Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2 млн
руб.
от
847 тыс
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
20 сентября 2010 года

Аренда дорожает. Но ненадолго

Ценовые ожидания выше реалий рынка

Некоторые риэлторские компании стали сигнализировать о том, что дорожает аренда квартир в Москве, еще во второй половине лета. Но за кадром остается вопрос, как долго продержится эта тенденция и насколько она устойчива. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с некоторыми отклонениями рынок повторит сценарий прошлого года, и после небольшого взлета откатится назад, хотя и не к прежним показателям.

Осенний обычный взлет цен в связи с повышением спроса понятен. Возвращаются после лета гастарбайтеры, проработавшие сезон на строительстве загородных домов, а теперь вновь приступающие к ремонтам квартир. Приезжают иногородние студенты. Легкий пример – только в МГУ в этом году поступило 2068 иногородних студентов (55,6% от всех поступивших). Общежитие, понятно, светит не всем. Да и не всех устраивает. Агентство «Азбука жилья» свидетельствует: количество обращений в агентства недвижимости по вопросу аренды, как в Москве, так и в Московской области увеличилось на 10%.

Значительную долю спроса на съемное жилье в столице формируют приезжие. Количество запросов со стороны иногородних граждан в августе увеличилось в три раза по сравнению с июлем. Аналогичную ситуацию отслеживал в соответстующем периоде прошлого года аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (в статье «Сентябрьское повышение арендных ставок –событие желаемое или действительное?»).

В прошлом году цены к концу лета – началу осени резко поднялись на 10-15%, но потом откатились практически на прежний уровень. Сегодня ситуация иная: часть населения восстановила покупательную способность (пусть, не на уровне 2005-2007 гг.), и способна уже оплачивать съемные квартиры. Специалисты www.irn.ru считают, что на этот раз подъем достигнет уровня 15-20%, но затем все равно откатится назад. Но не на прежний уровень, как в прошлом году, а прибавив 6-8% к ценовой планке лета.

Посмотрим, почему так будет
Число заключенных договоров найма в августе, по данным «Азбуки жилья», возросло на 30% относительно июля. Максимальным интересом пользовались наиболее доступные поценовым показателям квартиры эконом- и комфортклассов. Их период экспозиции сократился с 3-5 дней в начале лета до 1-2 дней во второй половине августа.

По данным «Инком-Недвижимости», средний размер ежемесячных выплат за аренду двухкомнатной квартиры по итогам августа составил 34100 руб., увеличившись за месяц на 1,2%. Минимальная стоимость аренды «двушки» зафиксирована в ЮАО, ЮВАО, ВАО (от 29000 руб. в месяц), максимальная – в ЦАО ( от 42000 руб. в месяц).

У компании «Миэль» последняя аналитика датирована по итогам июля: по ее оценке, спрос на квартиры по сравнению с июнем вырос на 34%. Предложение квартир в июле 2010 года на 10,65% снизилось по сравнению с июнем, наиболее существенно в самом дешевом ценовом диапазоне (до $750/мес.) – на 19,87%. Максимальным спросом в июле пользовались квартиры стоимостью от $750 до $1000 (38,57% от общего спроса), на втором месте спрос на квартиры стоимостью от $1000 до $3000 (35,16%). Больше всего предлагалось в аренду 1-комнатных квартир  (42,54% от общего предложения), на втором месте – 2-комнатные (38,67%). Максимальным спросом в июле пользовались также 1-комнатные квартиры (57,42% от общего спроса), спрос на 2-комнатные квартиры составил 33,35%, наименьшим спросом в июле пользовались многокомнатные квартиры (1,25%).

Однако полностью прошлогодний сценарий повторен не будет - на цены аренды будет давить «снизу» уровень инфляции.

Более дорогие
К концу августа по сравнению с майскими показателями количество сделок по аренде увеличилось на 21%, подсчитали в Penny Lane Realty (эта компания традиционно работает в более высоком ценовом сегменте). По оценке компании, наиболее востребованными были квартиры в среднем ценовом бюджете – от $3000 до $8000. Спросом пользовались просторные квартиры с 3-4 спальнями и небольшие квартиры-студии. Наибольший интерес клиентов – 63% от общего количества сделок – был проявлен к историческому центру столицы.

По итогам августа 2010 года размер средних выплат за найм трехкомнатной квартиры в столице «Миэль» оценивает в 39000 руб. в месяц. По сравнению с июлем рост данного показателя составил в среднем 1%. Самые низкие цены на рынке аренды трехкомнатных квартир отмечены в ЮАО, ЮВАО, ВАО, где нанять жилье данной категории можно начиная от 36000 руб. В ЦАО минимальная стоимость аренды «трешки» составляет 47000 руб. На квартиры стоимостью от $6000 пришлось всего 0,11% от общего предложения, свидетельствует «Миэль».

С точки зрения хозяина
Но стоит посмотреть на ситуацию с точки зрения домовладельца. Семья, обладающая 2-3 квартирами (не обязательно купленными для инвестиций, может быть, унаследованными), вполне может рассчитывать на сдачу их в аренду. Или продажу. Но в любом случае на доход.

Возьмем не столь уж абстрактный пример: не бизнес-класс, но жилье комфортное или даже выше по качеству. «Двушка» в 75 кв.м на Рублевском шоссе на 9 этаже 16-этажного дома, с видом на Крылатские холмы (и на всю Москву, соответственно), согласно калькулятору аренды на www.irn.ru, должна приносить доход в районе $2000 в месяц. Иначе нет смысла ее сдавать: достаточно продать, вырученные деньги поместить в надежный банк, и под 3-6% годовых в валюте с банковского депозита получать примерно такую же сумму (или меньше, если проценты, как арендную плату, получать каждый месяц). Но жизнь идет, дети растут, когда-то эта квартира снова понадобится. В натуре. Соответственно, многие лендлорды готовы получать немного меньше, но сохранить собственность, которая к тому же еще может и вырасти в цене (прогнозы цены на недвижимость в Москве можно прочитать в аналитических обзорах на сайте www.irn.ru).

Более того, найти арендатора, готового платить такую сумму, не так уж просто. Вот причина разницы между ценами заявленными и реальными. Можно подождать 5-6 месяцев и получать вожделенные $2000 в месяц, а можно начать получать $1200 в месяц через три дня. Считаем разницу: за год потери составят $3000-4800.

Интересные факты
Минимальная стоимость найма комнаты в столице составляет сейчас 10000 руб., что вдвое меньше размера арендной платы за самую дешевую однокомнатную квартиру, сообщает «Инком-Недвижимость». Предложение дешевых однокомнатных квартир в августе сократилось в 2,5 раза. Самую дешевую «однушку» в столице можно было снять за 18000 руб. Такая квартира предлагалась в районе метро «Новогиреево». Самая дешевая двухкомнатная квартира сдавалась в районе метро «Бабушкинская» за 20000 руб. в месяц. Самая дешевая трехкомнатная квартира была сдана в новостройке без отделки, в районе метро Сокольники за 13000 руб. в месяц.

Совет лендлордам
Эксперты советуют полагаться при сдаче в аренду не только на число квадратных метров. Важно, насколько квартира пригодна для комфортного жилья. По оценкам «ИНКОМ-Недвижимости», объем средств, который требуется для обустройства квартиры с целью повышения ее стоимости на рынке аренды, составляет в среднем до 300000 руб. В эту сумму входят затраты на элементарный косметический ремонт, минимальную меблировку и бытовую технику первой необходимости. В итоге ежемесячный платеж за найм обустроенной квартиры в среднем повышается на 25%. Такие вложения окупятся меньше, чем за год.

Оживление на рынке аренды и общее повышение цен не может с уверенностью гарантировать увеличение дохода от какой-то конкретной квартиры. Арендодателям стоит подумать о том, какими способами они могут не просто привлечь потенциального клиента, но и удержать его (если, конечно, клиент не создает проблем соседям, которые вызывают милицию, а участковый, соответственно, не ставит в известность налоговую полицию). Но специалисты www.irn.ru рекомендуют не нарушать законы и честно платить налоги с полученной арендной платы.

В этом материале нет необходимости останавливаться на рынке аренды действительно элитной недвижимости. Но портал  www.irn.ru обязательно в скором времени напишет об этом очень интересном сегменте рынка.

Сергей Жарков, главный редактор портала  www.irn.ru

 

Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 августа 2010 г., $, по версии «Миэль».

Округа 1-комн. 2-комн. 3-комн. от 4 комн.
СЗАО min 567 667 900 1499
max 1666 1 666 6 662 3997
САО min 600 800 1000 2165
max 1499 3 331 4663 17 000
СВАО min 600 833 833 1333
max 1666 1999 3664  
ЗАО min 733 830 1000 1499
max 3331 8 000 8327 13 000
ЦАО min 800 767 1666 1999
max 2998 7000 7000 13 500
ВАО min 667 830 1000 2998
max 1399 2165 3331  
ЮЗАО min 800 700 1000  
max 1666 2165 3331  
ЮАО min 567 733 933 1499
max 1233 1499 1999 1666
ЮВАО min 667 800 966 1666
max 1533 2998 3331 2499
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
331 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание