Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
01 октября 2012 года

«Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?»

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами»

В случае серьезного ухудшения макроэкономического фона – пресловутой второй волны кризиса – долларовые цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 20-25%, до $4000 за квадратный метр, но вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 г. и вряд ли масштаб падения превысит рекорд 2008 г., заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе www.irn.ru «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами». Круглый стол прошел 28 сентября в рамках выставки «Недвижимость 2012» в ЦДХ.

В глобальном понимании этого слова кризис, конечно, не закончился до сих пор. Фундаментальные изъяны экономической системы, приведшие в 2008 г. к обвалу всех рынков и лишь слегка замаскированные в последующие годы с помощью масштабных денежных вливаний, еще очень долго будут провоцировать периодические обострения в экономике. Чтобы ответить на вопрос, насколько серьезными они будут и как повлияют на рынок недвижимости, рассмотрим динамику цен на квадратный метр в последние годы. (Презентацию доклада можно посмотреть по ссылке в конце текста.)
 


Фактически кризис 2008 г. вернул цены на недвижимость в Москве из агрессивного восходящего канала в умеренный, наклон которого составляет около 10% среднегодового прироста - то есть на уровне инфляции или чуть выше.

Однако существование такого долгосрочного тренда отнюдь не означает, что стоимость жилья увеличивается постоянно. В отличие от докризисных времен, когда цены непрерывно росли годами, в последние пару лет наблюдается нехарактерная для рынка недвижимости частая смена локальных трендов. Например, первые четыре месяца текущего года метр дорожал, потом несколько месяцев терял в цене – под влиянием нестабильности финансовых рынков в мае-июне 2012 г., вызванной долговыми проблемами в еврозоне, а во второй половине лета коррекция закончилась, и цены снова развернулись в рост. В прошлом году имело место быть нечто похожее – из-за паники в связи с «чуть» не случившимся техническим дефолтом США.

В принципе, уже 5 лет, с конца 2006 – начала 2007 гг., цены на недвижимость в Москве не выходят за рамки диапазона в $4000 - 6000 за метр, колеблясь вокруг круглой отметки в $5000. Примечательно, что речь идет именно о круглых долларовых цифрах, хотя большая часть рынка недвижимости давно ведет расчеты в рублях. По-видимому, несмотря на переход рынка на отечественную валюту, его участники все-таки продолжают мыслить в долларах (см. «Продавцы квартир в Москве все еще мыслят долларовыми ценами»).
 


Наиболее сильные скачки индекса стоимости жилья, как, впрочем, и других макроэкономических показателей, произошли непосредственно перед кризисом 2008 г., когда имел место последний резкий рывок вверх, и сразу после него (наиболее существенная коррекция вниз). В последующие годы амплитуда колебаний цен уменьшалась.

Фактически динамика цен на рынке недвижимости в последние годы напоминает затухающие колебания маятника. Кризис стал ударом, который выбил ситуацию из равновесия, существовавшего на рынке до него: соответственно, перед кризисом маятник цен сильно отклонился в одну сторону, потом качнулся в другую, а последние 2-3 года происходит утряска рынка – маятник ищет точку равновесия между существующими минимумами и максимумами последних лет.
 

Кризис не приходит, когда его ждут
Главной причиной резких скачков цен вверх-вниз в 2008 г. было бездумное, крайне рискованное поведение как бизнеса, так и населения. Пребывая в уверенности, что цены на квадратные метры в Москве могут только расти, предприниматели набирали огромное количество кредитов в надежде на будущие прибыли, начинали множество проектов одновременно, раздувая расходы и не обращая внимания на издержки. Фактически девелоперы массово занимались строительством пирамид, направляя деньги, вырученные от продажи квартир, не на достройку объектов, а на покупку земельных площадок для возведения следующих. Население, испуганное сумасшедшими темпами подорожания жилья, рисовало фальшивые справки о доходах, чтобы получить ипотечный кредит, не задумываясь о том, как будет его возвращать. Банки, спеша откусить свой сладкий кусочек от растущего как на дрожжах рынка, снижали требования к заемщикам, не особо присматриваясь к их платежеспособности... В общем, в результате халатного отношения к рискам, высокого уровня закредитованности экономики, неадекватного наращивания позиций на рынке надулись огромные пузыри, которые и лопнули с треском, когда экономическая ситуация ухудшилась.

По идее, такая болезненная встряска должна добавить осторожности всем участникам рынка: вряд ли кто-то горит желанием повторить судьбу своих обанкротившихся коллег или соседей, взявших ипотечный кредит на пределе возможностей и в результате оставшихся без квартир, но с огромными долгами перед банком. И постоянное ожидание очередного катаклизма только способствует поддержанию экономики в тонусе, заставляя и бизнес, и потребителей действовать более осмысленно, тем самым предотвращая появление новых пузырей.

«Поэтому чем больше о кризисе говорят и чем больше к нему готовятся, тем меньше вероятность его появления. А точнее, тем меньше будут потери и глубина коррекции при новом обострении ситуации», - считает руководитель www.irn.ru.

Справедливость этого тезиса рынок уже доказал на практике. И разговоры о возможном дефолте США в августе-сентябре 2011 г., и недавние пертурбации в еврозоне все финансовые показатели и цены на недвижимость перенесли значительно легче, чем крах Lehman Brothers в 2008 г. Поэтому можно ожидать, что в случае очередной экономической встряски цены на недвижимость в относительном выражении вряд ли провалятся глубже, чем в 2008-2009 гг., когда жилье потеряло примерно треть стоимости (30-35%). Скорее, наоборот, глубина падения должна быть меньше.

Вопрос – насколько? В разгар кризиса в 2009 г. московский метр по многим причинам – ограниченности предложения, интенсивности миграционных потоков и т.п. – не ушел ниже отметки в $4000 по индексу IRN.RU. Логично предположить, что этого не произойдет и в дальнейшем - учитывая, что пресловутая вторая волна кризиса будет, по всей видимости, мягче первой – если, конечно, вообще наступит, так как степень закредитованности экономики сейчас меньше, чем четыре года назад, да и цены на недвижимость не так сильно оторваны от платежеспособного спроса. Соответственно, в худшем случае долларовый индекс стоимости жилья просядет максимум на 20-25% от нынешнего уровня, до $4000 за квадратный метр. Если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор глобального характера типа начала Третьей мировой войны.

Что касается рублевых цен, то, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, они снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.

В общем, если не дойдет дело до структурных сдвигов в геополитике, периодические обострения экономической ситуации и, соответственно, ценовая болтанка будут иметь место, однако серьезных катастроф, чреватых повальными банкротствами и другими фатальными последствиями, рынку недвижимости не грозит.
 

Привет, инфляция…
13 сентября глава Федеральной резервной системы США Бен Бернанке объявил о запуске третьего раунда программы количественного смягчения (QE3), дав тем самым старт новому витку мировой инфляции. На QE3 американские власти собираются тратить по $40 млрд в месяц, причем в новой программе в отличие от QE1 и QE2 не обозначен ни предельный объем расходов, ни срок окончания. Другие страны не заставили себя долго ждать, в частности, Евросоюз активизировал меры по поддержке стран Южной Европы, то есть также запустил «печатный станок». Отечественный Центробанк ответил на этот аттракцион неслыханной щедрости повышением ставки рефинансирования на 0,25% «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий, увеличивающим риски превышения среднесрочных ориентиров Банка России по инфляции, а также с учетом оценки перспектив экономического роста».

Финансовые и товарные рынки ждали раздачи слонов от ФРС заранее и с нетерпением: за последние пару месяцев золото прибавило около 15%, серебро – 25%, нефть – 20-25%.

В общем, судя по всему, инфляция становится главной темой экономической повестки дня. «К сожалению, человечество не придумало пока ничего лучшего, кроме как просто периодически обесценивать проблемные долги путем увеличения денежной массы и снижения покупательной способности денег», - отмечает Олег Репченко. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2012 года».)

Естественно, рынок недвижимости вряд ли сможет остаться в стороне от глобального экономического тренда, поэтому, с высокой вероятностью, умеренный рост цен в ближайшие годы сохранится, то есть цены на недвижимость будут прибавлять по 10-15% в год. Но – исключительно «благодаря» инфляции, а отнюдь не увеличению платежеспособности населения или повышению комфортности города Москвы…

Несвойственная рынку недвижимости волатильность цен в рамках сложившегося восходящего канала также никуда не денется. «Очередное обострение экономической ситуации, вызывающее коррекцию цен вниз, будет сменяться новым раундом печатания денег для латания дыр с отскоком цен вверх», - поясняет руководитель IRN.RU.

Но даже в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона глубина падения долларовых цен на недвижимость будут ограничена «дном» 2009 г. и вряд ли превысит 20-25%.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?». 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
17674 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Только до 31 июля! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,2 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,2 млн рублейUrban Group Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Скидка 7% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Жилой комплекс "Маяк" 1-4-комнатные квартиры пл. от 49 метров. г. Химки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group Жилой комплекс "Загорье" Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Торопитесь! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Квартиры у м. Калужская Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. Звоните! от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко ЖК "Art Residence" 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Белорусская. Площадь от 30 до 552 метров Монолит-кирпич. от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Жилой комплекс "О7" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: III кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Видный Берег" Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. Торопитесь! м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Рязанский проспект. Площадь от 38 до 80 метров П-44Т. Звоните! Квартиры в г. Щелково Торопитесь! г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры площадью 35-83 метров. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. ЖК "Новое Бисерово" Спешите! Ногинский район. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 28-79 метров. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой Жилой комплекс "RiverPark" Новые квартиры у м.Коломенская. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 108 кв.м. ЕвроПа. Звоните! ЖК "Дом на Самаринской" 1-3,5-комнатные квартиры рядом с м.Тульская. Площадь от 40 до 133 метров ГК: I кв. 2016 г. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаНДВ-Недвижимость Жилой комплекс "Лица" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Capital Group Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Квартиры в ЖК "TriBeCa" В продаже 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью 38-329 кв.м. 7 мин. пешком, м.Бауманская от м.Бауманская. Подробности по телефону! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Родной город. Каховская" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Коттеджи. Дома готовы! Коттеджи в КП «Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. рассрочка до 2-х лет!Pragma Development МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,9 млн руб.Urban Group ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3%. 40 мин до центра Москвы. Трехкомнатная квартира от 5,1 млн руб. Звоните! Barkli Новостройки от А101. Старт продаж! 10 минут до м.Саларьево. Успейте купить на старте продаж! От 71 000 руб./кв.м. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Квартиры рядом с метро Новокосино Мкр. Новокосино-2. Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Выгода до 2,8 млн руб. Квартиры в наличии! от 2,4 млн руб.НДВ-Недвижимость ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 650 000 р. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы»