Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
24 мая 2013 года

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Россия vs Великобритания

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Общий уровень вложений в коммерческую недвижимость России в первом квартале составил $2,419 млрд, что в 24 раза превысило уровень за аналогичный период прошлого года. Цифра, конечно, красивая. Но…

Более половины этого роста, а если быть точным – 55%, или $1,2 млрд, составила всего одна сделка по многофункциональному центру «Метрополис». Так что радоваться по большому счету и к сожалению нечему. Скорее наоборот. За этот же период в стране возросли макроэкономические риски при инвестировании средств именно в коммерческую недвижимость. Обусловлено это ожиданием замедления роста ВВП страны до конца года, волнениями из-за ситуации с экономикой Кипра и другими, менее глобальными причинами.

На этом фоне совсем другие чувства вызывают цифры по увеличению инвестиций в страны крупнейших европейских экономик, и прежде всего - в Великобританию. По данным Indriksons.ru, за первый квартал 2013 г. в недвижимость Лондона было вложено примерно $4,2 млрд. Почему крупнейшие фонды и частные инвесторы для вложений в коммерческую недвижимость выбирают Англию? В первую очередь их волнует стабильность и прогнозируемость экономики страны. Спрос на коммерческую недвижимость должен быть постоянным, уровень доходности от аренды по долгосрочным контрактам должен быть в диапазоне в 5-12%.

В свою очередь в России инвестиционная стратегия, к сожалению, должна быть чересчур рисковой. Прежде всего, недвижимость должна приносить стабильный доход, опережающий инфляцию. Официально годовая инфляция в РФ на начало марта 2013 года составила 7,3%. Реальная, по различным оценкам, составляет 10-14%. А так как уровень инфляции в России очень зависит от состояния мировой экономики и, соответственно, от колебаний цен на нефть, это сразу отражается на состоянии рубля. По этой причине при приобретении инвестиционных активов нужно ориентироваться на совокупный доход 10-12% и выше, в противном случае операция теряет смысл. Но в западном финансовом мире доходность 12% и выше сопряжена с очень высокими рисками. Возможно, ситуация изменится, но, по данным Банка России, если рост инфляции покажет уровень выше прогнозируемого за длительный период времени, то это вызовет новые инфляционные риски.

Чтобы работа на рынке коммерческой недвижимости страны стала успешной, необходим развитый рынок кредитования приобретения такой недвижимости. Благоприятным уровнем кредитования считается объем порядка 70% и выше от стоимости объекта сроком не менее 10 лет, а желательно и дольше. В той же Великобритании такой способ кредитования – в порядке вещей.

Да, сегодня и в России отдельные банки выдают кредиты под инвестиции в складские или торговые помещения сроками до 12 лет, но правилом можно считать кредитование не дольше чем на пять лет. Ставки по кредитам колеблются в диапазоне от 12% до 16%, что значительно увеличивает издержки инвестора.

Как правило, в России доля первоначального взноса инвестора в случае ипотеки под коммерческие объекты может быть определена в 30-40%. Конечно, такие условия не увеличивают привлекательности такого рода инвестиций, но это только полбеды. Куда неприятнее сама процедура получения кредита как по срокам принятия решения о выдаче кредита, так и по перечню документов, необходимых для предоставления в банк. Чего только не требуют от соискателя, будь он физическим или юридическим лицом. От предъявления паспорта, справки о доходах, что вполне логично, до предъявления военного билета, если за кредитом обратился мужчина, или, того интереснее, свидетельства о браке или разводе, о количестве детей. Кроме того, необходимо документально подтвердить право заниматься предпринимательской деятельностью. В общем, те, кто, несмотря ни на что, захотят пройти через все эти препятствия, могут обратиться в банк и лично узнать, какие документы им придется собрать и предъявить. Не стоит забывать и о извечной российской проблеме – коррупции.

Нельзя сказать, что западные компании не рассматривают варианты вложений в коммерческую недвижимость России, интерес с их стороны есть. Но все эти причины сильно тормозят рост инвестиций с их стороны. Именно поэтому в прошлом году ведущую роль в такого рода инвестициях на территории России играли местные инвесторы, на них пришлось свыше 78% от всех сделок.

А вот в Туманном Альбионе процесс получения кредита предельно ясен и огражден от теневых влияний. Чтобы получить кредит на покупку коммерческой недвижимости под стандартный срок в 25 лет, необходимо: написать заявление (как правило, оно оформляется в виде анкеты); приложить подтвержденную нотариусом копию паспорта; показать свою банковскую историю за последние полгода. Если банку что-то будет неясно, он может попросить документальное разъяснение. Если соискатель является нерезидентом, то ему не предоставят кредит более чем на 85% под стандартный двадцатипятилетний срок. Кроме того, на сумму выдаваемого кредита оказывает влияние предполагаемая доходность кредитуемой собственности.

Немаловажным фактором при принятии решения инвесторами вкладывать средства в ту или иную страну является безопасность инвестиции. Не должно быть угрозы влияния как криминальных, так и государственных структур. В последнем случае в Великобритании эти требования соблюдаются и выполняются в полной мере. Гарантиями являются свод законов и правил, регламентирующих такого рода деятельность, и традиционное соблюдение права собственности, а также государственный надзор за деятельностью банков, вплоть до установки жестких пределов маржи. Все эти меры позволяют властям вовремя замечать негативные тенденции и эффективно регулировать эту область экономики.

Именно цивилизованность экономики Великобритании (и рынка недвижимости, в частности) сводит к минимуму риски. Это в свою очередь является одной из причин высокого и стабильного интереса всех желающих заработать на рынке коммерческой недвижимости страны на протяжении долгого периода времени. В полной мере это распространяется как на крупных игроков, так и на средних и мелких инвесторов. К слову, пальму первенства по инвестициям в коммерческую недвижимость Великобритании в прошедшем году заработали американцы, на их долю пришлось около 40% сделок, вложения инвесторов из Европы были в районе 21%, а заинтересованность покупателей с Ближнего Востока вылилась в 9%.

В 2012 г. инвестиции в коммерческую недвижимость только Центрального Лондона выросли на 30% по отношению к прошлому году. В денежном исчислении вложения составили порядка $15,26 млрд. Инвестиции практически вышли на докризисный уровень, не хватило чуть-чуть, чтобы достичь рекордного по цифрам 2006 г., когда инвестиции составили $16,17 млрд. Примечательно, что около 80% от этой суммы пришлось опять же на инвесторов из-за рубежа. Кроме офисов в центральной части Лондона, инвесторы активно вкладываются в коммерческую недвижимость – гостиницы, студенческие общежития и т.д. практически по всей стране. Отмечается резкий скачок уровня инвестиций (до 13%) в складские помещения, промышленную недвижимость. Сильно мнение, что прирост стоимости всего рынка недвижимости за год будет значительным, примерно на 2-3%.

Думаю, российским инвесторам, заинтересованным во вложениях в стабильный, доходный рынок коммерческой недвижимости, логичнее всего обратить внимание на Великобританию.

 

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2189 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК "Маяк". Квартиры у воды! Бизнес-класс у воды от 4,3 млн руб. Панорамные виды из окон. Набережная для прогулок. Собственный яхт-клуб. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Скидка 7% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Панорамные виды на набережную р.Москвы. Рассрочка 0%! от 25 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Пироговская Ривьера" п. Пироговский. 1-3-комнатные квартиры пл. 24-95 метров. Монолит. Звоните! ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,3 млн рублейUrban Group ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 2 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 2 млн руб. ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» Жилой комплекс "О7" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: III кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" Микрогород «В лесу» Красногорский район. 1-4-комнатные квартиры площадью 26-117 метров. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаRoseGroup ЖК «Панорама Сколково» Минское шоссе, 1,5 км от МКАД. Свободная планировка, подземный паркинг, потолки 3,1 м. от 102 000 руб./кв.мГК «СМУ-6» ЖК "Солнечная долина" Квартиры пл. 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. м. Рязанский проспект Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 38 метров. рядом с метро Рязанский проспект. П-44Т. ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк. 1 очередь сдана! 10 мин.пешком от м. Фили. MR Group Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Белорусская Спешите! Новые 1-5-комнатные апартаменты площадью от 30 метров. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE Квартиры в Химках Спешите! 6 км от МКАД. Квартиры площадью 45-209 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. от застройщика ЖК "Митино Дальнее" 1-3-комнатные квартиры пл. от 25 метров. Солнечногорский район. Кирпич. от 1,8 млн руб!Комстрин Квартиры у м. Марьино Спешите! В продаже студии,1-4-комнатные квартиры площадью 31-102 кв.м. 20 мин. пешком от м.Марьино. ЖК "Видный Берег" Спешите! 1-3-комнатные квартиры площадью от 28 метров. Ленинский район. Монолит-кирпич. ЖК Домашний - ипотека 9,3%! Новый корпус от 95 000 руб./кв.м! Успейте купить квартиру по выгодной цене! Квартиры комфорткласса в 10 мин от м.Марьино. от 95 000 руб./кв.м ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Квартиры у м. Беговая В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-170 кв.м. 9 мин. пешком от м.Беговая. Capital Group Жилой комплекс "TriBeCa" Современные 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы пл. от 38 метров. рядом с метро Бауманская. Панель-кирпич. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость м. Автозаводская Новые квартиры у м.Автозаводская. 1-3-комнатные. Площадь от 46 до 72 кв.м. Монолит. Квартиры в ЖК "Наследие" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Преображенская площадь. Площадь от 48 до 174 метров Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК SREDA Скидки до 10% ЖК SREDA Скидки до 10% Квартиры комфорткласса рядом с метро. 15 минут от центра. Детский сад. Cкверы и парки! Рассрочка 0% Рязанский проспект Квартиры в г. Серпухов Квартиры площадью 31-70 кв.м. г. Серпухов. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! Квартиры в г. Старая Купавна г. Старая Купавна. 1-2-комнатные квартиры площадью 30-65 метров. Монолит. 19 км от МКАД. Подробности по телефону! Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016г). Панорамные окна. Парк у дома. Перв. взнос 0%. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" м. Бунинская аллея Новые 1-5-комнатные квартиры площадью от 46 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Царицыно Спешите! Новые 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в ЖК "Триколор" Новые квартиры у м.ВДНХ. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 204 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group Квартиры у м. Коломенская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Коломенская. Площадь от 31 до 146 метров ЕвроПа. Звоните! ЖК "Новое Бутово" Воскресенское. Квартиры площадью от 29 метров. П-111М. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 2,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Жилой комплекс "Одинбург" Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Одинцово. Площадь от 29 до 89 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Богатая сервисная инфраструктура. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco, MR Group ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. Квартиры от 1,6 млн руб. в Новой Москве. Старт 2-й очереди. 40 минут до центра Москвы. Спешите! Barkli ЖК "Некрасовка", г.Москва Готовые квартиры в Москве. 3 мин. пешком до метро «Некрасовка». Рассрочка 0%. Регистрация в подарок! от 4,2 млн руб. ДСК-1 и Ко ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва»