Массовая аренда квартир в России: как объединить платежеспособный спрос и экономику проектов
Варианты обсуждались на конференции «Доступное арендное жилье»
Тонкий ручеек подарков от государства в виде бесплатных квартир очередникам постепенно иссякает и в ближайшее время должен прекратиться вообще. Кто-то назовет эту мысль циничной, кто-то – в старых традициях «антинародной». Но если исходить из экономических и социальных реалий – такой итог рано или поздно неизбежен.
Такое мнение высказал президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов, выступая на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» на прошлой неделе. Она была организована оргкомитетом 26-й Ежегодной городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2012» и РА «Привет» в рамках IX Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. Как выразился некоторое время назад заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев, «государство обязано обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно должно обеспечивать их собственностью».
Тема аренды жилья вообще была очень популярна во время форума. Ее начали обсуждать уже во время пресс-конференции сразу после открытия выставки, множество вопросов поднималось во время конференции, не меньший интерес вызвал круглый стол «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованный в рамках форума аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (подробнее см. «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году») и «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).
Выступившие на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» эксперты указали, что при рассмотрении проблемы нужно четко проводить грань между социальным и коммерческим наймом. По мнению ряда участников рынка, если вопросы чисто социального найма для нуждающихся в жилье должно, конечно, решать государство, то к развитию именно рынка арендного жилья как такового необходимо привлекать инвесторов. Но как правильно организовать необходимое государственно-частное партнерство для этого – окончательных ответов пока нет, хотя уже постепенно появляется много интересных решений.
Главная проблема, препятствующая развитию цивилизованного рынка арендного жилья, – несовпадение интересов и возможностей участников экономического процесса. Нужно «увязать» между собой дороговизну кредитов в условиях высокой инфляции; экономические интересы застройщиков; нужды государства в лице муниципальных образований для решения социальных задач; налоговую систему; технические и экономические возможности поставщиков коммунальных услуг (электричество, канализация, водопровод и т.д.), а также sine qua non – уровень платежеспособности населения.
Сделать уровень арендной платы на муниципальное жилье доступным можно, считают эксперты, только в случае непосредственного, активного и заинтересованного участия государства в решении проблемы. В идеале – если государство выделит землю, обеспечит за свой счет подводку инженерно-технических коммуникаций, не будет возлагать на инвесторов обременения в виде строительства социальной инфраструктуры (детских садов, поликлиник и т.д.). Тогда инвесторы с помощью ряда структур могли бы при минимальных арендных платежах обеспечить доходность проекта более 10% годовых. Этот показатель все эксперты называли как пороговый, ниже него опускаться нельзя, экономика проекта не «заработает».
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Один из подобных вариантов представил Сергей Милушкин, вице-президент некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства». Оно является одним из разработчиков программы развития арендного жилья в России, в том числе в партнерстве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
По его словам, разработанный новый кредитный продукт «Арендное жилье» – ипотека юридического лица - предусматривает долгосрочное целевое финансирование проектов формирования (строительства) арендного жилья и увеличение объемов жилищного строительства за счет реализации программ строительства доходных домов и некоммерческого арендного жилищного фонда.
Он дает возможность формирования гибкой кадровой политики, направленной на удовлетворение потребности в персонале и стимулирование трудовой миграции, через предоставление жилья работникам в наем по доступным ценам. Потребители – работодатели, в том числе резиденты особых экономических, промышленных, технико-внедренческих зон, технопарков и т.п., предприятия военно-промышленного комплекса, научные учреждения.
Также это может способствовать формированию и/или выводу из тени регионального рынка частного арендного фонда при условии поддержки местных органов власти.
Как это работает
По словам Милушкина, это дает возможность повышения эффективности использования бюджетных средств, выделяемых на обеспечение жильем отдельных категорий граждан (то бишь очередников), при их направлении на создание арендного жилищного фонда вместо жилищного фонда социального использования, включая государственно-частное партнерство. Арендный жилищный фонд возводится по заказу администрации субъекта (муниципалитета) уполномоченным юридическим лицом, такое жилье не может быть приватизировано нанимателями (проживающими), может быть изъято при утере основания для предоставления (увольнение с социально значимой должности – сельские врачи и учителя и т.п., повышение достатка, отселение членов семьи и т.п.) и предоставлено повторно иным нуждающимся.
Предприятиям-заемщикам предоставляется долгосрочный (20 лет) кредит, т.е. не требуется отвлечение оборотного капитала, либо краткосрочное дорогостоящее кредитование. Один из главных источников финансирования – средства АИЖК, которое выкупает закладные у банков-кредиторов. У предприятий-заемщиков сокращаются издержки на кадровую политику: жилье не переходит в собственность сотрудника и при увольнении остается у предприятия для привлечения сотрудника на место уволенного. А сотрудники обеспечиваются доступным по стоимости найма жильем.
Застройщикам одновременно фактически гарантируется оптовый спрос на возводимое жилье.
Для администраций субъектов Федерации или муниципалитетов важно повышение инвестиционной привлекательности региона путем решения жилищного вопроса для привлекаемых сотрудников; рост объемов жилищного строительства, создание новых рабочих мест; возможность предоставления в наем жилья отдельным (нуждающимся) категориям граждан с помощью бюджетных дотаций и т.п.
А потребители получают свободу трудовой миграции; снижение ежемесячных расходов на проживание; у них нет необходимости становиться собственником, привязанным к месту проживания, чтобы жить в комфортных условиях, возможность «закрепиться» на предприятии, после – купить жилье.
Свобода выбора при решении жилищного вопроса – нет необходимости становиться собственником.
Что требуется
Продукт, как указывает проект НАМИКС, может быть совмещен с федеральными, региональными и местными программами создания и развития жилищного фонда коммерческого использования, в числе которых:
- льготное предоставление земельных участков под застройку;
- финансовое участие бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении;
- компенсация процентов по инфраструктурным или строительным кредитам;
- гарантии и (или) поручительства по ипотечным кредитам юридического лица – собственника и оператора жилищного фонда коммерческого использования;
- субсидии физическим лицам – нанимателям жилищного фонда коммерческого использования.
Основные параметры программы
Заемщиком выступает специально созданная под конкретный проект компания. Проводится предварительный андеррайтинг проектов создания арендного жилья (проверка бизнес-плана по типовым формам и показателям на реальность и исполнимость).
Поток входящих арендных платежей должен составлять не менее 125% от аннуитетного платежа по кредиту.
Первоначальный капитал должен составлять не менее 30% стоимости проекта.
Предмет залога – вновь построенный многоквартирный дом либо его обособленная секция (подъезд). Не допускается передача части арендного жилья в собственность иных лиц (размывание арендного фонда частным жильем).
Возврат кредита – ежемесячные аннуитетные платежи (за счет входящего потока арендных платежей и/или бюджетных поступлений).
Срок кредитования до 20 лет.
Необходимо страхование предмета залога от рисков причинения ущерба либо гибели.
Такой путь развития рынка арендного жилья, по мнению Сергея Милушкина, предотвратит в будущем уже начинающиеся проблемы, связанные с возникновением после волны бесплатной приватизации жилья огромного класса «нищих собственников». Последние не могут ни содержать собственность в исправном и достойном состоянии, ни грамотно управлять ей.
Кроме того, это действительного обеспечит необходимую трудовую мобильность населения, отсутствие которой сейчас в том числе препятствует развитию экономики. Милушкин привел в пример Саратов: там предприятия получили большой заказ на производство самолетов. Но для его выполнения не хватает специалистов. Нужно еще примерно 5000 человек. Но где их селить? Если ипотечными заемщиками станут именно нуждающиеся в рабочей силе предприятия, это сможет решить как трудовые, так и социально-жилищные проблемы.
С этим подходом согласен Игорь Горский, генеральный директор корпорации «Русская недвижимость». По его словам, сейчас в Калужской области отрицательный показатель безработицы, не хватает рабочих рук. А привлечь новых людей невозможно – им негде жить. Сейчас в Калужской области реализуется один из первых проектов строительства доступных апартаментов в Обнинске – примерно на 600 единиц. По оценке Горского, минимальный экономический порог, который нужно обеспечить в этом проекте, – доходность в 10% годовых при размере арендной платы в 15 000 - 20 000 руб в месяц. «Это тот краеугольный камень, который нельзя обойти», – выразился эксперт.
