Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: Какой район Москвы, по-вашему, имеет репутацию самого интеллигентного?

Благодарим компанию «Галс-Девелопмент» за предложенную тему!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
24 мая 2013 года

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Россия vs Великобритания

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Общий уровень вложений в коммерческую недвижимость России в первом квартале составил $2,419 млрд, что в 24 раза превысило уровень за аналогичный период прошлого года. Цифра, конечно, красивая. Но…

Более половины этого роста, а если быть точным – 55%, или $1,2 млрд, составила всего одна сделка по многофункциональному центру «Метрополис». Так что радоваться по большому счету и к сожалению нечему. Скорее наоборот. За этот же период в стране возросли макроэкономические риски при инвестировании средств именно в коммерческую недвижимость. Обусловлено это ожиданием замедления роста ВВП страны до конца года, волнениями из-за ситуации с экономикой Кипра и другими, менее глобальными причинами.

На этом фоне совсем другие чувства вызывают цифры по увеличению инвестиций в страны крупнейших европейских экономик, и прежде всего - в Великобританию. По данным Indriksons.ru, за первый квартал 2013 г. в недвижимость Лондона было вложено примерно $4,2 млрд. Почему крупнейшие фонды и частные инвесторы для вложений в коммерческую недвижимость выбирают Англию? В первую очередь их волнует стабильность и прогнозируемость экономики страны. Спрос на коммерческую недвижимость должен быть постоянным, уровень доходности от аренды по долгосрочным контрактам должен быть в диапазоне в 5-12%.

В свою очередь в России инвестиционная стратегия, к сожалению, должна быть чересчур рисковой. Прежде всего, недвижимость должна приносить стабильный доход, опережающий инфляцию. Официально годовая инфляция в РФ на начало марта 2013 года составила 7,3%. Реальная, по различным оценкам, составляет 10-14%. А так как уровень инфляции в России очень зависит от состояния мировой экономики и, соответственно, от колебаний цен на нефть, это сразу отражается на состоянии рубля. По этой причине при приобретении инвестиционных активов нужно ориентироваться на совокупный доход 10-12% и выше, в противном случае операция теряет смысл. Но в западном финансовом мире доходность 12% и выше сопряжена с очень высокими рисками. Возможно, ситуация изменится, но, по данным Банка России, если рост инфляции покажет уровень выше прогнозируемого за длительный период времени, то это вызовет новые инфляционные риски.

Чтобы работа на рынке коммерческой недвижимости страны стала успешной, необходим развитый рынок кредитования приобретения такой недвижимости. Благоприятным уровнем кредитования считается объем порядка 70% и выше от стоимости объекта сроком не менее 10 лет, а желательно и дольше. В той же Великобритании такой способ кредитования – в порядке вещей.

Да, сегодня и в России отдельные банки выдают кредиты под инвестиции в складские или торговые помещения сроками до 12 лет, но правилом можно считать кредитование не дольше чем на пять лет. Ставки по кредитам колеблются в диапазоне от 12% до 16%, что значительно увеличивает издержки инвестора.

Как правило, в России доля первоначального взноса инвестора в случае ипотеки под коммерческие объекты может быть определена в 30-40%. Конечно, такие условия не увеличивают привлекательности такого рода инвестиций, но это только полбеды. Куда неприятнее сама процедура получения кредита как по срокам принятия решения о выдаче кредита, так и по перечню документов, необходимых для предоставления в банк. Чего только не требуют от соискателя, будь он физическим или юридическим лицом. От предъявления паспорта, справки о доходах, что вполне логично, до предъявления военного билета, если за кредитом обратился мужчина, или, того интереснее, свидетельства о браке или разводе, о количестве детей. Кроме того, необходимо документально подтвердить право заниматься предпринимательской деятельностью. В общем, те, кто, несмотря ни на что, захотят пройти через все эти препятствия, могут обратиться в банк и лично узнать, какие документы им придется собрать и предъявить. Не стоит забывать и о извечной российской проблеме – коррупции.

Нельзя сказать, что западные компании не рассматривают варианты вложений в коммерческую недвижимость России, интерес с их стороны есть. Но все эти причины сильно тормозят рост инвестиций с их стороны. Именно поэтому в прошлом году ведущую роль в такого рода инвестициях на территории России играли местные инвесторы, на них пришлось свыше 78% от всех сделок.

А вот в Туманном Альбионе процесс получения кредита предельно ясен и огражден от теневых влияний. Чтобы получить кредит на покупку коммерческой недвижимости под стандартный срок в 25 лет, необходимо: написать заявление (как правило, оно оформляется в виде анкеты); приложить подтвержденную нотариусом копию паспорта; показать свою банковскую историю за последние полгода. Если банку что-то будет неясно, он может попросить документальное разъяснение. Если соискатель является нерезидентом, то ему не предоставят кредит более чем на 85% под стандартный двадцатипятилетний срок. Кроме того, на сумму выдаваемого кредита оказывает влияние предполагаемая доходность кредитуемой собственности.

Немаловажным фактором при принятии решения инвесторами вкладывать средства в ту или иную страну является безопасность инвестиции. Не должно быть угрозы влияния как криминальных, так и государственных структур. В последнем случае в Великобритании эти требования соблюдаются и выполняются в полной мере. Гарантиями являются свод законов и правил, регламентирующих такого рода деятельность, и традиционное соблюдение права собственности, а также государственный надзор за деятельностью банков, вплоть до установки жестких пределов маржи. Все эти меры позволяют властям вовремя замечать негативные тенденции и эффективно регулировать эту область экономики.

Именно цивилизованность экономики Великобритании (и рынка недвижимости, в частности) сводит к минимуму риски. Это в свою очередь является одной из причин высокого и стабильного интереса всех желающих заработать на рынке коммерческой недвижимости страны на протяжении долгого периода времени. В полной мере это распространяется как на крупных игроков, так и на средних и мелких инвесторов. К слову, пальму первенства по инвестициям в коммерческую недвижимость Великобритании в прошедшем году заработали американцы, на их долю пришлось около 40% сделок, вложения инвесторов из Европы были в районе 21%, а заинтересованность покупателей с Ближнего Востока вылилась в 9%.

В 2012 г. инвестиции в коммерческую недвижимость только Центрального Лондона выросли на 30% по отношению к прошлому году. В денежном исчислении вложения составили порядка $15,26 млрд. Инвестиции практически вышли на докризисный уровень, не хватило чуть-чуть, чтобы достичь рекордного по цифрам 2006 г., когда инвестиции составили $16,17 млрд. Примечательно, что около 80% от этой суммы пришлось опять же на инвесторов из-за рубежа. Кроме офисов в центральной части Лондона, инвесторы активно вкладываются в коммерческую недвижимость – гостиницы, студенческие общежития и т.д. практически по всей стране. Отмечается резкий скачок уровня инвестиций (до 13%) в складские помещения, промышленную недвижимость. Сильно мнение, что прирост стоимости всего рынка недвижимости за год будет значительным, примерно на 2-3%.

Думаю, российским инвесторам, заинтересованным во вложениях в стабильный, доходный рынок коммерческой недвижимости, логичнее всего обратить внимание на Великобританию.

 

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2172 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. метро Некрасовка. Военная ипотека от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Апарт-комплекс «Re:Form» 5 минут от метро Преображенская пл. Апартаменты в готовом доме от 7,8 млн. Выгода до 2,4 млн руб. от 149 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Рублево-Успенское ш. 24-й км от МКАД от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» ЖК "Солнечный"- дома построены До 30 июня скидка от 170 000 руб. при покупке в ипотеку. Развитая инфраструктура г.Раменское. Высокая транспортная доступность. от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Жилой комплекс "О7" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 44 метров. рядом с метро Юго-Западная. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 150 000 руб./кв.мООО "НДВ" Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК "Квартал 38А" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Калужская. Площадь от 51 до 168 метров Монолит. от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Каждому купившему квартиру в июле кухня в подарок! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Микрогород «В лесу» Современные 1-4-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 26 до 117 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаRoseGroup ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Комфорт класс от 2,01 млн руб.! Вся инфраструктура. Удобное расположение. Сдача в 2017г. Успей купить! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 85 000 руб./кв.м ООО "НДВ" Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» м. Автозаводская Новые 1-3-комнатные квартиры пл. от 46 метров. рядом с метро Автозаводская. Монолит. от 4,9 млн руб.Группа компаний ТЭН ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 рублей за кв.мООО «Главстрой Девелопмент» ЖК "Лица" Новые квартиры у м.Беговая. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 170 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Capital Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%. Квартиры у м. Белорусская 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Белорусская. Площадь от 30 до 552 метров Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE "ВТБ Арена парк" на Динамо Апартаменты от 47 кв.м. Современная экологически чистая территория для жизни, работы и отдыха. Скидка до 14% от застройщикаЗАО "УК Динамо" Акция! Скидки на все до 17,95% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК "Родной город. Октябрьское поле" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Октябрьское поле. Площадь от 41 до 121 метра Монолит. Спешите! от 7 млн руб.РГ - Девелопмент ЖК "Солнечная долина" 1-3-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. Звоните! от 2.3 млн руб. ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК "Потапово Lite " 10 км от МКАД. Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК "Одинбург" г. Одинцово. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Квартиры у м. Царицыно 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Осталось 8 двушек до 10 млн руб.! ЖК в 2х мин. пешком от метро. Рассрочка. Ипотека. ДДУ. Скидка 3% при 100% оплате и ипотеке! Бронируйте сейчас! от 6,3 млн руб. ЖК "Новое Бисерово" Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 28 метров. Ногинский район. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой Квартиры у м. ВДНХ Спешите! Новые квартиры у м.ВДНХ. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 204 кв.м. Монолит. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group Квартиры в г. Химки 6 км от МКАД. Квартиры пл. 45-209 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщика м. Петровско-Разумовская Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 32 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Монолит. от 4,3 млн рублейООО "НДВ" ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» ЖК "Родионово" Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры площадью от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. от 4,2 млн руб.Арсенал Холдинг The American Dream , 58 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Звоните! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group м. Водный стадион 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Водный стадион. Площадь от 29 до 83 метров Монолит-кирпич. Звоните! от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» ЖК "Видный Берег" Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. от 2,2 млн руб. ЖК "Экопарк Горчаково" 26 км от МКАД. Квартиры пл. 42-113 кв.м. Наро-Фоминский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 3 500 000 руб.МИСК ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 80000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 2,4млн руб.; 2к.кв.- от 4млн руб.; 3к.кв.- от 6,9млн руб. от 2,4 млн руб.ЦНН ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 2,3 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ"