Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
27 января 2010 года

Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным

Он поспособствует возвращению на рынок придержанного жилья

Тема налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости квадратного метра,  обсуждается уже много лет. Причем уже ни один год введение этого налога откладывается, а отношение всех людей к нему однозначно негативное – мол, снова ищут повод содрать с народа «три шкуры». Однако мало кто задумывается, что именно реальный налог на недвижимость может сделать жилье доступным для людей и позволить активной части населения улучшить жилищные условия. Поэтому сегодня аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил подойти к теме налога на недвижимость с неожиданной стороны.

Уже не раз отмечалось, что основная проблема низкой доступности жилья и высоких цен на квартиры – ограниченный объем предложения. Жилья, банально, всем не хватает. Но куда уходят новостройки, ежегодно возводимые строительными компаниями? Также ни для кого не секрет, что немалая доля квартир приобретается с инвестиционными целями и просто простаивает. В Москве уже давно стали притчей во языцех многочисленные новые дома с вечно темными окнами, в которых годами живут лишь единичные жильцы. Как и длинные списки владельцев квартир в подъездах новостроек, задолжавших за коммунальные платежи, которых с момента заселения дома никто в глаза не видел, так как жить в купленном впрок жилье эти люди не собираются. Как не собираются они даже делать ремонты, чтобы сдавать лишние квартиры в аренду.

Есть разные оценки количества инвестиционных квартир. В частности, по оценкам www.irn.ru, сделанным еще в 2004 году в статье «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?» порядка 30% квартир в Москве приобреталось с инвестиционными целями. В годы предкризисного ажиотажа звучали и более кардинальные оценки – до 60%-70% всех квартир. Но даже если остановиться на сдержанной оценке в 30%, то получается, что за 7 лет процветания и постоянного роста цен на недвижимость с 2001 по 2008 годы должен был накопиться огромный объем. Если умножить 30% на 7 лет, то мы получим 210%, или примерно то количество квадратных метров, которые стройкомплекс возводит за 2 года. Другими словами, если бы сейчас все инвестиционные квартиры вернулись на рынок, то все новые стройки на 2 года можно было бы отложить.

Впрочем, основная проблема в том, что возвращаться в оборот инвестиционные квартиры не торопятся. И даже кризис и падение цен на недвижимость в 2009 году привели к распродаже лишь небольшой доли инвестиционного жилья, не сыгравшей особой роли. Причем логика инвесторов вполне понятна – зачем фиксировать убытки и идти на продажу квартиры по просевшей цене, если купленные на «черный» день квадратные метры «кушать не просят». Есть, конечно, необходимость оплачивать коммунальные услуги, но они все же относительно невелики на фоне стоимости жилья, а немало инвестиционных покупателей их просто игнорируют, планируя переложить растущую задолженность на будущих покупателей. По сути, сейчас продали инвестиционные квартиры только те, кого прижала необходимость расплачиваться по долгам и кредитам.

И здесь следует отметить, что во всем мире именно реальные налоги, привязанные к рыночной стоимости недвижимости, играют роль основного препятствия для спекуляций с жильем и образования пузырей на рынке недвижимости. То есть служат тем фактором, благодаря которому недвижимость «просит кушать», а значит, ее нецелесообразно держать «мертвым грузом». Если доходы позволяют и если есть реальная потребность, то можно жить одновременно и в нескольких домах и квартирах, как поступают в мире миллионеры, бизнесмены или звезды шоубизнеса, платя повышенные налоги. Если же возможности или желания платить больше нет, то лишнее жилье можно хотя бы сдать в аренду, чтобы оно, по крайней мере, окупало расходы на свое содержание. Или же продать, возвращая социально значимые квадратные метры в оборот.

Именно по этой причине во многих странах мира жилье является доступным и даже более дешевым, чем в России, хотя уровень жизни, зарплаты и цены на товары в целом там могут быть выше. В мире, как правило, работает принцип: купить недвижимость могут многие, но не всем по карману ее содержать. И это вполне логично, так как бетонную коробку построить несложно, важнее оплачивать весь комплекс услуг ЖКХ, регулярный ремонт и периодическую реконструкцию здания, а также окружающую социальную и коммерческую инфраструктуру, дороги, парки и т.д. В России же сохраняется крайне высокий входной билет на рынок недвижимости, нередко недоступный даже гражданам с доходами выше среднего. Но при этом содержание недвижимости почти ничего не стоит – все расходы по старинке, по советскому, пока «висят» на местных бюджетах, многие из которых не справляются и требуют дотаций из федерального центра. В этом и состоит серьезный перекос отечественно рынка недвижимости по отношению к мировым стандартам, делающий жилье в России недоступным для основной массы населения.

Но, не вдаваясь в большую политику и экономику, давайте зададимся вопросом, что может дать налог на недвижимость с рыночной стоимости для обычных людей со средними доходами. С одной стороны, всем владельцам жилья придется больше платить ежегодно и это сразу же вызывает негатив. Давайте прикинем насколько. В мировой практике, на которую нередко ориентируется и наш Минфин, величина налога на недвижимость составляет порядка 1% от рыночной стоимости. По статистике журнала www.metrinfo.ru средние рыночные цены на квартиры в Москве сейчас составляют порядка 120 тыс. рублей за метр. Возьмем среднестатистическую двухкомнатную квартиру площадью около 60 кв.м. Ее цена получается 7,2 млн. рублей, а величина налога при ставке в 1% составит 72 тыс. рублей в год или 6 тыс. рублей в месяц. Это уже не символические 50 или даже 500 рублей в год, хотя для работающего среднего класса не столь уж запредельные деньги. При этом, налоги на элитные квартиры и дорогие коттеджи в Подмосковье могут составить порядка 0,5-1 млн. рублей или $10-$20-$30 тыс. в год.

С другой стороны, повышение бремени по содержанию недвижимости по мировой практике должно вызвать распродажу лишнего жилья, то есть возврат на рынок значительной части инвестиционных квартир. А как отмечалось в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза», основная причина умеренного падения стоимости жилья в недавний кризис – ограниченное предложение. Так в годы ажиотажа из-за двух основных факторов – большого объема свободных денег и ограниченного предложения – цены на квартиры в Москве выросли сначала с $2 до $4 тыс., а потом с $4 до $6 тыс. за квадратный метр. С приходом кризиса падение цен произошло не обратно до $2 тыс., а лишь до $4 тыс. по причине исчезновения «шальных» денег, но сохранения дефицита предложения. А значит, логично предположить, что ликвидация дефицита предложения вполне может вызвать новую волну снижения цен на жилье с $4 до $2 тыс. за метр, то есть еще вдвое. И «спусковым крючком» здесь может стать именно реальный налог на недвижимость.

В итоге для представителей среднего класса, большинство из которых согласно многочисленным социологическим исследованиям нуждаются в улучшении жилищных условий, введение налога на недвижимость означает следующее. Либо купить квартиру за 2 цены, но потом платить за нее копеечный налог. Либо купить квартиру по справедливой цене, но потом платить каждый год реальный налог. Так при снижении цен на жилье к среднему уровню цен в $2 тыс. за метр, который для Москвы можно рассматривать как справедливый, наша среднестатистическая двухкомнатная квартира в 60 кв.м. стоила бы уже не 7,2 млн. рублей или $240 тыс., а 3,6 млн. рублей или $120 тыс. Очевидно, что для любого покупателя выгоднее сэкономить $120 тыс. при покупке, и потом платить по $200 в месяц или $2400 в год в виде налога, нежели сразу купить квартиру по двойной цене. Именно по этой причине во всем мире платят высокие налоги на недвижимость и рассматривают их как благо, а не как зло.

Впрочем, у России как всегда своя специфика, и конфликт интересов здесь налицо. По этой причине реальный налог на недвижимость в обозримом будущем вряд ли будет введен. Как отмечалось в заметке «Передвижной налог на недвижимость», с приходом кризиса вместо активизации этого законопроекта, напротив, было объявлено о его переносе на срок не ранее 2015 года. И скорее всего, это к лучшему, так как польза от введения реального налога на недвижимость возможна только при его грамотном внедрении и адекватной проработке всех деталей. Ведь иначе одна часть населения может попасть под несправедливое увеличение налогового бремени, в то время как другие, которые по справедливости как раз должны были бы платить этот налог по полной, напротив, найдут способ его избежать.

В итоге, возврата инвестиционных квартир на рынок и увеличение доступности жилья может и не произойти. Проще говоря, если не доработать все детали и нюансы то, скорее всего, выйдет по известной формуле «хотели как лучше, а получилось как всегда», что приведет к еще большему негативу со стороны населения из-за бессмысленного или несправедливого увеличения налогового бремени. Впрочем, как отмечают специалисты www.irn.ru, для перехода к полноценному и эффективному управлению недвижимостью и сферой ЖКХ России необходимо рано или поздно все же провести реформирование налога на недвижимость и распрощаться с советским прошлым в сфере злосчастного «квартирного вопроса».

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4306 (0 сегодня)


Квартиры  м. Юго-Западная. Бизнес класс. Oгороженная территория, собственная инф-ра. При покупке 3-комнатной квартиры – 2 машиноместа в подземном паркинге в подарок! При покупке 1- или 2-комнатной квартиры – 1 машиноместо в подземном паркинге в подарок! 
Тест-драйв квартир в Москве с отделкой. Уникальные условия покупки, звоните сейчас! Новая Москва. ООО «Инвесттраст»
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Жилой комплекс "Загорье" Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» м. Преображенская площадь Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Преображенская площадь. Площадь от 48 до 174 метров Монолит-кирпич. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Искра-парк" Новые апартаменты у м.Динамо. 1-4-комнатные. Площадь от 40 до 130 кв.м. Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент Апартаменты в ЖК "Re:Form" 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Преображенская площадь. Площадь от 36 до 153 метров ГК: IV кв. 2015 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК "МФК Лайнер" Новые 1-3-комнатные апартаменты площадью от 29 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") м. Новокузнецкая Спешите! Новые квартиры у м.Новокузнецкая. 1-3,5-комнатные. Площадь от 56 до 234 кв.м. Монолит-кирпич. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ Park Avenue на Новой Риге Уникальные предложения в квартале апартаментов: студии с террасой и участком или с доступом на открытую кровлю. от застройщикаVillagio Estate ЖК "Солнечный". Дома готовы! Акция! Монолит-кирпич! Развитая городская инфраструктура г.Раменское! Отличная экология, сосновый бор! Высокая транспортная доступность! Акция! от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Загородный квартал" Торопитесь! г. Химки. 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 45 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы от 4,9 млн руб. RDI Group Есть 89 000 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин.от м. Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Микрогород «В лесу» Квартиры площадью 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Торопитесь! от застройщикаRoseGroup Квартиры в ЖК "Успенский" Скидка 1945 руб. с каждого 1 кв.м. Вся инфраструктура. Лесной массив, Москва-река! Одинцовский р-н, пос. Горки-10. от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» Новостройки от А101. Новая очередь! 5 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Квартиры в Одинцово. ЖК Одинбург Рассрочка без %! От 79 000 руб./кв.м. Ипотека. Свой паркинг. Звоните прямо сейчас! от 4,2 млн рублей КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Жилой комплекс "Apila" Новые студии,2-4-комнатные квартиры. Одинцовский район. Площадь от 25 до 94 кв.м. Монолит. от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" ЖК "Сходня Парк" в мкрн. Сходня 12 км от МКАД. Квартиры с отделкой и без. Вся инфраструктура. Дом окружен лесным массивом. Подземный паркинг. Сдача в 2017г. от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры в Химках 1-5-комнатные квартиры площадью от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. от застройщика ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Большой выбор квартир. Площадь от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта. Мат. Капитал. Ключи! от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group