Будущее апартаментов Московского региона

Для рынка апартаментов этот год был переломным. В докризисный период объем предложения был небольшим – 16 проектов. Основной объем приходился на премиум-класс, наибольшая часть приходилась на «Москва-Сити», поэтому все наблюдали низкие темпы реализации. В 2008-2009 гг. наконец сложились предпосылки для развития этого сегмента: в наибольшей степени от кризиса пострадала коммерческая недвижимость. Падение ставок, падение спроса, переизбыток – до 2 млн кв. м невостребованных площадей – все это заставило девелоперов принимать новые решения.

Об этом заявила Анна Соколова, директор департамента аналитики компании «Метриум Групп», на круглом столе IRN.RU в рамках XI Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF-2013 (подробные материалы можно посмотреть в презентац ии к докладу «Есть ли будущее у апартаментов? Поглотит ли рынок массовый выход новых проектов?»).

Подробнее о рынке апартаментов можно посмотреть в статьях «Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I» и «Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть II».

Соколова указала, что именно в кризисные времена была запущена программа по редевелопменту промышленных и запущенных территорий. Из выявленных 22 000 га примерно 7500 га планируется реконструировать (по оценке московских властей, выявлено около 15 000 га. – примечание IRN.RU) и застроить объектами жилья и иного функционального назначения. Параллельно мы наблюдали снижение объемов строительства жилья – с докризисных 5 млн до 3 млн кв. м в год. А сейчас мы видим максимум 2,5 млн кв. м жилья, говорит она.

«Мы постоянно отслеживаем заявленные девелоперами новые проекты, и сейчас есть более 20, которые в скором времени могут выйти на рынок, – сказала Соколова. – Может быть, они не сразу выйдут в полном объеме, но они на подходе». В 2012 г. продажи открылись в 22 новых комплексах, доля апартаментов в общей структуре предложения первичного рынка жилья Москвы сейчас составляет 15% (по сравнению с 5% несколькими годами ранее).

Некоторые комплексы апартаментов, вышедшие на рынок в 2012 г.

Источник: «Метриум Групп»

Удешевление проектов
До последнего времени все проекты апартаментов относились к премиум- и бизнес-классам. Но недавно на рынок вышли два проекта, которые, хотя по всем характеристикам относятся к бизнес-классу, по уровню цен соответствуют комфортклассу, – Pure Loft и SKY PARKS.

Уже раздаются заявления о новых проектах в нижнем ценовом сегменте: некоторые девелоперы объявили о планах вывести на рынок продукт стоимостью от 3 млн руб. По сути, это альтернатива покупке комнаты в Москве, потому что найти квартиру за такую цену в столице просто нереально, подчеркнула эксперт. По крайней мере, в ее старых границах – возможно, в Большой Москве что-то подыскать и удастся, оговорилась она.

Справочно
Всего на сегодняшний день в стадии реализации находятся 35 проектов с апартаментами. Большая часть их сосредоточена в ЦАО (59%), но важно, что подобные проекты появились практически во всех округах.

Около 34% комплексов готово к проживанию. В 37% объектов строительные либо ремонтные работы должны быть завершены в этом году, в 20% - в 2014 г. Около 9% реализуемых сегодня комплексов будут сданы в 2015 и 2016 гг. Рынок апартаментов Москвы включает предложения площадью от 29 до 1200 кв. м с бюджетом 5 194 000 руб. – 720 млн руб. Цена квадратного метра варьируется от 103 000 до 1 046 000 руб., средневзвешенное значение составляет 275 700 руб. (в ЦАО – 381 900 руб.).

Реконструкция и цены
Если раньше апартаменты предлагались только в рамках нового строительства, то в последнее время активно начали развиваться проекты реконструкции старых зданий. Примерно 84% проектов, выставленных сейчас на реализацию, это реконструкция или редевелопмент – на новое строительство сейчас приходится небольшой объем, сказала эксперт. Большая часть проектов будет окончена в течение трех лет, многие находятся в завершающей стадии строительства.

По мнению Соколовой, это может привести к росту цен на рынке, поскольку с ростом этажей обычно растут и цены. С другой стороны, по мере выхода на рынок новых удешевленных проектов цены могут пойти вниз. «Нужно видеть расслоение рынка апартаментов на сегменты: в премиум- и бизнес-классах снижения цен не будет, а вот новые проекты могут оказаться доступными», – сказала она.

Более 80% от всего объема рынка на сегодняшний день приходится на апартаменты бизнес-класса, около 15% приходится на объекты элиткласса, доля эконом- и комфорткласса пока незначительна. Однако с выходом проекта «Борисовский дом» и в особенности «Царицыно-2» сегмент эконом-, комфорткласса значительно возрастет в структуре распределения рынка.

Объем рынка и темпы продаж
Растущий дефицит строительных площадок в Москве, осуществление городской программы по реорганизации промышленных зон в дальнейшем будут способствовать продолжению развития рынка апартаментов и увеличению предложения этого сегмента. Весной планируется выход сразу нескольких проектов с апартаментами с более доступной ценовой политикой, что окажет значительное влияние на рынок. Ожидается открытие продаж апартаментов в «Царицыно-2» и «Борисовском доме».

Для российского потребителя формат апартаментов также становится более привычным, его популярность растет. В 2013 г. ожидается развитие рынка в сегменте эконом- и комфорткласса. На сегодняшний день альтернативой данной стоимости недвижимости на рынке Москвы является покупка комнат в квартирах. Однако в силу юридических сложностей, в плане комфорта и других факторов покупка отдельных апартаментов представляется куда более привлекательным вариантом по сравнению с приобретением комнат.

Некоторые проекты, выход которых на рынок планируется в 2013 г.

Источник: «Метриум Групп»

Общий объем предложения на рынке Москвы оценивается на уровне около 2000 апартаментов. По мнению Соколовой, вероятные темпы реализации – 2-4 единицы в месяц в элитном сегменте; 3-7 единиц в месяц в бизнес-классе. А «подбирающийся» к выходу на рынок комфорт- и экономкласс могут продаваться по 15-30 в месяц. Однако новые более дешевые проекты могут замедлить темпы реализации бизнес- и элитного классов. Но в целом мы настроены оптимистично – это интересный рынок, сказала эксперт «Метриум Групп».

Скачать  презентацию доклада директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анны Соколовой «Есть ли будущее у апартаментов? Поглотит ли рынок массовый выход новых проектов?»