Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
01 октября 2012 года

«Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?»

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами»

В случае серьезного ухудшения макроэкономического фона – пресловутой второй волны кризиса – долларовые цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 20-25%, до $4000 за квадратный метр, но вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 г. и вряд ли масштаб падения превысит рекорд 2008 г., заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе www.irn.ru «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами». Круглый стол прошел 28 сентября в рамках выставки «Недвижимость 2012» в ЦДХ.

В глобальном понимании этого слова кризис, конечно, не закончился до сих пор. Фундаментальные изъяны экономической системы, приведшие в 2008 г. к обвалу всех рынков и лишь слегка замаскированные в последующие годы с помощью масштабных денежных вливаний, еще очень долго будут провоцировать периодические обострения в экономике. Чтобы ответить на вопрос, насколько серьезными они будут и как повлияют на рынок недвижимости, рассмотрим динамику цен на квадратный метр в последние годы. (Презентацию доклада можно посмотреть по ссылке в конце текста.)
 


Фактически кризис 2008 г. вернул цены на недвижимость в Москве из агрессивного восходящего канала в умеренный, наклон которого составляет около 10% среднегодового прироста - то есть на уровне инфляции или чуть выше.

Однако существование такого долгосрочного тренда отнюдь не означает, что стоимость жилья увеличивается постоянно. В отличие от докризисных времен, когда цены непрерывно росли годами, в последние пару лет наблюдается нехарактерная для рынка недвижимости частая смена локальных трендов. Например, первые четыре месяца текущего года метр дорожал, потом несколько месяцев терял в цене – под влиянием нестабильности финансовых рынков в мае-июне 2012 г., вызванной долговыми проблемами в еврозоне, а во второй половине лета коррекция закончилась, и цены снова развернулись в рост. В прошлом году имело место быть нечто похожее – из-за паники в связи с «чуть» не случившимся техническим дефолтом США.

В принципе, уже 5 лет, с конца 2006 – начала 2007 гг., цены на недвижимость в Москве не выходят за рамки диапазона в $4000 - 6000 за метр, колеблясь вокруг круглой отметки в $5000. Примечательно, что речь идет именно о круглых долларовых цифрах, хотя большая часть рынка недвижимости давно ведет расчеты в рублях. По-видимому, несмотря на переход рынка на отечественную валюту, его участники все-таки продолжают мыслить в долларах (см. «Продавцы квартир в Москве все еще мыслят долларовыми ценами»).
 


Наиболее сильные скачки индекса стоимости жилья, как, впрочем, и других макроэкономических показателей, произошли непосредственно перед кризисом 2008 г., когда имел место последний резкий рывок вверх, и сразу после него (наиболее существенная коррекция вниз). В последующие годы амплитуда колебаний цен уменьшалась.

Фактически динамика цен на рынке недвижимости в последние годы напоминает затухающие колебания маятника. Кризис стал ударом, который выбил ситуацию из равновесия, существовавшего на рынке до него: соответственно, перед кризисом маятник цен сильно отклонился в одну сторону, потом качнулся в другую, а последние 2-3 года происходит утряска рынка – маятник ищет точку равновесия между существующими минимумами и максимумами последних лет.
 

Кризис не приходит, когда его ждут
Главной причиной резких скачков цен вверх-вниз в 2008 г. было бездумное, крайне рискованное поведение как бизнеса, так и населения. Пребывая в уверенности, что цены на квадратные метры в Москве могут только расти, предприниматели набирали огромное количество кредитов в надежде на будущие прибыли, начинали множество проектов одновременно, раздувая расходы и не обращая внимания на издержки. Фактически девелоперы массово занимались строительством пирамид, направляя деньги, вырученные от продажи квартир, не на достройку объектов, а на покупку земельных площадок для возведения следующих. Население, испуганное сумасшедшими темпами подорожания жилья, рисовало фальшивые справки о доходах, чтобы получить ипотечный кредит, не задумываясь о том, как будет его возвращать. Банки, спеша откусить свой сладкий кусочек от растущего как на дрожжах рынка, снижали требования к заемщикам, не особо присматриваясь к их платежеспособности... В общем, в результате халатного отношения к рискам, высокого уровня закредитованности экономики, неадекватного наращивания позиций на рынке надулись огромные пузыри, которые и лопнули с треском, когда экономическая ситуация ухудшилась.

По идее, такая болезненная встряска должна добавить осторожности всем участникам рынка: вряд ли кто-то горит желанием повторить судьбу своих обанкротившихся коллег или соседей, взявших ипотечный кредит на пределе возможностей и в результате оставшихся без квартир, но с огромными долгами перед банком. И постоянное ожидание очередного катаклизма только способствует поддержанию экономики в тонусе, заставляя и бизнес, и потребителей действовать более осмысленно, тем самым предотвращая появление новых пузырей.

«Поэтому чем больше о кризисе говорят и чем больше к нему готовятся, тем меньше вероятность его появления. А точнее, тем меньше будут потери и глубина коррекции при новом обострении ситуации», - считает руководитель www.irn.ru.

Справедливость этого тезиса рынок уже доказал на практике. И разговоры о возможном дефолте США в августе-сентябре 2011 г., и недавние пертурбации в еврозоне все финансовые показатели и цены на недвижимость перенесли значительно легче, чем крах Lehman Brothers в 2008 г. Поэтому можно ожидать, что в случае очередной экономической встряски цены на недвижимость в относительном выражении вряд ли провалятся глубже, чем в 2008-2009 гг., когда жилье потеряло примерно треть стоимости (30-35%). Скорее, наоборот, глубина падения должна быть меньше.

Вопрос – насколько? В разгар кризиса в 2009 г. московский метр по многим причинам – ограниченности предложения, интенсивности миграционных потоков и т.п. – не ушел ниже отметки в $4000 по индексу IRN.RU. Логично предположить, что этого не произойдет и в дальнейшем - учитывая, что пресловутая вторая волна кризиса будет, по всей видимости, мягче первой – если, конечно, вообще наступит, так как степень закредитованности экономики сейчас меньше, чем четыре года назад, да и цены на недвижимость не так сильно оторваны от платежеспособного спроса. Соответственно, в худшем случае долларовый индекс стоимости жилья просядет максимум на 20-25% от нынешнего уровня, до $4000 за квадратный метр. Если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор глобального характера типа начала Третьей мировой войны.

Что касается рублевых цен, то, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, они снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.

В общем, если не дойдет дело до структурных сдвигов в геополитике, периодические обострения экономической ситуации и, соответственно, ценовая болтанка будут иметь место, однако серьезных катастроф, чреватых повальными банкротствами и другими фатальными последствиями, рынку недвижимости не грозит.
 

Привет, инфляция…
13 сентября глава Федеральной резервной системы США Бен Бернанке объявил о запуске третьего раунда программы количественного смягчения (QE3), дав тем самым старт новому витку мировой инфляции. На QE3 американские власти собираются тратить по $40 млрд в месяц, причем в новой программе в отличие от QE1 и QE2 не обозначен ни предельный объем расходов, ни срок окончания. Другие страны не заставили себя долго ждать, в частности, Евросоюз активизировал меры по поддержке стран Южной Европы, то есть также запустил «печатный станок». Отечественный Центробанк ответил на этот аттракцион неслыханной щедрости повышением ставки рефинансирования на 0,25% «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий, увеличивающим риски превышения среднесрочных ориентиров Банка России по инфляции, а также с учетом оценки перспектив экономического роста».

Финансовые и товарные рынки ждали раздачи слонов от ФРС заранее и с нетерпением: за последние пару месяцев золото прибавило около 15%, серебро – 25%, нефть – 20-25%.

В общем, судя по всему, инфляция становится главной темой экономической повестки дня. «К сожалению, человечество не придумало пока ничего лучшего, кроме как просто периодически обесценивать проблемные долги путем увеличения денежной массы и снижения покупательной способности денег», - отмечает Олег Репченко. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2012 года».)

Естественно, рынок недвижимости вряд ли сможет остаться в стороне от глобального экономического тренда, поэтому, с высокой вероятностью, умеренный рост цен в ближайшие годы сохранится, то есть цены на недвижимость будут прибавлять по 10-15% в год. Но – исключительно «благодаря» инфляции, а отнюдь не увеличению платежеспособности населения или повышению комфортности города Москвы…

Несвойственная рынку недвижимости волатильность цен в рамках сложившегося восходящего канала также никуда не денется. «Очередное обострение экономической ситуации, вызывающее коррекцию цен вниз, будет сменяться новым раундом печатания денег для латания дыр с отскоком цен вверх», - поясняет руководитель IRN.RU.

Но даже в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона глубина падения долларовых цен на недвижимость будут ограничена «дном» 2009 г. и вряд ли превысит 20-25%.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?». 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
17621 (0 сегодня)


Дома построены! От 53 000 руб./кв.м! Монолитно-кирпичные дома комфорт-класса! Развитая городская инфраструктура г.Раменское! Инновационный детский сад, школа,магазины,фитнес клуб,музыкальная школа,отделение Сбербанка!Отличная экология! В шаговой доступности сосновый бор и озеро с пляжем! Высокая транспортная доступность! 10 мин пешком до ж/д станции
Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Квартиры от Застройщика с отделкой и без! Объект застрахован. Сдача в 2017 г. Купи себе квартиру! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Микрогород «В лесу» Квартиры пл. 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаRoseGroup ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Купи квартиру в эко-квартиру! от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group Есть 89 000 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин.от м. Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Квартиры в Одинцово. ЖК Одинбург Рассрочка без %! От 79 000 руб./кв.м. Ипотека. Свой паркинг. Звоните прямо сейчас! от 4,2 млн рублей АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Таунхаусы «Etude family club» Дома от 129 кв.м. + участок, Пятницкое ш., 6 км. от МКАД, метро, инф-ра, ипотека, рассрочка. от 9,6 млн руб.Pragma Development Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Квартиры у м. Маяковская Торопитесь! 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Маяковская. Площадь от 51 до 157 метров Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Жилой комплекс "Apila" Студии,2-4-комнатные квартиры пл. от 25 метров. Одинцовский район. Монолит. от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% Новостройки от А101. Новая очередь! 5 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Квартиры в г. Щелково Торопитесь! Квартиры пл. 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» м. Новокузнецкая Современные 1-3,5-комнатные квартиры площадью от 56 метров. рядом с метро Новокузнецкая. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" Квартиры у м. Беговая 1-3-комнатные апартаменты рядом с м.Беговая. Площадь от 29 до 138 метров Монолит. Звоните! от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН м. Новокузнецкая Новые апартаменты у м.Новокузнецкая. 1-5-комнатные. Площадь от 57 до 287 кв.м. Монолит. Спешите! от 23 млн руб! ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Загородный квартал" г. Химки. 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 45 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы Подробности по телефону! от 4,9 млн руб. RDI Group Квартиры в Химках Торопитесь! Современные 1-5-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 45 до 209 кв.м. Монолит-кирпич. от застройщика Жилой комплекс "Искра-парк" Новые апартаменты у м.Динамо. 1-4-комнатные. Площадь от 40 до 130 кв.м. Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Загорье" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group м. Преображенская площадь В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 36-153 кв.м. 5 мин. пешком от м.Преображенская площадь. от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ"