«Мировой кризис и российская недвижимость: что делать девелоперам в новых экономических условиях»
Главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова выступила на круглом столе IRN.RU
Экономика России очень сильно зависит от того, что происходит за рубежом. Сейчас все показатели мировой деловой активности выглядят очень слабо: несмотря на некоторые кратковременные всплески, положение в центрах мировой деловой активности – еврозоне, США, Японии, Великобритании – остается неутешительным. Общая мировая экономическая ситуация еще как минимум три года будет оставаться в состоянии рецессии.
Об этом заявила главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова, выступая на круглом столе, организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами». Круглый стол прошел 28 сентября в рамках деловой программы форума лидеров российского рынка недвижимости RREF-2012 в ЦДХ. С докладом руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе можно познакомиться в статье «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?».
Экономика Европы
По мнению эксперта, для оценки общего экономического положения в той или иной стране очень важно посмотреть на два ключевых фактора. Соотношение госдолга и ВВП и уровень безработицы среди молодежи. Если первый показатель у Германии, Франции, Великобритании и Испании примерно одинаков – на уровне 80-90%, то второй кардинально различен. В Германии он меньше 10%, тогда как во Франции превышает 20%, в Великобритании 30%, а в Испании – 50%. «В периферийных странах еврозоны безработица среди молодежи в возрастной группе от 15 до 25 лет – колоссальная проблема», – указала Орлова. При таком уровне безработицы на макроэкономику очень слабое влияние оказывает и монетарное смягчение, которое сейчас используют правительства. Сколько бы центральные банки ни печатали денег, у людей все равно нет возможности потреблять, даже в кредит. Банки не готовы выдавать кредиты тем, кто только-только закончил школу или институт, не имеет работы и даже перспектив ее получения.
Эта проблема там не только не решилась, нет даже улучшений, подчеркнула эксперт.
Доступ к капиталу
Ставки на мировых рынках пока останутся низкими, но доступ к капиталу будет весьма ограниченным: мировые центральные банки не готовы повторять сценарий 2008 года. Это значит, что рынки продолжат существовать в условиях избыточной или как минимум достаточной ликвидности. При этом основным препятствием для перемещения капитала будет ужесточение пруденциального регулирования в развитых странах.
Мировые центральные банки сделали выводы из того, что произошло в 2007-2008 гг., в случае неурядиц они начинают печатать деньги, говоря простым языком. Но включение печатного станка позволяет только нивелировать проблему, здесь нет основы для роста.
По мнению Орловой, следует учитывать, что, проводя денежные эмиссии, центральные банки одновременно предпринимают усилия, направленные на удержание напечатанных денег внутри своих стран. Вводятся новые банковские стандарты работы. Инвесторы сворачивают операции в России, в Восточной Европе, потому что они должны снижать «рискованные активы» с точки зрения своих регуляторов и переносить бизнес-активность на материнские страны.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Динамика рынка недвижимости, бурное развитие этого сектора до 2008 г., которые мы наблюдали в России, подпитывались притоком иностранного капитала. Это было значительным фактором экономического роста. Но сейчас европейские регуляторы делают максимум, чтобы эти деньги остались в их странах и были доступны именно европейским заемщикам. Так что на фактор иностранного капитала в ближайшее время рассчитывать больше не приходится.
Зависимость России от цен на нефть
Другая проблема, которая перед нами встанет на рубеже 2015-2016 гг. – динамика цен на нефть. С ценами на нефть, как мы знаем, очень сильно связаны и валютные курсы, и динамика экономики в целом.
Здесь есть два фактора риска. Первый – ситуация в Китае. «Мы не очень хорошо понимаем экономическую ситуацию там: все чаще появляются статьи по поводу низкого качества китайской макростатистики», – отметила Орлова. Но те индикаторы, которые все же появляются, свидетельствуют также о снижении деловой активности. С начала года продажи недвижимости в Китае падают на 30-40%, хотя инвестиции еще продолжают расти.
Второй фактор – технологический. В США и Евросоюзе прилагаются огромные усилия по разработке технологий для удешевления стоимости сырья, в частности, использование сланцевого газа и сланцевой нефти. По расчетам прогностиков, эти риски сосредоточены в районе 2015-2016 гг., хотя уже сейчас мировые тренды показывают постепенное снижение цен на газ. Пока на Россию этот фактор не оказывает влияния, но через несколько лет он может вполне стать ощутимым для нефтяного рынка.
Существует достаточно ощутимая зависимость между ценой на нефть и курсом доллара: $10 за баррель соответствует 2 руб. за доллар. То есть для повышения курса доллара к рублю с сегодняшних 32 руб. до отметки 36 руб. достаточно, чтобы нефть «просела» до уровня $90 за баррель.
Правда, как указал Олег Репченко, например, в 2007 г. при цене нефти в $100 за баррель, доллар стоил 25 руб. Цена на нефть, действительно, не единственный фактор, определяющий валютный курс, согласилась Орлова: нужно принимать во внимание как минимум еще два важных момента.
Российское население настроено достаточно оптимистично, поэтому потребление сохраняется на относительно высоком уровне. Производители настроены гораздо пессимистичнее, они не наращивают производство, не инвестируют в его модернизацию. Соответственно, спрос уходит в импорт.
Кроме того, продолжается и отток капитала. Российские капиталы уходят из страны – норма доходности намного снизилась по сравнению с докризисной. А при нынешней норме доходности далеко не все готовы нести те риски, которые в стране существуют.
Поэтому России и нужна все более высокая цена на нефть, просто чтобы удерживать валютный курс на стабильном уровне.
Мировой валютный рынок
Говоря о перспективах валютных рынков, Орлова отметила, что обеспокоенность перспективами сохранения еврозоны сейчас, с ее точки зрения, надумана. Пара доллар/евро сохраняется на уровне 1,20 - 1,30 к доллару.
В целом Европа склонна сохранить единую валюту. Даже в случае выхода одной или нескольких стран из еврозоны это будет больше проблемой этой страны, нежели всей зоны евро. Курс евро может временно упасть, но в долгосрочной перспективе скорее укрепится. Ключевые экономики – Германии, Франции, Австрии, Бенилюкса – чувствуют себя более-менее уверенно. Что касается остальных – чем меньше будет нахлебников в зоне евро, тем комфортнее будет себя чувствовать эта валюта.
Периферийные страны имеют вообще мало экономических аргументов в пользу выхода из еврозоны. Нынешние дебаты в Греции носят намного более политический характер, нежели экономический. Введение вновь собственной валюты наложит огромное бюджетное бремя на эти страны, и вряд ли такой стране удастся вообще удержать свою валюту в пределах какого-то разумного курса. При таком сценарии можно ожидать резкой девальвации внутренней валюты на уровне 80-90%, как это было в России в 1998 г.
Еще один важный фактор при оценке развития динамики курса доллар/евро – влияние электоральных циклов. Выборы в Германии осенью 2013 года заставят немецкое правительство занять жесткую позицию на переговорах по списанию/рефинансированию долгов. Германия – это страна-кредитор. И правительству Ангелы Меркель будет исключительно важно показать, что оно заботится о сохранности займов, которые были предоставлены другим государствам. Поэтому Германия будет стараться максимально ограничить активность Европейского центрального банка.
Ситуация в России
Ожидания, что российская экономика в ближайшее время может вернуться к докризисному сценарию роста, не очень реалистичны, убеждена эксперт. В лучшем случае в ближайшие годы можно ожидать только сохранения нынешней ситуации.
Тем не менее в России сильны позитивные ожидания. По данным опроса, который проводил Росгосстрах, на вопрос: «Какой уровень зарплаты обеспечивает человеку достойную жизнь», респонденты опять повышают планку. В 2008-10 гг. население как бы испугалось, и ответы колебались вокруг отметки 38 000 руб. в месяц. Однако уже в прошлом году жители склонились к сумме в 50 000 руб. в месяц, а в апреле 2012 года – была названа сумма в 61 000 руб.
По оценке Орловой, это шокирующий результат для макроэкономистов, потому что в начале этого года инфляция была на историческом минимуме. Эта динамика ожидания не связана с макроэкономическими реалиями. Она связана с индексацией пенсий, которая происходила в предыдущие годы, с индексацией зарплат в госсекторе, которая происходила в начале этого года, с общими ощущениями, что нас не сильно затронули проблемы еврозоны.
Единственная реальная база для таких оптимистичных ощущений – уровень безработицы, который упал до исторического минимума и составил 5,2%. Для предприятий в ближайшие годы это означает «ожидательное давление в отношении зарплат». Это вряд ли означает, что резко вырастет спрос на недвижимость, отметила эксперт, но свидетельствует о продолжающейся готовности потреблять.
В банковском секторе это также находит отражение. Если рост рынка корпоративного кредитования вырос за год на 22%, то розничного – на 43%. Интересно, что в структуре розничного кредитования рост по кредитным картам составил 88%, тогда как ипотека выросла на 34%.
Вероятно, правительством будет взят курс на бездефицитный бюджет. Это означает, что бюджетная политика больше не будет оказывать такую помощь экономике, какую оказывала в предыдущие годы. Правительство не хочет влезать в долги, что понятно, когда мы смотрим на ситуацию в Европе, а в условиях нестабильности цен на нефть и уже описанных рисков не хочется брать избыточные бюджетные обязательства.
Для банков это будет означать снижение притока финансирования, банки будут вынуждены повышать ставки выплат в борьбе за депозиты, соответственно, в ближайшем будущем можно ожидать роста ставок по кредитам. Сейчас вливания Центробанка и депозиты Минфина финансируют примерно 7% банковских активов. Для сравнения: в Европе ЕЦБ финансирует примерно 5%. Но если в Европе это количественное ослабление идет в поддержку долговых рынков, то в России это финансирование кредитного роста. Центральный банк не сможет долго совершать подобные вливания, поэтому, как только они прекратятся, ставки по кредитам неизбежно поползут вверх. А для экономики рост ставок по кредитам окажется существенным фактором торможения.
Скорее всего, в ближайшее время можно ожидать некоторого снижения прогнозов роста экономики. Пока еще наблюдатели спокойно смотрят на Россию, прогнозируя на будущий год 3-4% роста. Однако в свете ситуации в банковском секторе, в свете нежелания брать дополнительные бюджетные обязательства, скорее всего, эти прогнозы будут скорректированы в сторону снижения темпов роста.
Российский рынок недвижимости
Отток капитала представляет собой прямую угрозу российскому рынку недвижимости. Из $80 млрд, которые ушли из России в прошлом году, $30 млрд – вывод средств частных лиц, из них $12 млрд – приобретение зарубежной недвижимости. Почему это происходит? Если сравнивать ситуацию 2007 г. с сегодняшней, то доходы на душу населения даже выросли, но общее качество жизни ухудшилось, отмечает кажущийся парадокс Наталия Орлова. Поэтому российский рынок недвижимости фактически уже напрямую конкурирует с зарубежными рынками, отметила он.
В этой связи эксперт привела в пример еще один индикатор, который показывает сравнительную дороговизну недвижимости в разных странах. Международное агентств Global Property Guide рассчитывает соотношение стоимости 100 кв. м элитной недвижимости к среднему годовому доходу на душу населения. Экономический смысл индикатора – сколько лет нужно национальной экономике, чтобы создать стоимость одной элитной квартиры. В России этот показатель самый высокий и составляет 111 лет. Если не брать Великобританию, где было значительное падение объема ВВП на душу населения (55 лет), Францию (43) и явно переоцененную Турцию (42), то в остальных странах этот показатель колеблется от 6 лет в Люксембурге до 32 в Польше. Интересно, что одинаковые результаты показывают Германия и Кипр – по 9 лет. Правда, в России есть и разумная тенденция – еще несколько лет назад этот показатель составлял около 160 лет.
В заключение Орлова подчеркнула, что в ближайшие годы нет речи о каком-либо коллапсе, о грядущем обвале, кризисе или рецессии в мировой экономике. Но стагнации можно ожидать, особенно учитывая упомянутые риски 2015-16 гг.
