Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
01 октября 2012 года

«Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?»

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами»

В случае серьезного ухудшения макроэкономического фона – пресловутой второй волны кризиса – долларовые цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 20-25%, до $4000 за квадратный метр, но вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 г. и вряд ли масштаб падения превысит рекорд 2008 г., заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе www.irn.ru «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами». Круглый стол прошел 28 сентября в рамках выставки «Недвижимость 2012» в ЦДХ.

В глобальном понимании этого слова кризис, конечно, не закончился до сих пор. Фундаментальные изъяны экономической системы, приведшие в 2008 г. к обвалу всех рынков и лишь слегка замаскированные в последующие годы с помощью масштабных денежных вливаний, еще очень долго будут провоцировать периодические обострения в экономике. Чтобы ответить на вопрос, насколько серьезными они будут и как повлияют на рынок недвижимости, рассмотрим динамику цен на квадратный метр в последние годы. (Презентацию доклада можно посмотреть по ссылке в конце текста.)
 


Фактически кризис 2008 г. вернул цены на недвижимость в Москве из агрессивного восходящего канала в умеренный, наклон которого составляет около 10% среднегодового прироста - то есть на уровне инфляции или чуть выше.

Однако существование такого долгосрочного тренда отнюдь не означает, что стоимость жилья увеличивается постоянно. В отличие от докризисных времен, когда цены непрерывно росли годами, в последние пару лет наблюдается нехарактерная для рынка недвижимости частая смена локальных трендов. Например, первые четыре месяца текущего года метр дорожал, потом несколько месяцев терял в цене – под влиянием нестабильности финансовых рынков в мае-июне 2012 г., вызванной долговыми проблемами в еврозоне, а во второй половине лета коррекция закончилась, и цены снова развернулись в рост. В прошлом году имело место быть нечто похожее – из-за паники в связи с «чуть» не случившимся техническим дефолтом США.

В принципе, уже 5 лет, с конца 2006 – начала 2007 гг., цены на недвижимость в Москве не выходят за рамки диапазона в $4000 - 6000 за метр, колеблясь вокруг круглой отметки в $5000. Примечательно, что речь идет именно о круглых долларовых цифрах, хотя большая часть рынка недвижимости давно ведет расчеты в рублях. По-видимому, несмотря на переход рынка на отечественную валюту, его участники все-таки продолжают мыслить в долларах (см. «Продавцы квартир в Москве все еще мыслят долларовыми ценами»).
 


Наиболее сильные скачки индекса стоимости жилья, как, впрочем, и других макроэкономических показателей, произошли непосредственно перед кризисом 2008 г., когда имел место последний резкий рывок вверх, и сразу после него (наиболее существенная коррекция вниз). В последующие годы амплитуда колебаний цен уменьшалась.

Фактически динамика цен на рынке недвижимости в последние годы напоминает затухающие колебания маятника. Кризис стал ударом, который выбил ситуацию из равновесия, существовавшего на рынке до него: соответственно, перед кризисом маятник цен сильно отклонился в одну сторону, потом качнулся в другую, а последние 2-3 года происходит утряска рынка – маятник ищет точку равновесия между существующими минимумами и максимумами последних лет.
 

Кризис не приходит, когда его ждут
Главной причиной резких скачков цен вверх-вниз в 2008 г. было бездумное, крайне рискованное поведение как бизнеса, так и населения. Пребывая в уверенности, что цены на квадратные метры в Москве могут только расти, предприниматели набирали огромное количество кредитов в надежде на будущие прибыли, начинали множество проектов одновременно, раздувая расходы и не обращая внимания на издержки. Фактически девелоперы массово занимались строительством пирамид, направляя деньги, вырученные от продажи квартир, не на достройку объектов, а на покупку земельных площадок для возведения следующих. Население, испуганное сумасшедшими темпами подорожания жилья, рисовало фальшивые справки о доходах, чтобы получить ипотечный кредит, не задумываясь о том, как будет его возвращать. Банки, спеша откусить свой сладкий кусочек от растущего как на дрожжах рынка, снижали требования к заемщикам, не особо присматриваясь к их платежеспособности... В общем, в результате халатного отношения к рискам, высокого уровня закредитованности экономики, неадекватного наращивания позиций на рынке надулись огромные пузыри, которые и лопнули с треском, когда экономическая ситуация ухудшилась.

По идее, такая болезненная встряска должна добавить осторожности всем участникам рынка: вряд ли кто-то горит желанием повторить судьбу своих обанкротившихся коллег или соседей, взявших ипотечный кредит на пределе возможностей и в результате оставшихся без квартир, но с огромными долгами перед банком. И постоянное ожидание очередного катаклизма только способствует поддержанию экономики в тонусе, заставляя и бизнес, и потребителей действовать более осмысленно, тем самым предотвращая появление новых пузырей.

«Поэтому чем больше о кризисе говорят и чем больше к нему готовятся, тем меньше вероятность его появления. А точнее, тем меньше будут потери и глубина коррекции при новом обострении ситуации», - считает руководитель www.irn.ru.

Справедливость этого тезиса рынок уже доказал на практике. И разговоры о возможном дефолте США в августе-сентябре 2011 г., и недавние пертурбации в еврозоне все финансовые показатели и цены на недвижимость перенесли значительно легче, чем крах Lehman Brothers в 2008 г. Поэтому можно ожидать, что в случае очередной экономической встряски цены на недвижимость в относительном выражении вряд ли провалятся глубже, чем в 2008-2009 гг., когда жилье потеряло примерно треть стоимости (30-35%). Скорее, наоборот, глубина падения должна быть меньше.

Вопрос – насколько? В разгар кризиса в 2009 г. московский метр по многим причинам – ограниченности предложения, интенсивности миграционных потоков и т.п. – не ушел ниже отметки в $4000 по индексу IRN.RU. Логично предположить, что этого не произойдет и в дальнейшем - учитывая, что пресловутая вторая волна кризиса будет, по всей видимости, мягче первой – если, конечно, вообще наступит, так как степень закредитованности экономики сейчас меньше, чем четыре года назад, да и цены на недвижимость не так сильно оторваны от платежеспособного спроса. Соответственно, в худшем случае долларовый индекс стоимости жилья просядет максимум на 20-25% от нынешнего уровня, до $4000 за квадратный метр. Если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор глобального характера типа начала Третьей мировой войны.

Что касается рублевых цен, то, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, они снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.

В общем, если не дойдет дело до структурных сдвигов в геополитике, периодические обострения экономической ситуации и, соответственно, ценовая болтанка будут иметь место, однако серьезных катастроф, чреватых повальными банкротствами и другими фатальными последствиями, рынку недвижимости не грозит.
 

Привет, инфляция…
13 сентября глава Федеральной резервной системы США Бен Бернанке объявил о запуске третьего раунда программы количественного смягчения (QE3), дав тем самым старт новому витку мировой инфляции. На QE3 американские власти собираются тратить по $40 млрд в месяц, причем в новой программе в отличие от QE1 и QE2 не обозначен ни предельный объем расходов, ни срок окончания. Другие страны не заставили себя долго ждать, в частности, Евросоюз активизировал меры по поддержке стран Южной Европы, то есть также запустил «печатный станок». Отечественный Центробанк ответил на этот аттракцион неслыханной щедрости повышением ставки рефинансирования на 0,25% «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий, увеличивающим риски превышения среднесрочных ориентиров Банка России по инфляции, а также с учетом оценки перспектив экономического роста».

Финансовые и товарные рынки ждали раздачи слонов от ФРС заранее и с нетерпением: за последние пару месяцев золото прибавило около 15%, серебро – 25%, нефть – 20-25%.

В общем, судя по всему, инфляция становится главной темой экономической повестки дня. «К сожалению, человечество не придумало пока ничего лучшего, кроме как просто периодически обесценивать проблемные долги путем увеличения денежной массы и снижения покупательной способности денег», - отмечает Олег Репченко. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2012 года».)

Естественно, рынок недвижимости вряд ли сможет остаться в стороне от глобального экономического тренда, поэтому, с высокой вероятностью, умеренный рост цен в ближайшие годы сохранится, то есть цены на недвижимость будут прибавлять по 10-15% в год. Но – исключительно «благодаря» инфляции, а отнюдь не увеличению платежеспособности населения или повышению комфортности города Москвы…

Несвойственная рынку недвижимости волатильность цен в рамках сложившегося восходящего канала также никуда не денется. «Очередное обострение экономической ситуации, вызывающее коррекцию цен вниз, будет сменяться новым раундом печатания денег для латания дыр с отскоком цен вверх», - поясняет руководитель IRN.RU.

Но даже в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона глубина падения долларовых цен на недвижимость будут ограничена «дном» 2009 г. и вряд ли превысит 20-25%.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?». 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
17715 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК «Панорама Сколково» Минское шоссе, 1,5 км от МКАД. Свободная планировка, подземный паркинг, потолки 3,1 м. от 102 000 руб./кв.мГК «СМУ-6» ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 1,8 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 1,8 млн руб. Скидки до 15%! Сдаем в 2016г.! Золотая осень на Золотом Острове! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Рассрочка 0%! от 22 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Микрогород «В лесу» Красногорский район. 1-4-комнатные квартиры площадью 26-117 метров. Монолит-кирпич. от застройщикаRoseGroup Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group ЖК "Видный Берег" Спешите! Ленинский район. Квартиры пл. от 28 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры ЖК "Пироговская Ривьера" п. Пироговский. 1-3-комнатные квартиры площадью 24-95 метров. Монолит. Подробности по телефону! Квартиры у м. Белорусская Спешите! Современные 1-5-комнатные апартаменты пл. от 30 метров. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк. 1 очередь сдана! 10 мин.пешком от м. Фили. MR Group Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,4 млн рублейUrban Group ЖК Столичный C отделкой. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы.. От 61900 руб./кв.м. Железнодорожный от 61900 руб./кв.мООО «ГлавстройДевелопмент» ЖК "Лица" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Capital Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки ЖК SREDA Скидки до 10% ЖК SREDA Скидки до 10% Квартиры комфорткласса рядом с метро. 15 минут от центра. Детский сад. Cкверы и парки! Рассрочка 0% Рязанский проспект «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Скидка 9%. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика Квартиры в г. Одинцово Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Одинцово. Площадь от 29 до 89 кв.м. Монолит-кирпич. Квартиры в г. Химки Спешите! г. Химки. 1-4-комнатные квартиры площадью 49-160 метров. Монолит. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Рязанский проспект. Площадь от 38 до 80 метров П-44Т. Уточняйте подробности по телефону. Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group Новые Ватутинки Москва. Новые Ватутинки. Квартиры с ремонтом под ключ от 3,9 млн руб. Сдача домов в 2016 г. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Квартиры у м. Коломенская Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 31 метра. рядом с метро Коломенская. ЕвроПа. ЖК "Парк Легенд" Спешите! В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 46-72 кв.м. 7 мин. пешком от м.Автозаводская. Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в ЖК "Домашний" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-102 кв.м. 20 мин. пешком от м.Марьино. Спешите! Квартиры у м. Бауманская Спешите! В продаже 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью 38-329 кв.м. 7 мин. пешком, м.Бауманская от м.Бауманская. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры в Химках г. Химки. 1-5-комнатные квартиры площадью 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. Звоните! от застройщика ЖК "Родной город. Каховская" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-114 кв.м. 2 мин. пешком от м.Каховская. Торопитесь! от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК "Солнечная долина" Спешите! г. Щелково. Квартиры площадью от 35 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры от 2.3 млн руб. Квартиры у м. Юго-Западная В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 44-118 кв.м. 7 мин. транспортом от м.Юго-Западная. Спешите! от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. 40 минут до центра. Старт 2-й очереди. Успей купить! Новая Москва Barkli Квартиры у м. Царицыно В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 30-140 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Царицыно. Уточняйте подробности по телефону. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» м. Бунинская аллея Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-5-комнатные. Площадь от 46 до 169 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. ВДНХ Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group м. Преображенская площадь В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Некрасовка", г.Москва Готовые квартиры в Москве. 3 мин. пешком до метро «Некрасовка». Рассрочка 0%. Регистрация в подарок! от 4,2 млн руб. ДСК-1 и Ко Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Сдаем в 2016 г.! Успей купить! Лайнер на посадку – цены на взлет! Новостройка бизнес-класса. 1,5 км от ТТК. Первый взнос 0%. от 4,9 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент