Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
18 июня 2013 года

«Большим» и «маленьким» в кризис всегда труднее

IRN.RU в гостях у генерального директора компании «Домостроитель-Юго-Запад» Андрея Блажко

Крупные девелоперские компании зачастую неповоротливы, маленькие не обладают достаточными ресурсами, тогда как середняки нередко идут в авангарде применения новых строительных технологий. Одной из таких технологий является, например, сборно-монолитный каркас, который позволяет строить темпами, как в панельном домостроении, но при этом возводить дома с уникальной архитектурой и квартиры свободной планировки. О внедрении новых технологий, перспективных форматах строительства и лучшей антикризисной стратегии рассказал генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-Запад» Андрей Блажко.


Вы средняя по размеру девелоперская компания, и вам удалось достаточно успешно пережить кризис. Каким образом?

Если посмотреть на те компании, которые не очень хорошо прошли кризис, то окажется, что они как раз принадлежат к крупному бизнесу. Большинству крупных строительных компаний пришлось несладко. Такие компании, как «Донстрой», ГК «ПИК», «Галс», в кризис сменили собственников, оказавшись на грани банкротства. Когда у тебя большое хозяйство, то за ним и следить сложнее.

Средние компании прошли кризис более успешно. Я в этом ничего удивительного не вижу. Уровень корпоративного управления в этих компаниях подчас не ниже, а иногда и выше, чем в крупных организациях, а объемы портфеля позволяют с большей легкостью координировать действия и просчитывать риски.


А как обстоят дела с совсем небольшими застройщиками? Кому легче: им или все же середнякам?

Маленьким всегда тяжело, вне зависимости от кризиса. Суть нашего строительного бизнеса такова, что очень большое влияние имеет эффект масштаба.


То есть вы занимаете самую стабильную позицию с точки зрения рисков? 

Это связано не только с объемами, но и с достаточно консервативными взглядами нашей компании на заемное финансирование. Мы, естественно, пользуемся этим инструментом, но очень аккуратно. Если мы берем кредитную линию, она четко привязана к строительству определенных объектов. Поэтому мы всегда четко понимаем, в какой мы ситуации с точки зрения долгов. Кроме того, мы еще и производственная компания, у нас есть возможность загружать заводы сторонними заказами.


В вашем портфеле всего два проекта, хоть и достаточно крупных. Почему вы избрали такую модель – небольшое количество крупных проектов?

В первую очередь это связано с тем, что ГК «Домостроитель» была образована путем консолидации нескольких домостроительных комбинатов. Когда речь идет об индустриальном домостроении, оно имеет смысл только при строительстве достаточно большими объемами, то есть эффект масштаба в данном случае критичен. Это относится ко всем нашим коллегам, которые работают в панельном домостроении. Это и самая сильная сторона, но и, с другой стороны, самая слабая сторона панельного домостроения – необходимость строить большими объемами.


Почему объем настолько критичен?

Это производственный вопрос. Экономика в индустриальном домостроении появляется тогда, когда производство работает на полную катушку. Оно должно быть максимально загружено и не останавливаться. Если эффективность производства начинает снижаться, выигрыш в себестоимости, который имеют производственные предприятия, улетучивается.


Вы делаете ставку не совсем на панельное домостроение, а на монолитно-каркасное. Как вы пришли к этой технологии?

В свое время мы строили исключительно крупнопанельные дома, когда из крупных заводских конструкций производятся все элементы здания. Затем перешли на некий смешанный вариант – серию И-79-99. В ней панельным был только каркас здания, а наружные стены – кирпичными. Тем не менее эту серию еще корректно отнести к панельному домостроению.

Затем мы поняли, что с течением времени потребительские предпочтения меняются. Конечно, преимуществом панельного домостроения являются высокие темпы строительства и экономичность. Но нам очень хотелось найти технологию, по которой мы сможем строить недорого и быстро, а предложить более современный продукт. И такая технология была найдена – сборно-монолитный каркас. Я не скажу, что мы в этом уникальная компания, что только мы исповедуем этот путь. Сейчас в Московской области и ближайших областях достаточно производств, которые производят конструктивные элементы по технологии сборно-монолитного каркаса.

Суть заключается в том, что на заводе изготавливаются три основных элемента каркаса здания: колонны, ригели и перекрытия. Эти конструктивные элементы имеют заводской контроль качества, тогда как в случае с монолитными строениями качество сложнее проконтролировать. Кроме того, дома по технологии СМК очень быстро строятся, что роднит их с панельными. Можно строить от одного до шести этажей в месяц. С другой стороны, технология позволяет создавать уникальный архитектурный облик зданий, фасад может быть абсолютно любой. Допустимый шаг колонн при этой технологии – 7,2 м, что означает ни одной несущей конструкции на 49 кв. м. Это позволяет минимизировать количество несущих элементов в квартире, а значит, есть возможность создания квартир свободной планировки.


Ваши домостроительные комбинаты работают только на ваши проекты или есть заказы от других застройщиков?

Наши предприятия работают не только на наши объекты, мы поставляем конструктивные элементы и другим строителям. Более того, применение этих элементов возможно не только в жилищном домостроении, но и в любой сфере строительства. Например, в Раменском с использованием наших заводских конструкций строится многоуровневый паркинг, недавно закончилась комплектация логистического центра в Ногинском районе. Технология является универсальной: на одной производственной линии мы производим элементы, которые применяются и в промышленном, и в жилом строительстве.


Как вы считаете, будущее за монолитом, панелью или СМК?

Я думаю, что все три технологии будут жить. Панельное домостроение продолжит развиваться, будут строиться и монолитные дома, и монолит-каркас. Другое дело, что по мере насыщения рынка и увеличения требовательности покупателей панельному домостроению будет тяжелее конкурировать. Сейчас оно конкурентоспособно, потому что в Московском регионе приходится на человека 21 метр жилой площади, это очень мало. Когда количество квадратных метров на человека дойдет до 30 – 40, люди более придирчиво станут подходить к вопросу выбора дома, в котором они хотят жить.


Когда это случится?

Сложно сказать. Если рассматривать Москву и ближайшее Подмосковье как единый экономический конгломерат, то за последние пару лет объемы ввода значительно подросли. Идет очень активное строительство, заявлено большое количество проектов как в многоэтажном, так и в малоэтажном сегментах. Посмотрим, к чему приведет эта тенденция.


Как вы относитесь к созданию Большой Москвы? И рады ли вы, что ваш проект – ЖК «Юго-Западный» – попал на ее территорию? Или это принесло только новые проблемы?

Много проблем нам это не принесло, потому что проект находился в очень высокой стадии готовности. Определенные проблемы возникли у девелоперов, которые только собирались выводить проекты на рынок. Они готовили документацию по подмосковным правилам, и оказались в ситуации, когда разрешение на строительство надо получать в Москве – а это совершенно другие требования. Почти год прошел, а они только сейчас привели в должный вид документацию.


А вы почувствовали увеличение спроса на проекты после принятия такого решения? Или люди сейчас скептически относятся к перспективам освоения Новой Москвы?

Юго-западное направление всегда было более благополучным с точки зрения спроса. Определенное увеличение интереса к нашему проекту мы заметили, но в целом с инфраструктурной точки зрения в настоящее время глобальной разницы между Москвой и Подмосковьем нет. Наш объект, который располагается в городе Московский, по ряду параметров, например, с точки зрения транспортной доступности, абсолютно не уступает, а по некоторым критериям даже превосходит некоторые московские районы, находящиеся за МКАД или в отдалении от метро.


А сказалось ли на ценах включение Московского в состав столицы?

На ценах это сказалось не очень значительно. Ряд компаний практически одновременно с объявлением о присоединении к Москве одномоментно подняли цену, однако уже через две-три недели они отыграли назад. Увеличение цен просто остановило продажи.


Какие у вас планы на будущее? Планируете ли вы расширять географию присутствия?

Поскольку мы имеем собственное производство, то мы концентрируемся на тех регионах, куда можем доставить наши изделия, а это Московский регион. Новые проекты у нас планируются, некоторые из них в достаточно высокой стадии документационной проработки. Не хотел бы пока детально называть, где и что, но, например, в ближайшее время мы планируем выпустить достаточно крупный проект по северо-западному направлению Московской области.


Планируете ли вы оставаться примерно в тех же объемах, которые есть сейчас или же будете их наращивать?

Мощность нашего собственного производства – 100 000 – 110 000 кв. м квартир в год. Если мы проведем небольшой upgrade нашего оборудования, его можно увеличить до 150 000 кв. м в год. Но пока мы в этом смысла не видим, такие объемы, которые я озвучил, являются оптимальными на ближайшее время.


Как вы планируете работу исходя из макроэкономических рисков – в частности, возможности новой рецессии?

Вопрос выглядит точно так, как во время прошлого кризиса. Если компания создает продукт, который интересен потребителям, реализует его по абсолютно прозрачным схемам, то шансы выжить при ухудшении макроэкономической ситуации высоки. К тому же мы работаем в самом востребованном сегменте – эконом и комфортклассе. Некоторые называют его демократичным ценовым сегментом.

Мы формируем и стараемся формировать продукт таким образом, чтобы он был интересен потребителю. Даже в кризис можно нормально продавать. Например, в проекте «Московский» мы в 2009 году продали 50 000 кв. м. Мы практически никогда не продавали жилье государственным структурам, в отличие от многих других участников рынка. Мы понимаем, что благополучие нашей компании напрямую связано с тем, насколько востребованное на рынке жилье мы сделаем. Поэтому мы сможем работать даже при ухудшении рыночной конъюнктуры.


А если говорить о политических рисках, например, в виде пересмотра инвестконтрактов?

Мы работаем в Московской области, все проекты реализуются на наших собственных земельных участках. Поэтому вопрос о заключении инвестконтрактов, конечно, актуален, но не так, как в случае тех, кто работает на городской земле.


Не пугают ли вас ограничения высотности застройки?

Мы можем строить как высотки, так и среднеэтажное и малоэтажное жилье. С технологической точки зрения нам как производителям строительных материалов и конструкций абсолютно все равно. Среди проектов, которые мы пока не вывели на рынок, есть те, что находятся в средне- и малоэтажных сегментах.


Какая в целом застройка, по-вашему, нужна Подмосковью?

Это очень сложный вопрос, его надо адресовать урбанистам. Я приведу такой пример. У нас любят кивать головой в сторону совсем малоэтажного формата застройки. Между тем в США, например, столкнулись с серьезной сложностью в связи с физическим износом коммуникаций в пригородных городках. Дело в том, что малоэтажная застройка влечет к большой протяженности коммуникаций, а значит, к более дорогому содержанию и ремонту в пересчете на домовладение. По прошествии 20-40 лет коммуникации физически износились, у городов нет денег на замену, а сами жильцы тоже не горят желанием тратить на это деньги.

Поэтому на Западе сейчас основной упор делается на среднеэтажную застройку. При грамотном проектировании застройка района 9-этажными домами позволяет добиться почти такого же выхода квадратных метров, как при 17-этажном строительстве.

Вообще московские и подмосковные власти в настоящий момент активно исповедуют теорию развития, которая подразумевает создание универсальных кластеров, в которых одновременно присутствует и жилье, и объекты инфраструктуры, и рабочие места. В настоящий момент в России такой стиль застройки не очень развит. Если посмотреть на Европу, то там происходит комплексное освоение. Я думаю, что и у нас спустя какое-то время будут применяться такие вещи.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3365 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Только до 31 августа! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,2 млн рублейUrban Group ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group Жилой комплекс "Маяк" Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК "Солнечная долина" Квартиры пл. 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2.3 млн руб. ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Видный Берег" Спешите! Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. ЖК "Новое Бисерово" Спешите! Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 28 метров. Ногинский район. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК "Одинбург" Спешите! г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры площадью 29-89 метров. Монолит-кирпич. КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 534 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент Квартиры у м. Калужская Новые квартиры у м.Калужская. 1-4-комнатные. Площадь от 51 до 168 кв.м. Монолит. от 192 000 руб. кв.мФлэт и Ко "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость ЖК "Лица" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-170 кв.м. 9 мин. пешком от м.Беговая. Звоните! Capital Group Квартиры у м. Юго-Западная Спешите! Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 44 метров. рядом с метро Юго-Западная. Монолит-кирпич. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Бауманская Новые апартаменты у м.Бауманская. 1-5-комнатные, пентхаусы. Площадь от 38 до 329 кв.м. Панель-кирпич. Подробности по телефону! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Квартиры у м. Белорусская Новые апартаменты у м.Белорусская. 1-5-комнатные. Площадь от 30 до 552 кв.м. Монолит-кирпич. от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» ЖК "Родной город. Каховская" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-114 кв.м. 2 мин. пешком от м.Каховская. Звоните! от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! Скидка 7% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» Квартиры у м. Коломенская Новые квартиры у м.Коломенская. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 146 кв.м. ЕвроПа. ЖК "Кварталы 21" Спешите! В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 38-80 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Рязанский проспект. ЖК "Потапово Lite " Спешите! Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-5-комнатные. Площадь от 46 до 169 кв.м. Монолит. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. ВДНХ В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Торопитесь! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Город" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Звоните! от 4,6 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Загорье" Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Жилой комплекс "Домашний" Новые квартиры у м.Марьино. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 31 до 102 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 110 000 руб./кв.м Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 11,4%. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Лефорт». Экономия до 1,2 млн руб. Готовые монолитные дома бизнес-класса, м. Бауманская. 1-комнатные квартиры из золотого резерва застройщика. от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3% на трехкомнатные квартиры весь июль! От 5.1 млн руб. Успей купить! Barkli ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 790 000 руб. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент В июле выгода до 511 000 руб.! ЖК "Сказка". Квартиры в малоэтажных домах на берегу реки в 17 км от МКАД. Дом готов! Успей до повышения цен! от 3,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб.