«Большая Ленинградка» перестанет стоять
Вместе с повышением транспортной доступности вырастут и цены на жилье
Реконструкция Ленинградского шоссе ведется с 2006 г., но до сих пор транспортные проблемы на этом направлении решить не удалось. В отличие от большинства других магистралей, где есть примерное «расписание пробок» (например, в пятницу вечером и в субботу утром по направлению в область), пробки на Ленинградке носят непредсказуемый характер и могут продолжаться в течение всего дня.
В 2012 г. работы по реконструкции выберутся за МКАД, что дает надежду на улучшение в скором будущем. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», повышение транспортной доступности приведет к росту цен на жилье на этом направлении, которые и сейчас превышают средние показатели по Подмосковью.
Пробки в область даже утром
Ленинградское шоссе начинается в районе Сокол, ответвляясь от Ленинградского проспекта, который в свою очередь является продолжением Тверской и 1-й Тверской-Ямской улиц.
Утренняя загруженность трассы в сторону центра превышает среднюю по радиальным магистралям на 6%. «Пробки в сторону центра появляются на Ленинградском шоссе с 7 утра и растут примерно до 08.30 – это самый сложный момент, в это время дорога по Ленинградскому шоссе в центр может оказаться в два с половиной раза дольше, чем в свободное время», - поясняет аналитик сервиса «Яндекс.Пробки» Леонид Медников.
На фоне других столичных магистралей Ленинградка выделяется высокой загруженностью в сторону области даже утром и днем, тогда как на остальных шоссе трудности при движении из центра возникают ближе к вечеру. «Заметный рост пробок в сторону области начинается с 8.00, и уже к 13.30 направление в область становится более загруженным, чем в центр», - отмечает Медников. Однако самая тяжелая ситуация с движением в сторону области, как и везде, наблюдается по вечерам – в 19.00, когда у многих заканчивается рабочий день, и они выезжают домой. Что удивительно, при такой продолжительности пробок общий уровень загруженности Ленинградского шоссе в сторону области в границах Москвы на 8% меньше среднего по столичным магистралям.
По словам аналитика сервиса «Яндекс.Пробки», водителям не удается вздохнуть свободнее даже после пересечения границ Москвы: «Участок Ленинградского шоссе за МКАД характеризуется почти постоянным затрудненным движением в районе Химок в обе стороны. Также нередко образуется пробка на въезд в Москву перед МКАД, обычно она растягивается на несколько километров».
Высокую загруженность трассы в области генеральный директор компании «Земактив» Юлия Севериненко объясняет тем, что Ленинградское шоссе является грузовым коридором, связывающим центральные регионы России с северными и балтийскими морскими портами, поэтому количество фур в этом направлении «зашкаливает». «Кроме того, Ленинградское шоссе проходит через многочисленные населенные пункты (Сходня, Химки, Зеленоград, Солнечногорск и Клин), жители которых ежедневно утром едут на работу в Москву, а вечером обратно. В результате транспортный поток становится очень плотным, а многочисленные пешеходные переходы, светофоры, посты ГАИ способствуют образованию многокилометровых пробок и заторов». Существенно осложняют движение по Ленинградскому шоссе аэропорт Шереметьево, обилие сервисных и торговых центров, а также постоянные изменения ширины дороги.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
«Большая Ленинградка», платный дублер и метро в Химках
Помимо перечисленных выше факторов, загруженность Ленинградского шоссе повышают работы по его реконструкции в рамках проекта «Большая Ленинградка». Однако они же дарят надежды на изменение ситуации в лучшую сторону. Проект предусматривает строительство выделенной полосы для общественного транспорта от поворота на Шереметьево практически до центра Москвы, реконструкцию Белорусского путепровода, строительство трех тоннелей в районе метро «Сокол» и множества других развязок. В итоге трасса должна почти полностью освободиться от светофоров, их останется всего два – в начале Тверской улицы и на пересечении с улицей Правды. Помимо этого в ходе реконструкции планируется увеличить количество полос до 7 в сторону центра и до 9 в сторону области. Также будет разработана принципиально новая система движения транспорта в районе метро «Речной вокзал», «Водный стадион» и «Войковская» с обустройством транспортных пересадочных узлов и перехватывающих парковок.
Первоначально столичные власти планировали завершить реконструкцию еще в 2008 г., но эти сроки неоднократно отодвигались. Сейчас уже можно говорить о некоторых результатах. В начале сентября на участке от улицы Лизы Чайкиной до станции метро «Динамо» открылось шесть надземных пешеходных переходов. «На днях было открыто движение по эстакаде между Ленинградским и Волоколамским шоссе, которая является дублером Волоколамского тоннеля. В финальную стадию вошли работы по строительству эстакады, которая позволит автомобилистам, не попавшим сразу с Ленинградского шоссе на Волоколамское, выехать на него чуть позже», - говорит Юлия Севериненко. В начале 2012 г. начнутся работы по реконструкции участка Ленинградского шоссе от МКАД до поворота на Шереметьево.
Кроме того, разгрузить Ленинградское шоссе поможет строительство платного дублера, завершение которого планируется на 2018 г. Число полос для движения транспорта будет варьироваться от 10 (на участке до аэропорта Шереметьево) до 8 (в Ленинградской области) и 6 (в Тверской и Новгородской областях). Предполагается, что в районе города Химки и на территории Москвы трасса будет бесплатной.
Согласно перспективной схеме развития метро до 2020 г., в Химках планируется построить станцию метро, что также снизит интенсивность движения наземного транспорта. Однако более конкретных дат строительства пока не называлось.
Четверть всех складов Подмосковья
В радиусе 50 км от Москвы вдоль Ленинградского шоссе сконцентрировано немало объектов коммерческой недвижимости, что также оказывает влияние на транспортную ситуацию на трассе. «В рассматриваемой зоне сконцентрировано около 20-25% от всего объема предложения качественного складского фонда в Московском регионе, - рассказывает Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International. - Это обусловлено тем, что система движения грузопотока по территории Московского региона организована таким образом, что импорт товаров из стран ЕС и Скандинавии осуществляется через порт Санкт-Петербург и затем перевозится в Москву по Ленинградскому шоссе».
Однако эксперт считает, что обилие складов не является главной причиной пробок на трассе: «Ленинградское шоссе имеет столь высокую загруженность не вследствие какой-то одной причины, а из-за комплекса разных причин. Это и наличие аэропорта, и высокая концентрация населения в прилегающих к столице городах, и высокий уровень грузового трафика и т.д. Появление столь большого количества складских объектов на Ленинградском шоссе, безусловно, оказывает негативное влияние на общую загруженность дороги, однако не является первопричиной».
Наиболее востребованным ленинградское направление было в начале становления рынка складской недвижимости и при появлении первых высококлассных объектов. Сейчас темпы строительства складских объектов вдоль Ленинградки начинают снижаться. По словам эксперта, в 2006 г. удельный вес этого направления составлял более 30% от нового предложения, в 2007 г. – только 15%, а начиная с 2008 г. – не более 10%. «Это обусловлено в первую очередь дефицитом земельных участков и крайней перегруженностью, вследствие плотного транспортного потока этой магистрали, снижением спроса на Ленинградское направление и появлением качественных объектов в Санкт-Петербурге», - объясняет Дмитрий Волков.
На Ленинградском шоссе развивается не только складская, но и торговая недвижимость. На выезде из Москвы расположены ТЦ «Рамстор», «Метро», «Мега-Химки», «Ашан», OBI, «Икеа», Metro Cash&Carry. Это, с одной стороны, говорит о хорошей инфраструктуре, но, с другой стороны, повышает транспортную нагрузку на трассу.
Дачи негде строить
В 50-километровой зоне вдоль Ленинградского шоссе расположено сразу четыре города: Химки, Сходня, Зеленоград (формально является одним из округов Москвы) и Солнечногорск. Наиболее активно застраивается жильем город Химки: согласно исследованию «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», здесь расположено 25 новостроек. Еще 15 домов строятся в Сходне, три дома – в Солнечногорске. Жилье в этих городах на 12% дороже среднего уровня цен на рынке новостроек Подмосковья в 50 км от МКАД, квадратный метр в новостройках на Ленинградке стоит в среднем 71 250 руб.
Новое загородное жилье на этом направлении строится не слишком активно: по данным АЦ ИРН, доля Ленинградского шоссе на первичном рынке коттеджных поселков с электричеством и газом Подмосковья составляет всего 2%, а на рынке поселков с участками без подряда, обеспеченных данными коммуникациями, – около 3%. Новых коттеджных поселков в 50-километровой зоне становится все меньше: по данным Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», во II квартале 2010 г. здесь предлагалось на продажу пять поселков, а ко II кварталу 2011 г. их стало четыре. А вот количество поселков с участками без подряда, напротив, увеличилось с двух до пяти, говорится в «Исследовании рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы».
«Если раньше Ленинградское шоссе было одним из самых престижных направлений, именно по этой трассе в Москву приезжали цари, то теперь из-за транспортного коллапса это направление, так же как и загородная недвижимость, не пользуется большим спросом. Несмотря на достаточно развитую инфраструктуру, количество поселков на Ленинградском шоссе не так велико, - говорит Юлия Севериненко («Земактив»). - Учитывая, что все близлежащее Подмосковье на данном направлении занято крупными городами-спутниками, наиболее интересные земельные участки находятся на расстоянии 10-20 км от МКАД, а не в 10-километровой зоне, как это характерно для других подмосковных направлений. Но даже в 20-километровой зоне практически не осталось свободных земельных участков, т.к. большинство территорий сегодня используется под городское строительство». В связи с этим такие известные стародачные места, как Новоподрезково (в 8 км от МКАД), Фирсановка, Алабушево (в 20 км), а также поселки Шереметьевский, Поварово стали пригородами разрастающихся вширь Химок и Сходни.
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», вряд ли в перспективе можно ожидать существенного увеличения загородных поселков на Ленинградском шоссе, так как здесь не так много свободной земли под загородную застройку. Рынок коммерческой недвижимости в этом направлении перенасыщен, поэтому бурного развития данного сегмента также не предвидится. И лишь новостройки продолжают активно возводиться вдоль Ленинградки. Однако без решения транспортных проблем жизнь в них нельзя будет считать в полной мере комфортной, даже несмотря на близость к Москве. Столичное правительство обещает решить эту проблему, причем не только на территории Москвы, но и в ближнем Подмосковье, что положительно повлияет на транспортную доступность и повысит привлекательность городов вдоль Ленинградки. А вместе с этим стоит ожидать и роста цен на жилье.
О других вылетных трассах Москвы читайте в статьях на www.irn.ru:
