«Жилье должно быть не только доступным, но и красивым»
IRN.RU в гостях у Леонарда Блинова, директора по маркетингу компании Urban Group
Подмосковье всколыхнул запрет на высотное строительство. Одни девелоперы схватились за головы, другие потирают руки в предвкушении новых проектов. За шесть лет работы компания Urban Group вошла в число лидеров среди застройщиков мало- и среднеэтажного бюджетного жилья, создав новый формат – «Города для жизни». Девелопер работает под девизом: «Красивое жилье должно быть доступно всем». Директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов рассказал IRN.RU, почему компания не намерена уходить с рынка экономкласса и кто согласится строить арендное жилье.
С уходом Бориса Громова с поста губернатора Подмосковья в регионе резко изменилась градостроительная политика. В частности, приостановлена выдача разрешений на строительство новых жилых домов – в связи с переизбытком многоэтажных новостроек и тотальной нехваткой инфраструктуры. Какое влияние, по вашему мнению, инициативы властей окажут на рынок недвижимости Московской области вообще и на вашу компанию в частности?
Компания Urban Group не занимается высотным строительством, наши проекты предполагают максимум девятиэтажную застройку. Но к ограничению высотного строительства в области мы относимся позитивно. Естественно, решение властей повлияет на рынок недвижимости – изменится ассортимент предложения. Уменьшится этажность домов, что положительно скажется как на темпах строительства, так и на комфорте проживания. Выручка от высотного строительства больше, но оно требует больших вложений в коммуникации и строительство, поэтому прибыль от высотного и среднеэтажного строительства примерно одинакова. Так что запрет вряд ли радикально отразится на цене квадратного метра для потребителя.
Формат «Город для жизни», в котором работает Urban Group, предполагает серьезный набор социальной инфраструктуры в проектах. Как родился формат и что, на ваш взгляд, должно входить в обязательный инфраструктурный минимум современного жилого комплекса экономкласса?
Формат «Города для жизни» – это результат пятилетних поисков и экспериментов, проводимых Urban Group в области архитектуры, градостроения, технологий строительства, организации производства.
«Города для жизни» следуют нескольким принципам. Во-первых, доступная стоимость предложения. Во-вторых, индивидуальная, красивая архитектура. Все здания соразмерны человеку, а проекты создают ощущение европейского городка, фасады домов почти всегда уникальны. Кроме того, наш формат предполагает большой набор планировок и типов квартир, в том числе и редкие форматы жилья, не свойственные экономклассу: двухуровневые квартиры, эколофты и квартиры на мосту. В-третьих, инфраструктура в наших жилых комплексах относится к бизнес-классу. К примеру, в ЖК «Пятницкие кварталы» будет школа, детский сад, супермаркет, фитнес-центр с бассейном, салон красоты, ресторан, медицинский центр, магазины «у дома», аптека и отделение банка. Прежде всего, людей интересуют товары и услуги ежедневного спроса, а редкие, экзотические объекты хоть и встречаются все чаще и чаще, но не влияют на цену квартир и скорость продаж.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Следующий признак – удобная транспортная доступность: от каждого нашего комплекса за час можно добраться до центра Москвы. Кроме того, мы пытаемся располагать проекты в местах с хорошей экологией. Например, «Город Набережных» в Химках стоит рядом с рекой Клязьмой и лесом, а «Опалиха О2» – в чудном стародачном месте Опалихи. Все наши проекты имеют безопасные дворы: мы строим достаточно много парковочных мест, поэтому предполагаем, что дворы будут свободны от машин и безопасны для детей.
Почему именно экономкласс?
Когда в 2007 году мы думали над первым проектом, мы уже отчетливо понимали, что именно в этом сегменте самый большой спрос и самый большой дефицит качественного продукта. Хотя затраты на архитектуру составляют до 10% от себестоимости проекта, тем не менее мы не делаем специальной наценки за «красоту». Хорошая архитектура повышает темпы продаж примерно в два раза.
Больно ли ударил по Urban Group кризис 2008 г.? Как изменились проекты и политика компании?
Нам повезло. Кризис нас застал в тот момент, когда наше «Ивакино-Покровское» было на 50% построено, а большой кредитной нагрузки на компании не было. Однако было очевидно, что в кризисной реальности этот проект, где стоимость жилья составляла около 7 млн руб., уже плавно перешел в бизнес-класс, а рынку необходим еще более экономичный формат жилья. Поэтому мы ввели в ЖК «Новосходненский» квартиры небольшой площади, что позволило снизить стоимость предложения. Но даже в этом проекте архитектура выразительна, и даже объекты инфраструктуры играют важную эстетическую функцию. В следующих проектах, которые уже вышли в формате «Города для жизни», мы увеличили площади квартир, предложили еще более интересные градостроительные решения, нашли способ сделать выразительными фасады многоквартирных домов. Флагманский проект в этом формате – это «Город набережных».
Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, рассказывал, что до кризиса таунхаусы в «Ивакино-Покровском» продавались как качественный экономкласс, а после кризиса проект оказался в бизнес-классе. Но цена в долларах до кризиса и после сильно не изменилась (примерно $2000 за 1 кв. м). Как такое могло произойти, ведь обычно в кризис происходит понижение класса объекта, а не наоборот?
После кризиса изменилось само понятие бизнес-класса. Прежде всего, уменьшилась площадь домов. Если до кризиса бизнес-классом считался таунхаус в 200-300 кв. м, то сейчас в этот сегмент попадают таунхаусы и 150-170 кв. м. В принципе, мы изначально закладывали в проект «Ивакино-Покровского» больше преимуществ, чем в стандартном поселке экономкласса. Уровень архитектурно-планировочных решений, строительных материалов, генплан, инфраструктура позволили нам позиционировать проект как посткризисный бизнес-класс. Он стал одним из первых проектов на рынке в формате европейского городка.
Нынешняя макроэкономическая ситуация оставляет желать лучшего. Есть ли у Urban Group «подушка безопасности» на случай второй волны?
Мы работаем с квартирами небольшого метража и предлагаем недорогое жилье – это первый фактор, который позволяет быть успешными в кризис. Во-вторых, мы являемся вертикально-интегрированной компанией, в которую входит проектный институт со штатом в 200 человек, служба генерального подрядчика, техзаказчика, надзора и часть собственных производств отделочных, строительных материалов. Эти два фактора – специфика продукта и вертикальная интеграция – позволяют уверенно смотреть в будущее.
Сейчас вы работаете с «Мастерской Максима Атаянца». Как удалось заинтересовать архитектора, который занимался разработкой элитных проектов, проектом экономкласса?
Действительно, Максим Атаянц до проектов с Urban Group считался специалистом в совершенно другом спектре - роскошных вилл и домов площадью от 3000 кв. м с дорогими бюджетами. Однако наше предложение: создать проект для обычных людей, которые в первый раз в жизни смогут улучшить жилищные условия, - показалось архитектору новой, интересной и ответственной задачей. Первым результатом нашей совместной работы стал ЖК «Ивакино-Покровское». Максим Борисович имеет возможность реализовывать самые смелые идеи в наших проектах, потому что таких масштабных проектов в бизнес-классе и «элитке» нет.
Бывают ли споры при разработке проекта, когда приходится действовать в ущерб красоте ради экономической выгоды и наоборот?
Девелоперский проект – это всегда компромисс. Мы часто идем на уступки архитектору, понимая, что некоторые квартиры потеряют ряд потребительских свойств, но за счет этого будет интересная архитектура. Архитектор работает на основе утвержденного техзадания. Если он попадает в него на 90% – очень хорошо, если 10% непопадания в схему происходит из-за особенностей архитектуры, мы идем на уступки.
Например, дома на мосту в «Городе набережных» – находка Максима Атаянца. Он рассказывал, что спроектировать такие было его мечтой. Оказалось, что строить такие дома не только можно, но и экономически эффективно.
Кроме того, в наших проектах есть и другие нестандартные квартиры: не только двухуровневые, но и трехуровневые, круглые квартиры с обзором 270 градусов. Их не было в техническом задании – все это замысел архитектора. Такие необычные квартиры, разумеется, будут стоить дороже, но покупателя всегда найдут.
Вы являетесь приверженцами классического стиля в архитектуре. Не хотелось бы попробовать что-нибудь новое, хай-тек, например?
Пока планов попробовать что-нибудь новое нет, но все будет зависеть от конкретного участка. Кроме того, мы считаем, что именно классика способна создать комфортную среду, где приятно и легко жить.
Сейчас некоторые застройщики предлагают квартиры под ключ – с готовой отделкой. Есть ли такая возможность в проектах Urban Group?
В проектах компании Urban Group есть возможность выбора: можно приобрести квартиру без отделки или с отделкой. Стоимость предложения с отделкой под ключ повышается на 8000 руб. за 1 кв. м.
Но двухуровневые квартиры мы продаем без отделки, покупатели такого формата жилья по-своему видят пространство. На отделке мы практически ничего не зарабатываем, это дополнительная опция для клиентов – чтобы покупатель мог сразу переехать в готовое жилье.
Врио губернатора Подмосковья Андрей Воробьев заявил, что власти Подмосковья готовы выслушать идеи о строительстве арендного жилья в области. Интересен ли компании такой формат?
Самостоятельно мы арендным жильем заниматься не собираемся. Окупаемость таких проектов достигает более 10 лет. Кроме того, в таких домах надо постоянно делать ремонт, собирать дебиторскую задолженность, да и коэффициент заселенности не всегда стопроцентный. Арендное жилье – это отдельный бизнес, достаточно непростой.
Строить такие дома должно государство, потому что оно не будет платить за землю и коммуникации. Девелоперы заинтересуются строительством арендного жилья, только если землю им предоставят бесплатно или на льготных условиях и обеспечат бесплатное или льготное подключение к коммуникациям.
В Подмосковье постепенно стираются границы между городским и загородным жильем, растет интерес к малоэтажным многоквартирным ЖК. Что вы думаете об этой тенденции? Можно ли надеяться, что через какое-то время у Москвы появятся полноценные пригороды европейского типа?
Москва, безусловно, обзаведется такими пригородами. Но процесс это очень длительный – застроенные сейчас микрорайоны еще долго будут существовать. На рынке появляются полноценные жилые комплексы, которые являются уже не просто жильем, но и средой обитания. Мы считаем, что с форматом «Города для жизни» были новаторами этого течения, но есть и другие компании, которые работают в этом направлении, – «Сити-XXI век», ГК «Пионер» и др. Они тоже представляют форматы с комплексным подходом к строительству жилья.
Однако это не значит, что панели перестанут существовать – есть спрос и на традиционные многоэтажные дома, и на малоэтажные жилые комплексы. Высотные дома имеют свои плюсы – в частности, хорошую транспортную доступность, поскольку застройка, как правило, плотная, точечная. Таким образом, их обитатели могут быстрее добираться до Москвы, где они работают и проводят большую часть времени. А другие семьи хотят не только спать в квартире, но и использовать объекты окружающей инфраструктуры – гулять, заниматься спортом, решать бытовые вопросы, поэтому они выбирают формат городка.
Компания начинала с редевелопмента промышленных объектов. Нет ли желания поучаствовать в застройке промышленных зон в Москве? Или в проектах реконструкции кварталов пятиэтажек?
В настоящее время мы находим в области участки, которые полностью соответствуют нашим требованиям, а редевелопмент – это достаточно серьезная программа, реализация которой только начинается. Когда говорят, что в Москве нет площадок, это неправда. Место для строительства есть. Москва предусматривает для редевелопмента около 8000 га – на этих землях можно возвести колоссальный объем жилья, но это очень сложный процесс, который включает, в частности, рекультивацию и химическую обработку земель, снос зданий, вывод производств.
Не было ли планов поработать в Москве?
Таких проектов пока нет. Но возможности строить в столице не исключаем. Если будет интересный участок в Москве, почему бы и не реализовать?
А в регионы не думаете перебраться?
Нет, поскольку очень трудно управлять региональным бизнесом. Наша задача – управлять качественно тем, что уже есть. Кроме того, региональные застройщики намного лучше знают свой рынок.
