Коммерческая недвижимость Москвы в 2011 г. может подорожать
Есть экономические и политические причины, считают в Penny Lane Realty
В будущем году можно ожидать продолжения оживления рынка коммерческой недвижимости, начавшегося в этом, считают в компании Penny Lane Realty. Возможно, он будет сопровождаться некоторым повышением цен – такую точку зрения ее эксперты обосновывают не только экономическими (постепенный выход из кризиса), но и политическими причинами.
Если на ценах жилья смена городского руководства не должна практически никак отразиться (об этом аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал, в частности, в статье «Лужков и стройка неразделимы, но цены на жилье – независимы», опубликованной 27.09.10 (за день до отставки прежнего мэра), хотя передел рынка между его участниками неизбежен (см. статью «Собянин оставляет стройки в Москве приоритетом»), то коммерческая недвижимость еще более подвержена влияниям «ветров власти». По мнению Penny Lane Realty, озвученному 22 декабря 2010 г., игроков рынка должны насторожить сразу несколько факторов.
Прежде всего - памятное заявление мэра Сергея Собянина о необходимости пересмотра 70% уже заключенных инвестконтрактов. «Фактор смены мэра еще не отыграл в полную силу», – считает директор департамента элитной недвижимости Александр Зиминский. А также надвигающиеся президентские выборы. «Даже когда все до последней бабушки знают, кто победит и станет первым лицом, все равно неизбежны скачки курсов валют, отток капитала из страны. Да и обычные послевыборные кадровые перестановки в команде вносят изрядное волнение в повседневную жизнь: с новыми людьми приходит новое окружение, новые круги получают определенное влияние и т.д.».
По мнению директора департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, к росту цен в будущем может привести приостановка работы над новыми проектами. По его сведениям, Сергей Собянин еще не подписал ни одного документа, разрешающего начать строительство нового объекта коммерческой недвижимости. Такое отношение правительства Москвы к девелоперам скажется в будущем на сокращении темпов вывода новых площадей, приведет к снижению объема предложения и росту цен, считает он.
По его словам, уже сейчас «антиларечная кампания» мэра привела к резкому росту спроса на помещения в сегменте стрит-ретейла. (Подробно об этом www.irn.ru писал в статье «Масштабный удар по мелким торговцам».) Снос палаток и киосков спровоцировал рост арендных ставок на помещения уличной торговли в спальных районах Москвы в среднем на 5%, по данным Penny Lane Realty. Сейчас средние ставки аренды в этом сегменте варьируются – от $1500 до $4000 за кв.м в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне $300-1800 за кв.м в год. Цены продаж – от $14 000 до $20 000 за кв.м в основных торговых коридорах и от $2500 до $4500 за кв.м – на второстепенных улицах.
Алексей Могила опроверг легенду о том, что запрет на парковки на Тверской ул. привел к серьезным убыткам торговых точек. Тем более что речь идет о достаточно небольшом отрезке торгового коридора. «Там и раньше особо негде было парковаться, люди как ходили пешком от Манежной пл. до Пушкинской, так и сейчас ходят», – сказал он.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
«Очевидно, что в 2010 г. российский рынок торговой недвижимости благополучно справился с кризисом и в настоящее время находится на подъеме, – говорит Могила. – Уровень вакантных помещений сократился, ставки аренды на наиболее ликвидные площади выросли. Как никогда стали востребованы уличные торговые помещения в спальных районах, которые сейчас активно развиваются. В 2011 г. мы ожидаем, что цены продаж и арендные ставки в торговых комплексах, скорее всего, останутся на прежнем уровне. По основным торговым коридорам стрит-ретейла ожидается рост ставок на 7-10%».
Офисный рынок Москвы быстро вновь превращается в рынок арендодателя, считает ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Более того - в рынок мэра, суть которого он охарактеризовал так: «воспитанные собственники и послушные арендаторы». Среди наиболее важных показателей того, что арендодатели вновь начинают диктовать условия, он указал, в частности, резко выросший дефицит площадей с отделкой, возврат к сдаче в аренду площадей shell&core, необходимость сверхбыстрого принятия решений со стороны потенциальных арендаторов, чтобы занять приглянувшееся помещение.
Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров привел в пример случай, когда к внезапно выставленным на рынок 15 объектам проявили интерес 22 претендента, но двое из них оказались настолько оперативны, что забрали все 15. Решения приходится принимать очень быстро, иностранным компаниям это не под силу, поэтому большая часть сделок проходит среди российских фирм, сказал он.
Жуликов подчеркнул, что вывод на рынок масштабных площадей в «Москва-Сити» не остановит рост цен. «Очень много клиентов, обращающихся за помощью в подборе офисов, формулируют свое пожелание так: хорошее качество, любые деньги, только не в "Москва-Сити"», – сказал эксперт.
Он не исключил возможность, что определенное торможение строительства новых офисных комплексов диктуется интересами правительства Москвы, объявившего о широкой программе приватизации на будущий год. В частности, будут распродаваться пакеты акций в крупных объектах недвижимости. Если цены аренды вырастут, то и пакеты эти будут стоить дороже, считает Жуликов.
Над рыночной ситуацией в сфере коммерческой недвижимости довлеют надвигающиеся выборы 2012 г., уверен Алексей Могила. «Заготовленные под офисные и торговые центры площадки будут спешно перепрофилироваться в паркинги, все строительство будет срочно переориентироваться на социальные нужды, а на коммерсантов никто внимания обращать не будет», – сказал он.
Более подробно о состоянии рынка жилых новостроек и офисов Москвы можно будет прочитать на следующей неделе на www.irn.ru.
Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru
