Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2 млн
руб.
от
847 тыс
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Хотели бы вы открыть собственный бизнес в вашем доме/жилом комплексе?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
11 декабря 2012 года

Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ – надежнее

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

О тонкостях обеих схем рассказали региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (Москва) Михаил Гореликов и адвокат Олег Сухов в ходе онлайн-конференции «Законные схемы реализации жилья в новостройках: ЖСК vs ДДУ», которая прошла на www.irn.ru 4 декабря.


ЖСК – редкость, но только пока
Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. «По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее», - поделился Михаил Гореликов.

По мнению Олега Сухова, доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. «Но в будущем, уверен, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей», - добавляет адвокат.


Связь нарушена
Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», - уточняет Олег Сухов.

Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.

«Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте, - рассказывает Михаил Гореликов. - Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.

Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.

Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.


Нет защиты от двойных продаж
Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Правда, на практике и ДДУ не является средством, дающим абсолютные гарантии защиты. Например, в практике адвоката Олега Сухова были случаи двойных продаж по ДДУ. «Для меня подобное является загадкой, - удивляется юрист. - Сложно представить, как в Росреестре могут зарегистрировать два договора долевого участия на один и тот же объект, но такое действительно бывает. Я встречался с аналогичными прецедентами два раза в своей практике».


После дождика в четверг
Кроме того, по словам Олега Сухова, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: «Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика».

При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. «Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего, - подчеркивает Михаил Гореликов. - Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».

А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. «По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен», - предупреждает юрист.

Правда, как отмечает Олег Сухов, указание на ориентировочные сроки не является основанием к отказу в иске именно по данной причине, если задержка ориентировочных сроков является существенной, к примеру, более чем на полгода.


Если денег не хватит
Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.

«Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ, - говорит Михаил Гореликов. - Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%».

Однако, как отмечает Олег Сухов, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. «В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство», - поясняет Михаил Гореликов.


ДДУ не панацея
С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
52859 (25 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Новогодние скидки на квартиры! Выгода до 500000 рублей до 31.12.2016. Квартиры от 1,8 млн руб. Новая Москва, Крекшино. Рассрочка без % Barkli Продажа офисов в БЦ "Парк Легенд" Офисные помещения класса B+ площадью от 43 до 85 кв.м у м. Автозаводская. Развитая инфраструктура. Последние 24 офиса. от 130 000 за метр«Группа компаний ТЭН» Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. 361 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК "Новое Бисерово 2" Торопитесь! Ногинский район. Квартиры пл. от 26 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры от 1,5 млн руб.Акваспорт Квартал ТЕТРИС Старт продаж Квартиры с отделкой и мебелью в Красногорске. Ипотека 8,5 %. Рассрочка 0%. 2 км от МКАД. 10 мин. от м. Тушинская. от 1 800 000 руб.ГК «Садовое Кольцо» Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское ш., 7 км. М. "Саларьево". Новогодние скидки от 195 тыс. руб. от 3,7 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Альфа Центавра" г.Химки В декабре скидка на квартиры 500 000 рублей. Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group ЖК «Троицкая слобода». г. С-Посад. Только до 31 декабря! Любая кв-ра в построенных домах за 49 000 руб./кв.м. Центр города. Вся инфр-ра! Ипотека. от 43 200 руб./кв.мАО «Берендей» Апартаменты Sky Skolkovo с отделкой От 105 000 руб. за кв.метр до 31.12! Дом построен. 0 км от Москвы, свой выезд на МКАД. Легкое метро от 105 000 руб./кв.м ЖК "Усадьба Новая Салтыковка" Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Балашиха. Площадь от 40 до 146 кв.м. Монолит. ООО «Хант Холдинг» "Южная долина", м. Домодедовская Только в декабре скидки до 17%! Квартиры с отделкой/без. 0% первый взнос по ипотеке. 15 минут от метро. Звоните! от застройщикаRDI Group Мкр. Новое Бисерово Квартиры от 44,3 тыс. по ипотеке без 1-го взноса. Возможна отделка. 10 мин до ж/д от застройщика Квартиры бизнес по цене классик Премиальная архитектура, развитая инфраструктура, Новая Рига 8,5 км от Москвы. ЖК "Опалиха О3". Urban Group ЖК "Люберцы 2017" Квартиры с отделкой и без! Старт продаж! Ипотека - 0% первый взнос. Метро "Некрасовка" в 2018 г. от 66 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость Резиденции "Сколково" Старт продаж нового корпуса! Бизнес-класс. Паркинг, закрытая территория. 0 км от Москвы. Квартал «Парк Легенд». Рядом ТТК Уникальная инфраструктура. Большой парк и сквер.10 минут до Кремля. 7 мин пешком до м. Автозаводская ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Квартиры в г. Химки г. Химки. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 33-79 метров. ГК: III кв. 2017 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2,5 млн руб.ООО «ОЗФ Девелопмент» ЖК "Wine House" В продаже 1-3,5-комнатные квартиры площадью 56-234 кв.м. 14 мин. пешком от м.Новокузнецкая. от застройщикаГалс-Девелопмент Купи квартиру – выиграй миллион! ЖК «Нахабино Ясное». Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК "Опалиха О3". Новая Рига Такое бывает только в новый год. Скидки до 25%! Квартиры от 2,7 млн руб. Престижная Новая Рига. ЖК «Опалиха О3». 2,7 млн руб.Urban Group Апартаменты "ВТБ Арена парк" Вы и парк - лучшие соседи. От 47 кв.м. Беспроцентная рассрочка. Первоначальный взнос всего - от 3,5 млн руб. от застройщикаЗАО "УК Динамо" ЖК "Эко Видное 2.0" Старт продаж! Квартиры комфорт-класса от 2 млн руб.! Рядом лес и река. 4 км от МКАД! от 2 млн руб.MR Group ЖК "Сердце Одинцово" Центр города! Школа, детский сад, подземный паркинг, поликлиника. Все риски застрахованы. Партнер Сбербанка. 27 000 руб./месяцVSN Realty ЖК «Донской Олимп» Выгода до 200 000 руб! Дома построены! Серпуховский вал. Развитая инфраструктура, подземный паркинг. Детский сад. от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Водный». Идет заселение. Новогодние скидки: 12% - на квартиры, 10% - на м/места. 2 мин. пешком от м. Водный стадион ГК «Май». 9 км от МКАД Выгода до 440 тыс. руб. Ключи + отделка. 5 км от МКАД. Квартиры у реки. Ипотека без первоначального взноса от 1,8 млн руб. Город - курорт Митино О2 Квартиры м.Митино. Первый взнос 0%! Скоро открытие собственной дороги на Волоколамском шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" ЖК "Загородный квартал" Спешите! г. Химки. 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы пл. 45-190 метров. ГК: IV кв. 2016 г. Монолит. 8 км от МКАД. от застройщикаRDI Group Поселок "Орловъ", 12 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Каширскому шоссе, 12 км от МКАД. Коммуникации. от 3 990 000 руб.Астерра Город-парк "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Боровское ш., 8 км. Метро "Рассказовка". Ипотека. Отсрочка на 1 год. Скидки от 259 тыс. руб.! Новогодняя акция! от 104 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость Переезжайте на Рублевку! Старт продаж! Город-событие в 15 мин. от метро. Квартиры от 1,9 до 45 млн руб. 550 объектов инфр-ры. Скидки до 15% Urban Group Квартиры в ЖК "Рассказово" Сдача в 2016г. Ипотека от 9,5%‎. В ноябре 100 000 рублей в подарок! Рядом метро Рассказовка, рядом лесопарк. Звоните! Новогодний сюрприз до 100 000 руб! Новогодний сюрприз до 100 000 руб. на квартиру в ЖК «ЛУЧИ». 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК Зеленый Город, 40 мин. от Москвы Квартиры от 40 кв.м в готовых и строящихся домах по спецценам! 5 мин.пешком до ж/д ст. Рассрочка до года, ипотека. 27 км от МКАД, Пушкинский р-н. от 1,6 млн руб.ГК «Домстрой» Продолжение легенды! Старт 2 очереди Скоро старт 2-ой очереди! 4 км от МКАД. Вся инфраструктура, премиальная архитектура. ЖК Солнечная Система Urban Group ЖК «ЗИЛАРТ». В декабре выгода В декабре выгода до 200 000 руб! Новый центр столицы. Собственная набережная 3,8 км. 27 га парковой территории. от 167 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры в г. Щелково 1-3-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. ЖК Царская площадь Дарим последние скидки! Живите в САО от 6 млн руб.! Только в декабре скидка до 9%! ЖК «Ясный». Скидка 15% на м/место! Скидка 4%. Цены от 3,5 млн руб. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 8.3% от банка ВТБ24. ФЗ-214 MR Group Новые Ватутинки Москва. Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн рублей. Звоните! от 2,7 млн руб.ООО «Инвесттраст» Архитектурный проект "Династия" Твоя история. Твоя семья. Твой дом. Комфортная и современная жизнь без городской суеты! SEZAR GROUP ЖК "Достояние" Торопитесь! В продаже 1-5-комнатные квартиры площадью 45-257 кв.м. 5 мин. пешком от м.Молодежная. от застройщикаГалс-Девелопмент «Легенда» Старт продаж II очереди! Лучший ЖК Новой Москвы! Квартиры от 2,1 млн руб. Ипотека без первого взноса! Новогодняя скидка 20% на все! от 2,1 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Квартиры в г. Химки г. Химки. Студии,1-3-комнатные квартиры пл. 24-227 метров. ГК: II кв. 2017 г. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 3 млн руб.НДВ-Недвижимость Микрогород «В лесу» Красногорский район. Квартиры площадью от 26 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры от застройщикаRose Group Квартал «Березовая аллея» Квартиры от 120 тыс. руб./кв.м. Энергоэффективный квартал. м.Ботанический сад. Звоните! от 3,8 млн руб.ООО «Д-Инвест» ЖК "Томилино" Люберецкий район. Квартиры площадью от 24 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 2,2 млн руб. Квартиры в новостройке "МИР Митино" Новогодние цены на 17 квартир до конца 2016-го! Рассрочка 0%. Широкий выбор квартир. Успейте забронировать! от застройщикаУК "Развитие" Квартиры у м. Беговая Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-170 кв.м. 9 мин. пешком от м.Беговая. от застройщикаCapital Group ЖК "Видный Город" Первый взнос по ипотеке 0%! 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского. Вся инфраструктура, дворы без машин. от 2 млн руб.Urban Group ЖК "Новокосино-2" 1-5-комнатные квартиры пл. от 24 метров. г. Реутов. Монолит. Звоните! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры у м. Коломенская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Коломенская. Площадь от 31 до 146 метров ЕвроПа. Жилой дом «Дуэт». Успей на старте! Квартиры у м. Петровско-Разумовская. Бизнес-класс рядом с природным лесопарком. Благоустроенная территория. от 5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Квартиры премиального уровня в доме с мраморными холлами! Спорткомплекс с бассейном! Машиноместо в подарок! от 185.000 руб./кв.мФлэт и Ко Квартал «Новые Котельники»! Квартиры рядом с метро от 2,1 млн руб. 1,5 км от МКАД. Монолитные дома. Свои дет.сады, школа, мед.центр. Старт бронирования! Успей на старте! от 63 200 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК Царицыно!Квартиры в Москве! Квартиры и студии комфорт-класса по цене эконом! От 64000 руб./кв.м. Найди цены лучше на квартиры внутри МКАД! ЖК "Видный Берег" Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры площадью от 28 метров. Ленинский район. Монолит-кирпич. м. Водный стадион 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Водный стадион. Площадь от 29 до 83 метров Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,8 млн руб.Концерн «КРОСТ» ЖК "Две Столицы" 1-3-комнатные квартиры пл. от 30 метров. г. Химки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2,9 млн руб. ЖК Кварталы 21/19. Ипотека 10,9% Просторные квартиры от 4,9 млн. Квартальная застройка. Развитая инфраструктура, двор без машин. ТТК. Квартиры в Москве от 2,8 млн руб! Метро Бунинская аллея. Дет. сады, школа. Последние корпуса в продаже. Идет заселение! Новогодняя акция - выгода до 737 тыс. руб. от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Фили Град" Бизнес-класс. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. MR Group ЖК "Пироговская Ривьера" Современные 1-3-комнатные квартиры. п. Пироговский. Площадь от 24 до 95 кв.м. Монолит. Звоните! от 2,1 млн руб. Квартиры в ЖК "Триколор" Новые квартиры у м.ВДНХ. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 204 кв.м. Монолит. от застройщикаCapital Group Новое Тяжино , 38 от МКАД Торопитесь! Участки для строительства дома в 38 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Площади 6-18 сот. от 1 млн руб. за участокЗАО "Стройконсалтинг+" Жилой комплекс "МФК Лайнер" 1-3-комнатные апартаменты рядом с м.Беговая. Площадь от 29 до 138 метров Монолит. Торопитесь! от 5,2 млн руб. ЖК "Мытищи Lite" г. Мытищи. 1-3-комнатные квартиры площадью 33-92 метров. Монолит-кирпич. от 2,4 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в ЖК "Южное Видное" Квартиры со скидками до 10% в декабре. Вся инфрастуктура рядом, дет.сад, 15 мин от м.Домодедовская. Звоните! от застройщикаRDI Group Старт продаж ЖК Пикассо! ЖК комфорт-класса. Подземный паркинг. Своя огороженная территория. Рядом с метро и парком. Рассрочка/Ипотека. Мичуринский проспект от 125 тыс.руб./кв.мГК «Манагазея» ЖК «Пресня Сити»! Скидка 9% в декабре. ЦАО. м. «Улица 1905 года». Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. Coalco, MR Group ЖК SREDA: квартиры от 4 млн В Новый год! Скидка 1 млн рублей! Первый взнос по ипотеке – 0%. Всего 27 000 рублей в месяц платеж! Новостройки от А101 Квартиры от 1,9 млн руб. 10 мин до м. Теплый стан. Повышение с 5 декабря. Застройщик. 214-ФЗ. от застройщикаА101 Девелопмент