Цены на новостройки Подмосковья медленно повышаются
Аналитики IRN.RU не считают это сигналом для инвесторов
Новые жилые комплексы в населенных пунктах Московской области постепенно дорожают за последние полгода. Эту тенденцию подметили многие компании, хотя и причины такой тенденции, и выводы из нее разные фирмы склонны трактовать по-своему.
По мнению специалистов www.irn.ru, пока подъем среднего индекса цен вряд ли можно рассматривать как сформировавшуюся тенденцию, учитывая нынешние колебания валютных курсов и нестабильность макроэкономической ситуации (см. еще предновогодний прогноз от руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?»). Волатильность цен на жилье отнюдь не подразумевает застой, поэтому относительно резкие взлеты и падения вполне могут присутствовать на рынке в рамках определенного коридора. После начала мирового экономического кризиса еще летом прошлого года аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» сделал прогноз о том, что жилье в Москве и Московской области за ближайший год имеет шанс подорожать еще на 15-20-25%.
Данные компаний
По итогам первого месяца лета значение средней цены кв. м компания «Азбука жилья» зафиксировала на уровне 67 500 руб., что на 1,8% выше уровня прошлого месяца и на 5,4% выше значения декабря 2011 г.
За период январь - май 2012 г. средний уровень цен в новостройках Подмосковья в рублевом эквиваленте вырос на 6% и на конец мая 2012 г. составил 70 600 руб. за кв. м – таковы наблюдения Blackwood. По оценке компании, средняя цена предложения превысила докризисный показатель на 3% в рублях. В долларах средняя цена предложения составила $2292 за кв. м (рост 8% с начала года), что ниже докризисного уровня на 15%.
Аналитики НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» отмечают также всплеск активности покупателей и продавцов на рынке вторичного жилья Московской области. Ситуация, по их мнению, во многом напоминает предкризисную агонию 2008 г.: одни торопятся выгодно продать недвижимость, другие – надежно вложить средства. По данным Корпорации риелторов, в июне объем нового предложения составил 287 объектов, что на 7% больше, чем в мае. Было закрыто 111 сделок, прирост - 10%. Число «проавансированных» квартир выросло на 25%. «Текущая ситуация – уникальна, - считает Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис». – Это тот редкий случай, когда и продавцы, и покупатели активны в равной степени».
Складывающаяся макроэкономическая ситуация создает прямо противоположные процессы, которые усиливают напряженность на рынке вторички Подмосковья: продавцы боятся текущего снижения цен и торопятся избавиться от своих объектов, покупатели боятся держать деньги в валюте и стремятся надежно вложить средства в реальные активы. Этим же объясняется и рост объемов ипотечного кредитования – 41% сделок от общего числа прошли с использованием заемных средств против 37% в мае. «Цель покупателей – успеть взять кредит на более выгодных условиях, - говорит Сергей Власенко. – Уже осенью процентные ставки могут вырасти. Печальный опыт 2008 года дает о себе знать».
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Динамика средних цен предложения в новостройках Московской области
Источник: Blackwood
По мнению специалистов Blackwood, во многом увеличение средних цен предложения обусловлено повышением ценового уровня новостроек в ближнем поясе удаления. По итогам прошедших пяти месяцев в городах и поселках, примыкающих к столице (до 5 км от МКАД), цены на первичном рынке выросли на 7%, до уровня 82 400 руб. за кв. м (на 4% выше докризисного уровня), аналогичное изменение зафиксировано в территориальном поясе 6-15 км от МКАД, где по итогам мая уровень цен соответствовал 69 500 руб. за кв. м. В поясах среднего и дальнего Подмосковья рост цен соответствовал 1-2%.
Наибольшее увеличение цен предложения за исследуемый период наблюдался в новостройках комфорткласса - в среднем на 7%. Средняя цена предложения составила 70 100 руб. за кв. м, превысив докризисный показатель на 4%. Объекты в сегменте экономкласса выросли в цене на 2%, до 69 500 руб. за кв. м.
Прогнозы и основы для прогностики
Однако, отмечают специалисты www.irn.ru, на эту картину накладывается дисбаланс валютных котировок, особенно весной. Поэтому для определения более-менее определенных трендов необходимо подождать несколько месяцев.
«Летом ожидается традиционное сезонное снижение деловой активности, возобновление которой ожидается осенью с началом нового делового сезона. Многое на рынке новостроек Подмосковья будет зависеть от конкретных шагов новой администрации, озвучившей намерения сократить объемы жилищного строительства. На фоне подобных ожиданий цены на жилье в Подмосковье могут пойти вверх», - прогнозирует руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Артем Ржавский.
Многие аналитики рынка опасаются, что действия нового правительства Московской области по инвентаризации инвестиционных контрактов вслед за Москвой приведут к остановке строительного процесса и, как следствие, подорожанию новостроек из-за ограниченности предложения. Но специалисты www.irn.ru не склонны винить в подобном сценарии действия властей (подробнее см. «Строительство было запрещено в Москве, на очереди Московская область»).
Во-первых, в Подмосковье уже создан огромный задел новостроек. По словам министра строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Подмосковья Германа Елянюшкина, в области реализуется 143 проекта комплексной застройки на площади 5333 га и общим объемом 56,1 млн кв. м. На рынке выставлено на продажу примерно 12-14 млн кв. м. То есть это строящиеся (или построенные) проекты, по которым были получены все согласования, часть квартир в них продана. Соответственно, ни один суд не одобрит властную остановку проекта, если это ударит по интересам граждан-покупателей.
Во-вторых, если смотреть на опыт Москвы, то на ревизию потребовалось два года, и все равно новые проекты сейчас постепенно выходят на рынок (см. «Новостройки в Москве подорожали за полгода на 5%». А также «Руководитель IRN.RU: объемы строительства жилья в Москве восстанавливаются» и «Руководитель IRN.RU: рынок жилья активизировался, но ценовой пузырь ему не грозит»).
Аналогичная картина складывается в Подмосковье. (Подробнее см. статью «Новостройки Подмосковья – города и проекты».) Серьезные последствия от политики властей могут испытать только те застройщики, которые не успели пройти процедуру всех согласований до начала ревизии. Но, как говорится, кто не успел, тот опоздал. А те, кто вовремя все сделал, заработают за себя и за того парня. Интересы потребителей это вряд ли сильно затронет.
