Несмотря на растущий спрос, девелоперы не торопятся строить

С улучшением общей экономической ситуации в стране спрос на рынке логистической недвижимости с начала года увеличивался, как и прогнозировали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Рынок складов реагирует на кризис осторожнее, чем другие сегменты». Это привело к сокращению объема вакантных площадей. Например, сегодня в московском регионе их доля составляет около 10% от всего объема складских помещений. Однако, это в два раза больше докризисных показателей, т.е. в целом, доля нереализованных площадей на рынке пока весьма велика.

Сложившаяся ситуация благоприятна для арендаторов: она сдерживает рост арендных ставок на уровне $100-120 за 1 кв.м в год, кроме того в сегменте складской недвижимости четко прослеживается не близкая для него в докризисные годы тенденция «индивидуального подхода к клиенту». Правда, скорее всего, такое положение изменится уже к концу года. За первое полугодие не было заявлено ни об одном новом проекте, а это значит, что с увеличивающимся спросом и отсутствием новых предложений на рынке может возникнуть дефицит качественных площадей, что приведет к плавному росту арендных ставок.

Чем больше объем, тем ниже ставки
После кризисного периода на рынке складской недвижимости началась «оттепель». Аналитики оптимистично оценивают его динамику за первое полугодие 2010 г. «Рынок складской недвижимости московского региона показал отличные результаты во втором квартале 2010 г. – рекордный объем площадей сдан в аренду, уровень вакантных площадей впервые с 2008 года опустился ниже 10% (по данным компании – 8,9%)», – отмечает Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield. В московском регионе в первом полугодии было арендовано порядка 360 000 кв.м. складов класса А, из них в первом квартале – 169 000 кв.м., а во втором – 190 000 кв.м. В регионах динамика еще более яркая: 73 000 кв.м. и 128 000 кв.м. соответственно.

Между тем, объемы ввода новых площадей в Московской области падают: по данным CB Richard Ellis, в первом квартале было введено 83 000 кв.м, а во втором всего 23 000 кв.м. Из этого следует вывод, что с начала года поглощение превысило предложение более чем в два раза. «Новое предложение очень не стабильно. В Московском регионе даже в кризис вводились новые площади, т.е. проекты по инерции достраивались и выходили на рынок, – объясняет Байрам Карлиев, руководитель отдела исследований рынка складской недвижимости CB Richard Ellis. – Ввод новых площадей уменьшается от квартала к кварталу, так как экономика складского девелопмента всё ещё слаба, чтобы идти вперёд с новыми проектами». Если сравнить с аналогичными периодами 2009 и 2008 годов, то тогда, по данным Colliers International, выводилось по 300 000 кв.м. помещений.

По данным Penny Lane Realty, на конец первого полугодия 2010 года совокупный объем предложения объектов производственно-складского назначения классов А и В в московском регионе составил около 6 млн. кв.м. Наибольшее количество предложения сосредоточено на юге и юго-востоке Москвы ? 31% и 16% соответственно. Самый крупный из выведенных на рынок объектов в текущем году ? «Трилоджи парк» в Томилино. Комплекс располагается в 7 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, общая площадь складов составляет 106 957 кв. метров, из них 22 000 кв.м уже занимает «Ашан», и еще около 50 000 кв.м выкупил здесь Сбербанк.

К концу этого года, по данным Cushman&Wakefield, ожидается ввод в эксплуатацию в районе 600 000 кв.м. площадей рассматриваемого сегмента. Из них около 450 000 кв.м – в Московском регионе, это почти в четыре раза меньше, чем в 2007 году. Крупнейшими будут логистические парки «ПНК Чехов» (50 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) и «Крёкшино» (24 км от МКАД по Киевскому шоссе).

Средние ставки аренды на качественные склады в первом полугодии составили $100-120 за кв.м в год. «В достигнутых сделках они конечно ниже, так как совершенно очевидно, что любой потенциальный арендатор на сегодняшнем рынке просит у собственника дискаунт по ставкам, особенно, если речь идёт о сделках выше 15 000 кв м., - считает Байрам Карлиев.

Ритейлеры обходятся без помощников
В основном, на рынке сейчас совершаются сделки по аренде складских помещений. Самой крупной сделкой была аренда компанией «Арконада» 32 000 кв.м в складском комплексе «А-Терминал». На втором месте сделка «Ашана». В марте французский ритейлер арендовал 22 000 кв.м в складском комплексе «Трилоджи парк Томилино», где разместил распределительный центр продовольственных товаров. Компания «Центральный дивизион» арендовала 16 000 кв.м в индустриальном парке «Восточный».

По словам Дмитрия Астреина, заместителя директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge, сегодня некоторые складские терминалы, расположенные в непосредственной близости от Москвы отмечают отсутствие свободных площадей («Агротерминал», ПСК «Капотня», «Happy Land», «Триложди парк Томилино», «Парус», «Восточные Ворота»).

Сделки по продажам особенно никогда и не были распространены на складском рынке, и сейчас они тем более не очень популярны, т.к. с течением времени на рынке будут происходить изменения, и игроки занимают «выжидательную позицию». По данным Colliers International, в первом полугодии 2010 было продано около 80 000 кв.м. складской недвижимости. Компания Raven Russia подписала договор о продаже складского комплекса «Кулон Балтия» площадью 28 000 кв.м кипрской компании. Самую крупную сделку совершил Сбербанк: приобрел 53 000 кв.м. в «ТЛК Томилино». Эксперты разошлись во мнениях по поводу цели этой сделки: Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty считает, что банк купил площади для нужд компании (хранить архив), а Дмитрий Астреин твердо уверен, что у этой сделки инвестиционный характер. Также эксперт считает, что с начала года пользователи складов стали все больше интересоваться возможностью приобретения зданий в собственность. «Связанно это с текущими, пока еще низкими ценами на недвижимость, с наметившейся тенденцией к росту цен, и тем, что организации, которые пережили наиболее острую фазу кризиса, сегодня готовы вкладывать финансовые ресурсы в недвижимость», - говорит Астреин.

Наибольшую активность по аренде складов проявляют ритейлеры и дистрибьюторы. Доля сделок, совершенных логистическими компаниями, на рынке в два раза меньше, чем до кризиса, и сейчас составляет не более 10%. Это происходит из-за того, что торговцы стремятся оптимизировать расходы и отказываются от услуг посредников. Кроме того, некоторые ритейлеры, даже самостоятельно возводят необходимые им склады, не дожидаясь девелоперов, как например, это сделала компания «Магнит», открывшая во втором квартале складской комплекс в Новгороде.

Построить на заказ или «подогнать» под клиента?
Построить необходимый по техническим характеристикам склад можно и «на заказ», доверив это профессиональным девелоперам. Такой формат взаимодействия называется built-to-suit (BTS), и сейчас его могут предложить практически все крупные девелоперы. По сути, BTS выгоден обеим сторонам. Клиент заказывает строительство индивидуального комплекса, в котором будут учтены все необходимые специфические характеристики, например для хранения или производства продукции компании. Кроме того, при таком формате сотрудничества заказчик получает приличные (в районе 20%) скидки на последующую аренду комплекса. Девелоперу такое строительство также выгодно – он получает гарантированного арендатора на проект, и, следовательно, стабильный доход (как правило, минимум на 10 лет).

Одним из примеров формата BTS можно назвать будущее строительство специализированного многотемпературного складского комплекса площадью 13 000 кв.м в рамках проекта «ПНК Чехов». Соглашение об этом подписали в марте логистический оператор Uhrenholt Logistics (Дания) и девелопер PNK Group. Последний инвестирует в строительство комплекса, а логист арендует его на 15 лет. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию уже в декабре этого года.

В том же «ПНК Чехов» в конце прошлого года компания «Эльдорадо» арендовала 67 230 кв.м. Сделка так же подходит под формат BTS, поскольку девелопер начал строительство склада с учетом специфических требований арендатора (оптимальное соотношение складских, мезонинных и офисных помещений, расположение погрузочно-разгрузочных зон, оптимизированная парковочная зона и т.д.) Здесь разместится основной распределительный центр компании «Эльдорадо».

Еще один пример – строительство комплекса рядом с заводом Volkswagen в Калуге. Летом прошлого года ГК «Эспро» начала строить здесь индустриальный парк «А-Парк» для производителей автокомпонентов Volkswagen, Visteon, Lear, Benteler. Общая площадь комплекса составит 100 000 кв.м.

Однако эксперты рынка складской недвижимости считают, что формат built-to-suit несмотря на очевидные преимущества, не получит широкого распространения в России в ближайшее время. Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент», видит причину этого в следующем: «Процентные ставки по кредитам остаются сравнительно высокими, а арендные ставки ? довольно низкими. Поэтому такая практика приемлема для компаний, у которых есть свободные средства в необходимом объеме или возможность получить кредиты на выгодных условиях». В Penny Lane считают, что еще около трех лет из-за общей нестабильности рынка спрос на формат BTS будет неоднозначен.

Более популярный формат «индивидуального подхода» к клиенту сегодня – tailor made (ТМ). Так называется максимально техническая адаптация строящихся площадей под нужды конкретных арендаторов. Например, в начале этого года «Международное логистическое партнерство» (МЛП), решил переформатировать складской комплекс «Уткина заводь» в Санкт-Петербурге под производственный. И теперь здесь обосновался испанский производитель автозапчастей Grupo Antolin, арендовав в складском комплексе МЛП более 10 000 кв.м. Еще два примера сделок формата TM и оба с перепрофилированием склада под производство, произошли в прошлом году. Компания Scania арендовала около 10 000 кв.м. в складском терминале АКМ Logistics под сборочное производство грузовиков. В комплексе «Giffels Южные врата» компания John Deere арендовала 42 000 кв.м. для одновременного использования как склада, так и для производства сельскохозяйственной, строительной и лесозаготовительной техники.

Будущее складской недвижимости
До кризиса рынок складской недвижимости был весьма привлекателен для инвестирования. Сюда вкладывались как российские, так и зарубежные девелоперы. Однако сейчас ситуация совершенно иная, и, по мнению аналитиков www.irn.ru, инвестиционных (спекулятивных) объектов сейчас нет. Восстановление рынка начнется ближе к концу этого года, когда на фоне растущего спроса появится дефицит на рынке предложения. Уже сейчас эксперты рынка отмечают дефицит, например, холодильных и морозильных складов, а также нехватку качественных площадей в пределах МКАД. Все это приведет к тому, что в начале 2011 года плавно начнут расти ставки аренды (на 3-5%). Прогнозируется, что рост ставок приведет к заинтересованности банков, они начнут охотнее выдавать кредиты девелоперам складского рынка, и после этого начнется активное строительство новых комплексов.

Важно, чтобы восстановление рынка не изменило сложившейся тенденции индивидуального подхода к заказчику, к которой, благодаря кризису, были вынуждены обратиться практически все собственники складской недвижимости.