Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
С какой целью вы посещаете IRN.RU?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок I. Экономика и бизнес

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

События 2008 г. кардинально изменили взгляды российских инвесторов в зарубежную недвижимость, в посткризисный период практически в любом классе недвижимости исчезли инвестиции, которые основывались на эмоциях. Произошло серьезное изменение в среде тех инвесторов, которые покупают жилую недвижимость, или, как еще говорят, «для себя».

Выделились даже отдельные четкие категории людей в зависимости от целей их приобретений (о том, как развивались события до 2008 г., откуда родом россияне, приобретающие зарубежную недвижимость, см. статью «Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок II. История и география»).


Стригущие купоны
Первую категорию составляют люди не то, чтобы пенсионного возраста, но очень близкие к тому возрасту, когда им уже нет необходимости много работать или даже работать вообще, примерно 55 лет и более. Они скопили какой-либо капитал или же имеют недвижимость, которую сдают (квартиру или дом в Москве или Подмосковье, например).

Общая тенденция среди инвесторов этой категории такова: люди сдают свою недвижимость, сами, как правило, живут за городом, а в зимние месяцы уезжают из России в теплые страны. Эта категория людей выбирает страны, население в которых близко им в плане менталитета, это, кстати, во многом обусловлено их возрастом.

По тем ценам, по которым эти люди покупают себе жилье в Болгарии или Испании, можно вполне приобрести недвижимость на юге Франции, где-нибудь в небольшом городке в 5-6 километрах от моря. Почему же они туда не едут? Во-первых, проблемы со знанием языка. Люди, кому сейчас за 55, сколотили состояние в лихие 1990-е, им тогда было не до языков, им нужно было договариваться с многочисленными рэкетирами и «крышами». Во-вторых, людям в этом возрасте нередко приходится обращаться к медикам, и здесь снова всплывает языковой вопрос. Но если в первом случае это были скорее духовные и мелкобытовые потребности, хоть и не без труда, но все же решаемые, то общение с медиками требует некоего минимально приемлемого знания языка. Именно такими причинами обусловлены покупки недвижимости в Черногории. Казалось бы, какой смысл переезжать из Подмосковья в «другое Подмосковье», причем по достаточно высоким ценам (вряд ли жители других стран купят за такие же деньги, которые тратят россияне, недвижимость в Черногории). А вот именно потому, что там все «свои» – и Запад, и курорт, но люди легко социализируются. Суммируя, можно сказать, что данная категория при выборе ориентируется на климат и минимальный языковой барьер.


Готовящиеся пожинать плоды
Следующая категория – это отцы семейств, которые работают в России, а жену и детей вывозят за рубеж. Важно отметить, что и в предыдущей категории, и в этой, а также в следующих речь идет о мужчинах – российские женщины практически не инвестируют. Конечно, в планы инвесторов данной категории входит окончательный переезд за рубеж и воссоединение с семьей. Эта одна из самых распространенных категорий инвесторов в недвижимость среди тех россиян, которые покупают жилую недвижимость, - примерно 30%. Возраст этой категории в районе 40-45 лет, их детям в среднем от 12 до 14 лет, т.е. возраст, когда пора отдавать их в среднюю школу.

Таким образом, данная категория ориентируется совершенно на другие принципы при выборе недвижимости, нежели предыдущая. На первый план выходят возможность хорошего образования для детей, медицина и транспортная доступность, т.е. чтобы отцу было удобно на выходные и праздники летать к семье – прямой рейс, три часа лета. На первом месте среди таких инвесторов стоит Великобритания, но не Лондон, а его окрестности, до 80% покупают недвижимость на Туманном Альбионе. Второе место – Франция, Париж, примерно 10% от всех покупок, третье место – Вена, четвертое – Мюнхен и Франкфурт, последние три пункта делят оставшиеся 10%.


Активные пенсионеры
Еще одна категория – это люди, которые уже построили бизнес в России, им управляют наемные менеджеры или же собственные дети, отпадает необходимость постоянно вести дела самому, потому как дети уже взрослые, у них уже есть образование и они устроились в жизни. Возраст данной категории – около 55 лет. Таких инвесторов отличает от представителей первой категории тот факт, что они стремятся не просто купить недвижимость на побережье и зимовать в ней, они пытаются приобрести жилье неподалеку от крупных центров. Во-первых, эти люди переезжают окончательно, а не проводят несколько месяцев в году (первая категория все же остается жить в России); во- вторых, они планируют вести достаточно активный образ жизни в сравнении с первой категорией, т.е. не валяться на пляже, а все же заниматься каким-либо делом, хотя это и будет все же занятием, что называется, «для души». Соответственно, и географические предпочтения данной категории другие, они приобретают жилье поблизости от больших городов, первое место среди данной категории опять же занимает Лондон, до 90% покупают там (это даже больше, чем в предыдущей категории); около 5% выбирают Париж, 2-3% останавливают выбор на Вене, другие европейские города делят между собой оставшиеся 2-3%.

Интересный факт: россияне неохотно едут в США. Скорее всего, из-за удаленности от России, больше предпочитают Европу.


Осторожные и дальновидные
Ну и последняя категория – это люди, которые покупают недвижимость за рубежом в целях подготовки «запасного аэродрома». На данный момент и в ближайшем будущем они будут вести бизнес в России, но в их планах переехать за рубеж и вести бизнес там. Такие инвесторы следуют примеру большинства российских олигархов и чиновников и выбирают Лондон в качестве будущего места жительства. Тем более что в Великобритании существует миграционная программа, с помощью которой, вложив 1 млн фунтов, можно получить вид на жительство для себя и своей семьи, а через пять лет и паспорт гражданина Великобритании. Можно и за два года, но это стоит более 10 млн фунтов.

Очевидно, что главной мотивацией при выборе для них являются не пляж, не наличие учебных заведений, а безопасность. Истории про россиян, которые нашли убежище в этой стране, не раз появлялись в СМИ, схема уже отработана, и инвесторы этой категории ее используют. Выдачи из Соединенного Королевства на практике нет, поэтому, если бюрократические препоны при въезде в Великобританию преодолены, дальше можно не опасаться преследований со стороны российских правоохранительных органов.

Интересно, что с начала 2000-х мне как консультанту не встречались люди, которые бы переезжали за рубеж целыми семьями, но не для того, чтобы там жить и дистанционно управлять бизнесом в России (либо жить на ренту), а переезжали бы именно для того, чтобы работать там. В 1990-е годы наблюдался большой поток иммигрантов, которые ехали работать в Германию, но таких людей нельзя причислить в инвесторам. Они ехали в Германию, лишь бы уехать из России, и недвижимость не приобретали. Основная причина отсутствия такой категории людей в том, что, как правило, сначала за рубеж переезжает отец семейства и арендует там жилье, а потом в течение какого-то срока перевозит всю семью (как это было в случае с миграцией в 1990-е).

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2297 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
КП «Лисичкин Лес» Поселок готов! Ленинградское ш, 26 км. Скидки до 605 000 руб. Коммуникации. Загородный жилой комплекс "Замитино" Квартиры от 2,4 млн руб. 15 минут до м. Митино. Рассрочка 0%. Ипотека. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,4 млн руб. ЖК Silver. Успейте купить на старте! Квартиры бизнес-класса рядом с парком. 7 мин пешком от м. Ботанический сад. Панорамные виды. Ипотека. Звоните! от 140 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Парк Мира Жилой квартал на пр. Мира. Дома готовы. Выдача ключей. 5 мин. до м. Алексеевская Басманный 5 Клубный дом бизнес-класса в ЦАО. Скидки до 14% на панорамные лоты. 5 мин. пеш. от м. «Красные Ворота». Сдача 2017г. ЖК Лесобережный Ипотека 8% на весь срок! Потрясающий вид из окон на лес и набережную. Urban Group Квартиры в ЖК "Сказка" 1-3-комнатные квартиры площадью от 42 метров. Истринский район. Монолит-блок. Уточняйте подробности по телефону. от 3,6 млн руб.НДВ-Недвижимость "Квартал Тетрис" Квартиры с первоначальным взносом 77 000 руб. 8 мин м. Тушинская. Школа, дет. сад. Рассрочка 0%. Ипотека 8,0% от Сбербанка от 1,7 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.Villagio Estate ЖК Купавна Скидка до 3500 руб./кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. Жилой комплекс "Город" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 32 до 107 метров Монолит. от 4,7 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в ЖК "Нормандия" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Бабушкинская. Площадь от 34 до 113 метров ГК: 4 кв. 2019 г. Монолит. Новостройки от А101 От 2,77 млн руб. 5 мин. до м. Бунинская аллея. Стартовые цены. Застройщик. 214-ФЗ. Повышение цен с 29 мая. от застройщикаА101 Девелопмент Есипово Форест, 35 от МКАД Участки для строительства дома в 35 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Площади 6-14 сот. Подробности по телефону! от 680 000 руб.Астерра ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый объем квартир! Готовые дома. 2-3 комнатные квартиры. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 9,5% ЖК «Лучи» Квартиры в центре Солнцево. 300 метров от метро. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Октябрьское поле. Площадь от 42 до 222 метра Монолит. Звоните! от 166 000 руб./кв.мГК "ГРАС" Клубный дом Малая Ордынка 19 В центре событий, вдали от суеты. Изысканная архитектура, вид на кремль, собственный двор-сад. Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Квартиры с отделкой и без. Ипотека - 0% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Апартаменты на Софийской набережной Элитные апартаменты с видом на Кремль. Потолки 3 метра. Натуральные материалы отделки. Подземный паркинг Город-событие на Рублевке! Квартиры нового поколения. Ипотека 8% на весь срок! Скидки до 12%! Живите в красоте! Urban Group ЖК «Люберцы 16» Квартиры с ключами. Метро «Некрасовка». Скидки до 15%! от 2,7 млнАбсолют Недвижимость ЖК "Зеленый Бор" Квартиры от 3,97 млн руб. Московская прописка. Скидки до 10,1% до 25 июня! 214-ФЗ. Застройщик. г.Зеленоград. от 3,9 млн руб! ЖК «1147», м. Алексеевская Квартиры бизнес-класса от 8,3 млн руб. Скидки до 14% до 30 июня! Рядом парк Сокольники и ВДНХ. Паркинг, детский сад от 8,3 млн руб. ЖК Солнечная Система Ипотека 8% на весь срок. В июне отделка в подарок! 4 км от МКАД. Urban Group ЖК Донской Олимп 8 мин. пешком до «Шаболовская» и «Тульская». Охраняемая территория, подземный паркинг, видовые террасы от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Романово Лайф, 15 от МКАД Торопитесь! Участки площадью от 4 сот. Носовихинское шоссе, 15 км от МКАД. от 970 000 руб.Астерра Город-курорт Митино О2! Только в июне: 3-я комната в подарок! Успейте купить! Urban Group ЖК Марьина Роща - ключи летом! Последние квартиры в ЖК бизнес-класса. Максимальный комфорт для жизни! Свободные планировки. Высокие потолки. м.Марьина Роща от застройщикаГруппа «Мангазея» ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. 1-я очередь сдана. Развитая инфраструктура. 2,5 км от МКАД. от застройщикаGalaxy Group Новостройки А101 15 минут до 3 веток метро. Московская прописка. Акция действует до 25 июня! 214-ФЗ. Застройщик. от 2,6 млн руб.А101 Девелопмент ЖК "Петровский квартал" г. Лосино-Петровский. 23 км от МКАД. Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. студии,1-3-комнатные квартиры 1,57 млн руб. Эко Видное 2.0 Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД по трассе М-4 "Дон". от 68 000 руб./кв.мMR Group м. Речной вокзал Новые апартаменты у м.Речной вокзал. Студии,1-2-комнатные. Площадь от 27 до 57 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 3,3 млн руб.Est-a-Tet ЗИЛАРТ: свобода и комфорт! Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214 Квартиры в г. Химки Студии,1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. г. Химки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2,4 млн руб. Квартиры у м. Полежаевская Торопитесь! Новые квартиры у м.Полежаевская. 1-3-комнатные. Площадь от 36 до 103 кв.м. Монолит. SEZAR GROUP ЖК «Царская Площадь» со скидкой 15%! Бизнес-класс. 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ ЖК "Котельнические высотки" 1-3-комнатные квартиры пл. от 40 метров. г. Котельники. Монолит. Звоните! от 79 000 руб./кв.мООО «БИГ Девелопмент» Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group Жилой комплекс "Триколор" Новые студии,1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. Подробности по телефону! от 155 000 руб./кв.мCapital Group ЖК "Жилой дом на Коминтерна" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 47-135 кв.м. 6 мин. транспортом от м.Бабушкинская. Подробности по телефону! от 150 000 руб./кв.мФлэт и Ко Квартиры у м. Коломенская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Коломенская. Площадь от 31 до 146 метров ЕвроПа. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем в продаже! 2- и 3-комнатные квартиры от 6,0 млн руб. М. «Селигерская» (2017г.). Ипотека от 9,5 % ЖК "Белые Ночи" 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. п. Коммунарка. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаА101 Девелопмент Жилой комплекс "Одинбург" Студии,1-4-комнатные квартиры пл. от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. от 80 000 руб./кв.м Готовый ЖК "Южное Видное" Только до конца июня! Комфорт-класс от 63 800 руб./кв.м. Ипотека от 8%. 15 минут от метро Домодедовская от застройщикаRDI Group ЖК "Мир Митино" Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.Пятницкое шоссе. Площадь от 25 до 149 метров ДОММОС. Подробности по телефону! Квартиры у м. Текстильщики Новые квартиры у м.Текстильщики. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 21 до 104 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "Резиденции Архитекторов" 2-5-комнатные квартиры рядом с м.Электрозаводская. Площадь от 52 до 167 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 10,1 млн руб. Квартиры в г. Клин Современные 1-3-комнатные квартиры. г. Клин. Площадь от 38 до 76 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 1,5 млн руб.ГК «ТехноСтройОлимп» ЖК «мой адрес В Некрасовке» Новый объем в продаже! 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 5,3 млн руб. М. «Некрасовка». Ипотека от 9,5 % Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Квартиры в г. Красногорск Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры пл. от 23 метров. г. Красногорск. Монолит-кирпич. от 2,5 млн руб. Концерн КРОСТ Level Амурская. Старт продаж! Квартиры с отделкой - от 2,7 млн рублей. 7 минут пешком до м. Черкизовская. Д/сады, школы, поликлиника. от 2,7 млн рублей ЖК "Ломоносовский на Панферова" 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы рядом с м.Профсоюзная. Площадь от 61 до 291 метр Монолит. Подробности по телефону! от 210000 руб./кв.м Квартиры у м. Павелецкая Новые квартиры у м.Павелецкая. 1-4-комнатные. Площадь от 53 до 137 кв.м. Монолит. от 11 млн руб. ЖК "Фили Град" Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group ЖК«Яуза Парк»Выгода до 1,5 млн руб Спец. условия на 2х комнатные квартиры! Дом с видом на реку и парки: Сокольники, Лосиный остров!0% рассрочка. м.Преображенская площадь. Жилой комплекс «Пикассо» в ЗАО Скидки до 7% на квартиры в ЖК комфорт-класса у м. Юго-Западная. Подземный паркинг. Свой огороженный двор. ЖК «Селигер Сити». Старт продаж! Кв-ры с отделкой от 3,9 млн руб. 5 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека. ФЗ-214 MR Group Успей купить со скидкой -20%! ЖК "Ленинградский", 10 минут от метро Речной вокзал. Высокие потолки. Школы, детские сады. Не жди - бери! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт. 2 мин. до ст.м. "Марьина Роща". Апартаменты, квартиры, пентхаусы, таунхаусы. SMINEX Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. Новая Москва. Ипотека 9,5%. Скидки до 9% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Живи в центре! Квартал жилых небоскребов «Центр-Сити». Новые дома от 10 до 53 этажей. Квартиры на любой вкус. 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити. Ленинский, 38. От 7,9 млн руб. Апарт-комплекс на раннем этапе строительства. Богатая инфраструктура. Рядом ТТК и м. Ленинский пр-т. Квартиры бизнес-класса в Москве! Жилой дом «Дуэт». м. Петровско-Разумовская, м. Селигерская (2017 г). В июне выгода до 517 000 рублей! от 4,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Баркли Медовая Долина» Успей въехать в новостройку! Ключи - 2017 год! Завершение продаж 1 очереди! ЖК "Золотая звезда" в Москве Ключи в 2017 г. Квартиры рядом с метро и Измайловским парком. Городская инфраструктура. Ипотека под 8%. Эталон Инвест ЖК «Пироговская Ривьера»! Квартиры от 56 700 руб./кв.м. 300 м до пляжа. 100 м до леса. 12 км от МКАД. 20 мин. от Медведково. Ключи - 2017 год 24,5 кв.м за 1,39 млн руб.Rezidential Group