартаменты бизнес-класса у м. Динамо от 4,6 млн руб.! Престижный район. Рядом парк, ТРЦ, ВУЗы. Рассрочка 0%! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" "ВТБ Арена парк" на Динамо Апартаменты от 47 кв.м. Современная экологически чистая территория для жизни, работы и отдыха. Скидка до 14% от застройщикаЗАО "УК Динамо" Квартиры у м. Калужская Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. Торопитесь! от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко Жилой комплекс "Родионово" 1-3-комнатные квартиры площадью от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 4,2 млн руб.Арсенал Холдинг ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Комфорт класс от 2,01 млн руб.! Вся инфраструктура. Удобное расположение. Сдача в 2017г. Успей купить! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» ЖК "Город" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. от 4,3 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 2,3 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК "Потапово Lite " Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 46 до 169 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Парк Легенд" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 46-72 кв.м. 7 мин. пешком от м.Автозаводская. Уточняйте подробности по телефону. от 4,9 млн руб.Группа компаний ТЭН ЖК "Экопарк Горчаково" 1-3-комнатные квартиры площадью от 42 метров. Наро-Фоминский район. Монолит-кирпич. от 3 500 000 руб.МИСК Квартиры в г. Щелково Квартиры площадью 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. ЖК "Новое Бисерово" Новые студии,1-3-комнатные квартиры. Ногинский район. Площадь от 28 до 79 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаОблИнвестСтрой Жилой комплекс "Триколор" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. Спешите! ниже рынка на 20%!Capital Group Жилой комплекс "Загорье" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. Звоните! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Звоните! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group ЖК "Видный Берег" Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. Звоните! от 2,2 млн руб. м. Водный стадион В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 29-83 кв.м. 5 мин. пешком от м.Водный стадион. Уточняйте подробности по телефону. от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» Квартиры у м. Белорусская 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Белорусская. Площадь от 30 до 552 метров Монолит-кирпич. от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры в г. Одинцово Квартиры площадью 29-89 кв.м. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Звоните! ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 80000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 2,4млн руб.; 2к.кв.- от 4млн руб.; 3к.кв.- от 6,9млн руб. от 2,4 млн руб.ЦНН