Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: Какой район Москвы, по-вашему, имеет репутацию самого интеллигентного?

Благодарим компанию «Галс-Девелопмент» за предложенную тему!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
01 октября 2010 года

Спекулятивные «пузыри»: нужно строить, а не копить землю

Уроки прошлого для строителей

Вчера в Центральном Доме художника на Крымском валу открылась XXIII городская специализированная выставка-ярмарка «Недвижимость-2010», на которой представлено жилье Москвы и Московской области. В ее рамках работает VI Российский форум лидеров недвижимости.

Деловая программа выставки построена таким образом, что в рабочие дни посетители – специалисты рынка недвижимости – обсуждают актуальные проблемы рынка, а в выходные дни потенциальные покупатели знакомятся с сервисами, объектами и услугами компаний.

Главная тема для обсуждения специалистов – сценарии работы на рынке в посткризисных условиях. Об этом вчера говорил в докладе «Строительство доступного жилья в России: уроки и перспективы» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Участники рынка недвижимости четко поделились на две категории, считает он. Одна часть застройщиков рассчитывает, что цены должны всегда расти – это якобы нормальное состояние рынка, все должно оставаться так, как было в 2006-2007 гг. Работать они хотят только на таком растущем рынке, потому что в других, по сравнению с предкризисными, условиями просто жить нельзя, так сказать.

Вторая часть (примерно соответствующая по объему первой) давно осознала, что предкризисная ситуация была аномальной. Цены не могут расти на 30-50% из года в год. Поэтому нужно отталкиваться при экономических расчетах проектов от нынешнего уровня цен. Вырастут они – прекрасно, будет некоторая дополнительная прибыль, бонус, но закладывать этот рост в экономические ожидания – чревато плохими последствиями. Докризисного уровня цены могут не достичь в ближайшие годы ни в одной категории жилья.

То есть, одна часть застройщиков склонна полагать нынешнюю ситуацию аномальной и винить в ней кого угодно, вплоть до аналитиков, накликавших беду. Вторая – видит аномальным прежнее положение вещей и осознает, что возврата к прежним сверхприбылям добиться уже не удастся.

О таком намечающемся расслоении аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал еще летом прошлого года (см. «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить»). Как отмечалось уже тогда, за последние 10 лет рынок недвижимости России прошел своеобразный экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на этап, аналогичный 1999-2002 годам. В частности, гонка за масштабностью, расширением географии строительства, увеличением кредитного плеча и капитализацией девелоперских компаний с целью выхода на IPO сменится более активным освоением существующих площадок под застройку в большей степени на собственные средства или средства соинвесторов. Примечательно, что с приходом экономического кризиса в более выгодном положении оказываются даже не лидеры рынка, заигравшиеся в гигантоманию, а относительно небольшие застройщики, утверждал тогда портал www.irn.ru.


Прошлогодний прогноз

Цикличность экономических процессов можно наблюдать не только в крупных отраслях производства и на больших промежутках времени, утверждали специалисты www.irn.ru. Цикличны и локальные рынки. Например, по их мнению, в конце 2008 года завершился цикл развития отечественного рынка недвижимости, который длился около десяти лет с 1998-1999 годов. За это время рынок пережил постепенное восстановление после предшествовавшего дефолта 1998 года, увеличение объемов строительства, неадекватный рост цен на недвижимость и капитализации строительного сектора, переход ряда ведущих девелоперских компаний от интенсивного к экстенсивному пути развития, увеличение кредитных обязательств и, наконец, новый кризис.

Во многом эта цикличность российского рынка недвижимости была описана еще раньше в «пророческой» статье руководителя www.irn.ru Олега Репченко «Формула кризиса на рынке недвижимости», вышедшей в газете «Ведомости» в начале лета 2008 года. Она, по сути, оказалась предвестником событий последнего года, чем и интересна. Хотя тогда Олег Репченко и уговоривший его написать эту статью тогдашний главный редактор приложений «Недвижимость» к газете «Ведомости» Сергей Жарков чувствовали себя в шкуре Кассандры по версии Владимира Высоцкого.

«Без умолку безумная девица
Кричала: «Ясно вижу Трою павшей в прах».
Но ясновидцев, впрочем как и очевидцев,
Во все века сжигали люди на кострах».

Так и получилось. Многие крупные девелоперы теперь срочно распродают накопленные активы в виде земли и торговых центров, а не самые заметные еще два года назад компании типа «Ведиса» и «НДВ» резко набирают обороты, «выстреливая» сверхуспешными проектами по минимальным ценам вроде Марфино, Царицына и т.д.


Второй подход к снаряду

Сегодняшний рынок возвращается к стратегии периода 2001-2002 гг., когда в столице активно застраивались районы за МКАД, в частности Бутово, Митино, Жулебино, Куркино, а также районы Марьино и Люблино в пределах МКАД. За это время в Митино и Марьино было построено примерно по 5 млн кв.м жилья, почти столько же – в Южном и Северном Бутово и около 1 млн кв.м - в Куркино. В первую очередь за счет этих районов к 2003 году столичный стройкомплекс вышел на объемы строительства более 4 миллионов квадратных метров жилья в год и удерживал эту планку вплоть до 2007 года включительно.

В то время цены на жилье в районах массовой застройки находились на очень невысоком уровне примерно в $400-700 за кв.м (1999-2002 годы), а прибыль с одного квадратного метра была минимальной и редко превышала $30-50. Разумеется, что застройщики, в первую очередь домостроительные комбинаты, были заинтересованы в том, чтобы строить как можно больше. Строители монолитно-кирпичных домов старались от них не отставать.

Земля была доступна и недорога, все неплохо зарабатывали на обороте, строя квадратный сетр за $300 и продавая его по $350. Но потом дешевые крупные площади закончились, чиновники, ведающие их распределением, стали вредными, желая получить побольше. Жадность обуяла и разных землевладельцев в лице ГУПов, НИИ, некоторых расположенных в Москве федеральных организаций. Застройщики исчерпали свои земельные банки, были вынуждены направить средства и силы в регионы, поскольку расселять столичные пятиэтажки или осваивать промзоны оказывалось намного дороже.


Виртуальная игра с виртуальной прибылью

Все это привело к сокращению предложения в Москве и к мысли о том, что нужно «выжимать» максимум из каждого квадратного метре. Зачем горбатиться, выдавая на гора колоссальные объемы, когда можно строить элитное жилье или дома бизнес-класса, окупая и дорогую землю, и подорожавшие стройматериалы и энергоносители. И неважно, что площадка находится на окраине и в принципе не подходит для жилья такого класса. Скупают же все, глядишь, и это раскупят. И получать будем с каждого метра не $50, а $1000-5000. И пусть строительный цикл составляет не два года, а пять лет, не страшно, конечная прибыль окупит любые проценты по заемным средствам.

По сути дела застройщики превратились в спекулятивных инвесторов, которые придерживали построенные квартиры и резервные земельные участки в ожидании дальнейшего роста цен. Одновременно в разные головы пришли мысли о целесообразности накупить побольше активов, площадок, заводов, сараев, сформировать новый земельный банк (пусть втридорога), выйти на IPO и спокойно продать свою компанию иностранным инвесторам, которые не слишком разбираются в деталях реалий российского рынка.

В результате миллиардная капитализация российских строительных фирм, как оказалось, мало чем отличалась от пирамиды МММ. Другой популярный вариант – имея огромные земли сельхозназначения, объявить о проекте строительства целого города, нарисовать его план, сделать красивый макет, отвезти его в Канны на MIPIM и опять же спокойно по кусочкам продавать заграничным буржуям. Ничего еще не построив. И это работало.

В результате рынок оказался во многом «пузырем», как это ни печально. И сейчас сторонники и предвестники бурного роста цен – именно те, кому удавалось зарабатывать такими способами сверхприбыль тогда, и теперь им очень не хочется изыскивать иные возможности. Те, кто превратился из застройщиков в спекулянтов.


Противоположные устремления

Но на рынке есть другие компании, которые сейчас возводят дома и выводят их на рынок по цене до 100 000 руб. за метр (по 50 000-70 000 в Помосковье). Они видят, что сейчас опять можно взять не очень дорогие площадки, дешевле строить и дешевле согласовывать. Для этого главное – нужны оборотные деньги. Поэтому они резко начинают сбрасывать уже построенное жилье с большим дисконтом, получая оборотный капитал и, соответственно, возможность выходить на новые проекты. А именно это и есть заработок на обороте, на котором развилось большинство нынешних крупных застройщиков. Миллионами квадратных метров сейчас в Москве строить невозможно, а вот сотнями тысяч – вполне.

В конце концов сложившияся в 2006 – первой половине 2008 гг. ситуация действительно была аномальна. Теперь рынок возвращается к нормальному развитию без «пузырей» и спекулятивности. Продолжение разговора на эту и другие темы во время выставки в ЦДХ будет сегодня во время круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости». Отчет о нем можно будет прочитать в понедельник, 4 октября, на портале www.irn.ru.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
285 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Скидка 10% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Ваша скидка в Наш День Рождения! В честь 15-летия компании только 15 квартир с отделкой от 7,4 млн руб. 7 мин пешком от метро! Успейте купить! ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Жилой дом «Марьина роща» Жилой дом бизнес-класса рядом с центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. У метро. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 81000 руб./кв.м: 2к.кв.- от 5,3 млн руб.; 3к.кв.- от 7,1 млн руб.; 4к.кв. -от 8,8 млн руб. от 81000 руб./кв.мЦНН Квартиры у м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: II кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Звоните! от 157 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК Дубровка, 5 км от МКАД Квартиры бизнес-класса в Новой Москве, дома построены, собственность, вся инф-ра рядом с вашим домом. Ипотека, Рассрочка. от 110 тыс.руб./кв.м Новогорск. Курорт Квартиры в построенном ЖК бизнес-класса курортного типа. Панорамное остекление, потолки до 6 м. Район Куркино. ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» The American Dream , 58 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Звоните! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» Квартиры в Химках. Выгода до 1,3 млн руб. ЖК "Ленинградский", 5 мин. от м. Речной вокзал. Ипотека с господдержкой. Рассрочка 0%. Дешевле не будет! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. I очередь готова! С 15 июля 2016 повышение цен! от застройщикаGalaxy Group Квартиры у м. Беговая 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Подробности по телефону! Capital Group ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Квартиры в г. Видное Новые 1-3-комнатные квартиры. г. Видное. Площадь от 31 до 110 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко ЖК "Новое Тушино" Квартиры пл. 40-100 кв.м. Красногорский район. Монолит. Подробности по телефону! от 3,0 млн руб. Квартиры с выгодой до 450 000 руб. ЖК «Мытищи lite». Мытищи, 6 км от МКАД. Рядом Пироговское вдхр. Своя школа, детский сад. Дома построены! от 2,1 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Новое Бисерово" Ногинский район. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 28-79 метров. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаОблИнвестСтрой Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Жилой комплекс "RiverPark" Новые квартиры у м.Коломенская. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 108 кв.м. ЕвроПа. Звоните! Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» Акция! Скидки на все до 17,95% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Жилой комплекс "Маяк" Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК "Квартал 38А" Спешите! Новые квартиры у м.Калужская. 1-4-комнатные. Площадь от 51 до 168 кв.м. Монолит. от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко м. Автозаводская Новые 1-3-комнатные квартиры пл. от 46 метров. рядом с метро Автозаводская. Монолит. AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. ЖК "Кварталы 21" Торопитесь! Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 80 кв.м. П-44Т. ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" Жилой комплекс "Город" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 32 до 107 метров Монолит. ООО "НДВ" Копить на квартиру больше не нужно! 91,4 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Квартиры у м. Бауманская Новые квартиры у м.Бауманская. 1-4-комнатные. Площадь от 36 до 131 кв.м. Монолит. Звоните! от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК "Потапово Lite " Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 46 до 169 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Жилой комплекс "Одинбург" Современные 1-4-комнатные квартиры. г. Одинцово. Площадь от 29 до 89 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "Видный Берег" Спешите! Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. Квартиры у м. Белорусская Современные 1-5-комнатные апартаменты пл. от 30 метров. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Родной город. Каховская" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 34 метров. рядом с метро Каховская. Монолит. Звоните! от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Квартиры в г. Щелково Новые 1-3-комнатные квартиры. г. Щелково. Площадь от 35 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 2.3 млн руб. Жилой комплекс "Триколор" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Звоните! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group Квартиры у м. Царицыно 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group ЖК "Невский" Спешите! Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 29 метров. рядом с метро Водный стадион. Монолит-кирпич. от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» Жилой комплекс "Домашний" Новые квартиры у м.Марьино. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 31 до 102 кв.м. Монолит. от 110 000 руб./кв.м ЖК "Южное Видное" г. Видное. Квартиры площадью от 34 метров. П-111М. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаRDI Group ЖК «Баркли Медовая долина» Квартиры с отделкой от 2,2 в Новой Москве. Скидки! Звоните! от 2,2 млн руб.Barkli ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ"