Апартаменты в Москве: плюсы и минусы для застройщиков и покупателей

Апартаменты позволяют получить больший доход от реализации для девелоперов, чем могла бы принести сдача этих площадей в аренду под офисы. Тем более что продажа офисов в собственность не распространена в бизнес-центрах класса А, так как это автоматически понижает класс проекта в целом. Но, как всегда, у всех сторон – застройщиков, покупателей, инвесторов – находятся соображения за и против такого формата.

С точки зрения девелоперов
Появление очередных проектов с апартаментами в Москве в большей степени связано со строительством новых бизнес-центров, нежели с реальным покупательским спросом именно на такой формат «жилья», считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Девелоперам зачастую разрешают построить объект с коммерческой составляющей, не включающий жилую. В таком случае застройщики идут на хитрость и выделяют в бизнес-центре долю площадей под апартаменты, которые юридически не являются жилыми помещениями. В этом плане апартаменты выгодны девелоперам и с точки зрения экономии расходов на социальную нагрузку – к юридически «не жилому» формату нет требований по обеспечению собственников объектами социальной инфраструктуры (подробнее см. в статье «Картина маслом»: формат апартаментов в Москве развивается быстрыми темпами»).

Татьяна Пальчикова, директор по маркетингу и продажам апартаментов «Меркурий Сити», указывает, что максимально эффективное использование участка под застройку подразумевает экономию ресурсов, в то время как размещение проекта в центре Москвы повышает инвестиционную привлекательность и последующую выгоду от реализации проекта. «Ограничения по высотному строительству в пределах ЦАО, реализуемые властями Москвы, будут поддерживать сложившийся тренд – видовые характеристики апартаментов останутся уникальным предложением на рынке, обеспечивая положительную динамику инвестиционной привлекательности», – говорит она.

При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в 1,5 - 2 раза больше, чем юридически полноценных квартир, отмечают аналитики IntermarkSavills. По данным компании на декабрь 2011 г., только на первичном рынке было выставлено около 300 апартаментов общей площадью примерно 40 000 кв. м.

Минусы
Длительный период реализации – ключевой минус всего проекта в целом. Стройка в рамках «Москва-Сити» будет продолжаться ближайшие лет пять. Соответственно, это несет для девелопера определенные репутационные риски, с которыми приходится сталкиваться каждый день, отмечает Пальчикова.

Для рынка апартаментов также важна окружающая среда месторасположения объекта недвижимости. Центр города, безусловно, является самым престижным из возможных расположений, однако остается открытым вопрос окружающей стройки. Отсюда вытекают проблемы в позиционировании апартаментов.

Особый регламент строительства высотных зданий – еще одни минус для застройщика. Если взять для сравнения регламенты на родине небоскребов, требования в России еще более жесткие, чем в США. Наличие ограничений, дополнительных обязательств и необходимость их соблюдения подразумевает большое количество издержек при строительстве.

Если рассматривать апартаменты ММДЦ в сравнении с обычной элитной недвижимостью, из минусов можно отметить высокие затраты на управление. Наличие автономных зон – жилой, торговой, офисной в одном комплексе подразумевает более дорогую и сложную эксплуатацию здания.

С точки зрения потребителей
С точки зрения потенциальных покупателей, преимущества апартаментов определяются прежде всего ценой. Средневзвешенная цена апартаментов ниже на 11,6% цены жилья в ЦАО за счет особого юридического статуса. В ряде объектов для повышения покупательского интереса предлагаются апартаменты с отделкой, отмечают аналитики Contact Real Estate.

Другими основными плюсами предлагаемых апартаментов являются престижное месторасположение, великолепные видовые характеристики, отсутствие транспортной проблемы при условии жизни и работы в одном месте. Из преимуществ апартаментов также стоит отметить отсутствие необходимости согласования перепланировок в уполномоченных органах, что дает полную свободу для концептуальных дизайнерских решений.

К существенным плюсам для резидентов апартаментов мы относим европейский гостиничный сервис, включающий room service, консьержей и клининговые услуги, отмечает Пальчикова.

Для потенциальных клиентов приобретение апартаментов – это возможность сконцентрировать досуг и бизнес в рамках одного здания, частично избежать транспортной проблемы - не терять время на перемещения по городу. Это существенная экономия времени. Все здания ММДЦ будут объединены общей инфраструктурой, что будет экономить самый дефицитный ресурс современного делового человека. Это дает еще одно преимущество пользователям комплекса – проживая в одной из башен, можно пользоваться, к примеру, тренажерным залом в другом небоскребе. В «Меркурий Сити» предусмотрен клубный этаж – приватное пространство, включающее спа-сьюты, бильярдную и сигарную комнаты, тренажерный и кардиозалы, сауны, хаммам для резидентов башни и их гостей.

Минусы
Правда, замечают в IRN.RU, на что будет похожа жизнь человека, которому не нужно вообще выходить на улицу? Работа, отдых, развлечения, забота о здоровье – все рядом. Золотую клетку не напоминает?

К основному недостатку такого формата, как апартаменты, можно отнести невозможность перевести их в жилой фонд, а следовательно, прописаться там. С точки зрения клиентов, здесь кроется такой риск, как возможность обращения взыскания на такую собственность в случае судебного признания владельца должником по исполнительным документам. В то время как изъять по долгам квартиру, в которой прописан бизнесмен-должник и его семья – затруднительно. Правда, некоторым девелоперам удается перевести апартаменты в жилье, пример тому – ЖК «Легенда Цветного».

К минусам можно также отнести высокие эксплуатационные расходы и риск организации за стенкой «тихого» офиса, так как нет никаких правовых гарантий, запрещающих соседу перепрофилировать апартамент в рабочее помещение. Уже сейчас в ММДЦ «Москва-Сити» некоторые предложения апартаментов позиционируются как «с возможностью переоборудования в тихий офис»...

С точки зрения инвесторов
Это максимально доходное вложение средств для потребителей – рынок элитной недвижимости, пожалуй, единственный сегмент, показывающий положительную динамику даже в условиях кризиса, считает Пальчикова.

По ее оценке, 70% потенциальных покупателей рассматривают апартаменты как инвестиционную покупку, остальные 30% - как собственную недвижимость. Расширение предложения апартаментов сопровождается ростом инвестиционного спроса на этот формат жилья, подтверждают в SOHO Estate. Недавно при участии SOHO Estate были закрыты сразу несколько инвестиционных сделок. В частности, группа частных инвесторов приобрела в общей сложности 12 апартаментов в одном из реконструированных зданий. Часть помещений покупатели планируют сдавать в долгосрочную аренду.

Большая часть покупателей будет проживать в купленных апартаментах сезонно, основную часть времени сдавая недвижимость в аренду. По мнению управляющего директора компании SOHO Estate Ирины Егоровой, интерес частных инвесторов к апартаментам продиктован особенностями формата. Апартаменты предлагаются в полностью реконструированных или новых домах, расположенных в престижных районах. Это более качественная альтернатива предложениям на вторичном рынке. Проблема многих сталинских домов (например, на Фрунзенской набережной) в том, что во многих выставляемых на продажу квартирах сделан отличный ремонт, но в подъезде - обшарпанные стены и старые лифты. В свою очередь апартаменты - это полностью обновленные входные группы, консьерж, охрана, современные коммуникации, лифты. Также покупателей привлекает цена апартаментов, которая на этапе проведения строительных работ на 10-15% ниже стоимости квартир на вторичном рынке в том же районе. Наконец, в реконструированных комплексах более разнообразная квартирография: можно найти апартаменты площадью 30-45 кв. м.

«Сегодня покупать элитную квартиру, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду, невыгодно. Больше 3-4% годовых аренда не приносит. В этот бизнес никто не идет, хотя еще несколько лет назад, до кризиса, он активно развивался. У нас были сделки, когда большие квартиры, уже сданные в долгосрочную аренду, покупали частные инвесторы. Они рассматривали их как рентный бизнес, некоторые даже в квартиры не заходили», - говорит Ирина Егорова. В кризис такие квартиры стали выставляться на продажу, а инвестиционный интерес к элитной недвижимости пропал. Однако сейчас, с распространением формата апартаментов, по сути, формируется новая инвестиционная волна.

Например, апартаменты в «Москва-Сити» стоят в среднем $12 000 за 1 кв. м (с видом на набережную или центр). То есть стоимость квартиры площадью 185 кв. м - $2,22 млн. Сдать ее в аренду можно за $15 000 в месяц и обеспечить доход в 8,1% годовых. В реконструированных под размещение апартаментов административных зданиях выгодно сдавать несколько апартаментов небольшой площади. Квартира площадью 60 кв. м с ремонтом стоимостью $570 000 может быть сдана за $3000–3500. Доход собственника может составить 6,3 – 7,4% годовых. В числе потенциальных арендаторов таких квартир - как бизнесмены, так и обеспеченные студенты, молодежь. Кроме того, интерес к апартаментам в центре города и вблизи линий общественного транспорта проявляют жильцы расположенных поблизости элитных комплексов. Они рассматривают апартаменты как временное жилье для нянь, сиделок, помощников по хозяйству.

«Нет никаких сомнений, что инвестиционный потенциал апартаментов еще не исчерпан. Впрочем, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от умения девелоперов предложить инвесторам интересные форматы рентного бизнеса. Например, при участии специальных управляющих компаний, гарантирующих фиксированный доход. Именно такая модель распространена за рубежом», - заключает Ирина Егорова.

Penny Lane Realty разработала дополнительную услугу для покупателей апартаментов. Теперь деловую квартиру в МФК или в бизнес-центре можно приобрести в ипотечный кредит на тех же условиях, что и обычное жилье: под 9,5 - 13,5% годовых.

До недавнего времени и финансовые учреждения, и покупатели настороженно относились к апартаментам как к сравнительно новому для Москвы формату недвижимости. Спрос на «офисные квартиры» для использования в представительских целях или для проживания обеспечивали работающие в столице экспаты и крупные региональные бизнесмены. «Развитие ипотечного кредитования для физлиц на апартаменты позволит существенно расширить круг потенциальных клиентов, – рассказывает Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. – Жилье в одном здании с собственным офисом обладает целым рядом весомых преимуществ перед обычной квартирой в многоэтажном доме, а стоит зачастую на 10-15% дешевле».

Подробнее о предложениях апартаментов можно прочитать в статье «Картина маслом»: формат апартаментов в Москве развивается быстрыми темпами»).

Прогнозы
Объем предложения апартаментов в течение 2012 г. продолжит увеличиваться, считают в Contact Real Estate. Объекты будут выходить на рынок как в ММДЦ «Москва-Сити», так и в разных районах ЦАО. Однако наибольший прирост предложения запланирован в ММДЦ «Москва-Сити».

Основной покупательский спрос будет сосредоточен в недорогих апартаментных комплексах, возникших благодаря реконструкции старинных фабричных, заводских и административных зданий или реставрации старинных особняков (см. «Реконструкция вместо строительства в Москве»).

В некоторых выступлениях руководства города и в частности главного архитектора встречаются предложения вообще запретить новые проекты с площадями «двойного назначения», такими как апартаменты, - в том виде, в котором они представлены сейчас. То есть либо это должно быть жилье со всеми вытекающими правами, обязанностями и обременениями, либо это офисы или гостиницы в их классическом понимании. В этом случае перспективы данного формата – построить и распродать то, что успеют согласовать. Но это, возможно, путь к «пирамиде»: кто раньше вошел в инвестиционный процесс и успел «сбросить» активы до катастрофы, тот выиграл. «И ежели останешься живой, гуляй, рванина, от рубля и выше», – как выразился поэт, отмечают специалисты www.irn.ru.