Загородная недвижимость Подмосковья – спрос возвращается к высоким бюджетам

На загородном рынке наблюдается возвращение спроса в высокие бюджеты, отметила компания Blackwood еще в начале года. Недавно эту тенденцию подтвердила в отчете компания «ОПИН», косвенно об этом упоминали за последние 2-3 месяца многие другие участники рынка. На днях глава Центробанка Сергей Игнатьев сообщил о рекордных объемах приобретений россиянами недвижимости за рубежом – на $12 млрд за 2011 г. по сравнению с прошлыми $5,5 млрд в 2008-м и другими докризисными годами.

Итак, в прошлом году у российских граждан нашлось $12 млрд на приобретение зарубежной недвижимости, указывают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Какая часть этой суммы пришлась на жилье, а какая на коммерческий сектор – неясно, но можно предполагать, что никак не менее половины. Даже оживающий рынок коммерческой недвижимости в Западной Европе обладает доходностью в лучшем случае в 4-6% годовых. А это не идет ни в какое сравнение с Россией, где любые финансовые институты просто отказываются рассматривать проекты с доходностью менее 10% годовых, даже включенные в государственные программы.

По мнению www.irn.ru, указанные Центробанком $12 млрд – не что иное, как малая толика общего бегства капитала из России за границу. За четыре года из России вывезено $338,9 млрд (объем чистого вывоза капитала, по данным ЦБ за 2008 - 2011 гг. и I квартал 2012 г.). Эта сумма сопоставима со всем годовым бюджетом страны.

Получается: у кого есть возможности – просто вывозит капиталы за рубеж, у кого нет – покупает там дома. Те же, кто привязан к России, фиксируют прибыль, вкладывая ее в наиболее качественные активы, которые хотя бы не потеряют в цене. Почти в каждом сообщении участников рынка загородной недвижимости фигурирует показатель в $1 млн: именно в районе этой суммы производится наибольшее число сделок с загородной недвижимостью.

А эксперты Московской гильдии риелторов даже зафиксировали максимальную цену за коттедж в Подмосковье (видимо, включая стоимость земли) в 25 млн руб. за 1 кв. м.

Смена приоритетных направлений

Традиционные лидеры спроса на загородное высокобюджетное жилье – новорижское и рублево-успенское направления, отмечают в Blackwood. На них по итогам 2011 г. пришлось 37% и 31% всех заявок. По данным компании, по итогам 2011 г. возросло количество запросов на Сколковское шоссе, что, по ее мнению, явилось следствием объявления о вхождении территории иннограда «Сколково» в состав «Новой Москвы». Доля заявок на киевское и калужское направления, наоборот, несколько снизилась. Наиболее востребованная удаленность запрашиваемых объектов в 2011 г. - до 30 км от МКАД.

Анализ компании «ОПИН» новых предложений 2011 г. показывает, что в 2011 году 61% из них относится к традиционно престижным направлениям: трассам северо-западного, западного и юго-западного направления, а также Дмитровскому и Осташковскому шоссе, которые считаются элитными благодаря наличию «большой воды». Такое распределение географии новых проектов свидетельствует о возвращении интереса девелоперов и покупателей к высокобюджетным проектам.

Лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса в 2011 г. являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. Структура спроса на этих направлениях неоднородна и отражает исторически сложившиеся черты трассы, «лицо» направления на загородном рынке. На Новорижском шоссе в верхнем ценовом сегменте традиционно невелик спрос на участки без подряда; по итогам IV квартала данный показатель составил 20%, а 80% сделок приходится на коттеджи и участки с подрядом. Обратная ситуация наблюдается в юго-западном секторе и на Дмитровском шоссе – спрос на участки существенно превышает спрос на дома. В конце года 72% от общего числа сделок на юго-западных направлениях пришлось на формат участков без подряда и лишь 28% спроса относится к домам. На Дмитровском шоссе ситуация еще более полярная – 91% и 9% составил спрос на участки и коттеджи соответственно.

Лидеры продаж 4-го квартала 2011 г. (по данным ОПИН) – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе. Средние ценовые показатели в сегменте поселков бизнес-класса, по данным компании: Новорижское шоссе - $41 400 за сотку, годовая динамика цен составила 9%; Киевское и Калужское шоссе - $16 900 за сотку, годовая динамика цен составила 4%; Дмитровское шоссе - $19 750 за сотку, годовая динамика отрицательная (-7%).

Новорижское шоссе может потерять покупателей в среднесрочной перспективе, но обладает потенциалом для последующего возрождения и роста цен, считают в www.irn.ru. Причина – начавшаяся в середине марта реконструкция трассы, которая продлится минимум три года. Соответственно, ее пропускная способность снизится, как и транспортная доступность существующих и строящихся поселков. Но это неудобство временное, дорога будет расширена примерно в полтора раза (с 4-6 до 6-8 полос и с 8 до 10 полос). Это должно в ближайшее время привести к смещению покупательского интереса в сторону Минского и Рублево-Успенского шоссе, отмечают аналитики IntermarkSavills. Однако по завершению работ повышение пропускной способности, так же как и фактор отложенного спроса, будет благоприятствовать высоким показателям продаж на новорижском направлении.

Пресловутая Рублевка мельчает

По данным «Велес Девелопмент», в 2005 - 2011 гг. на рублево-успенском направлении можно было наблюдать процесс скупки крупных участков и межевания их на более мелкие с целью дальнейшей перепродажи. Это показывают результаты анализа объема предложения земельных участков разной площади. Специалисты компании отмечают востребованность участков больших площадей (15-20 и 8-14 соток) в 2005 году, а также значительный рост доли участков площадью не более 7 соток к 2011 году (он составил 26%).


Структура предложения земельных участков на Рублево-Успенском шоссе в 4-м квартале 2011 г.

Источник: «Велес-Девелопмент»


Структура предложения земельных участков на Рублево-Успенском шоссе во 2-м квартале 2005 года

Источник: «Велес-Девелопмент»


Как подчеркивают в компании, уменьшение средней площади предлагаемых земельных участков приводит к росту удельной цены предложения в пересчете на сотку. По мнению ее специалистов, ежегодный рост стоимости подтверждает, что земля на Рублевке остается перспективной для спекулятивных покупок. Более того, согласно результатам анализа, в структуре стоимости готовых домов на рублево-успенском направлении стоимость земли составляет до 80% от полной цены продукта, что подтверждает инвестиционную привлекательность вложений именно в земельные участки.


Цена остается приоритетом

Несмотря на повышение интереса к высокобюджетным покупкам, низкая цена остается приоритетным фактором при формировании спроса. Наибольшее число покупателей на первичном рынке загородной недвижимости в 2011 г. предпочли Симферопольское шоссе, основной объем сделок пришелся на 50-70-километровую зону, считают в Vesco Consulting. По ее данным, наибольшее число продаж по итогам 2011 г. пришлось на объекты, расположенные на Симферопольском шоссе. Здесь сосредоточено более 30% всех сделок, или 7921 проданное домовладение. На втором месте по популярности находится Новорижская трасса, на которую пришлось 4230 продаж на первичном рынке загородной недвижимости, или около 17%. На третьем месте по популярности располагается Новорязанское шоссе – 3890 проданных домовладений, или 16% сделок.


Объем сделок по трассам в 2011 г.

Источник: Vesco Consulting


Ленинградское и Ярославское шоссе
Реконструкция Ярославского шоссе затронет участок от МКАД до 29-го километра. Ожидается, что в 2015 г. трасса будет расширена (до 14 полос на одном из участков), а по бокам появятся новые проезды – дублеры шоссе. Также будет построена 8-полосная объездная дорога вокруг селения Тарасовка, указывается в исследовании совместного предприятия RDI Group и Limitless.

«Ярославское шоссе - традиционное дачное направление, - рассуждает Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless. - Здесь расположено множество как старых садовых товариществ, так и новых поселков эконом- и бизнес-класса. Транспортная доступность всегда была слабым местом Ярославки, и можно надеяться, что после реконструкции эта проблема будет решена. И хотя до окончания работ еще далеко, мы прогнозируем, что уже в следующем году спрос и цены на этом направлении начнут уверенно расти. Конкретные показатели роста зависят от общей экономической ситуации в 2013 г.».

Масштабный проект «Большая Ленинградка» предполагает комплексную реконструкцию трассы «От Кремля до аэропорта Шереметьево» и превращение загруженной дороги в скоростную бессветофорную магистраль. На сегодня отрезок трассы на территории Москвы почти закончен, и работы уже «перебрались» за МКАД. Идет реконструкция шоссе по территории Химок до поворота на Шереметьево. В 2014 г. работы будут завершены.

Завершение реконструкции Ленинградского шоссе и строительство новой скоростной магистрали уже сейчас спровоцировали рост количества новых крупных проектов эконом- и бизнес-класса с развитой инфраструктурой и комплексным благоустройством территории. По оценке экспертов совместного предприятия RDI Group и Limitless, уже в 2012 г. цены на загородное жилье на Ленинградском шоссе начнут расти и в течение двух лет можно ожидать увеличение цен здесь на 10-15%.