Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2 млн
руб.
от
847 тыс
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
21 октября 2009 года

В каких коттеджных поселках Подмосковья цены упали в 2 раза и почему?

Конспект доклада аналитика компании «Индикаторы рынка недвижимости» Ивановой Анны на выставке «ДомЭкспо-2009»

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал, что по итогам прошедшего года наблюдается несущественная динамика средних ценовых показателей загородного рынка (на примере коттеджных поселков). Однако на фоне этого в отдельных сегментах коттеджного жилья (в зависимости от престижности направления и удаленности объекта от Москвы) наблюдалось значительное изменение уровня цен. Подробнее об этом www.irn.ru писал в статье «Реальная и видимая динамика цен на загородном рынке».

Кроме того, по данным регулярных исследований, заметную динамику стоимости загородных домов (как положительную, так и отрицательную) за прошедший год продемонстрировали и отдельные объекты коттеджного рынка. Анализ характеристик этих поселков, а также факторов, повлиявших на ощутимую коррекцию цен в таких объектах после случившегося экономического кризиса, представила в своем докладе в рамках прошедшей выставки «ДомЭкспо-2009» аналитик компании «Индикаторы рынка недвижимости» Иванова Анна.

В данной статье остановимся подробнее на тех объектах, в которых отмечается наибольшее падение цен на загородные дома за прошедший год. По результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», были выделены следующие поселки: «Котово» (Новорижское шоссе, 38 км от МКАД), «Сосновый бор (35 км Калужского направления) и «Спасское-Семеновское/Каменка» (Дмитровское ш., 30 км). Как видно из Таблицы 1, после ухудшения экономических условий осенью 2008 года средняя цена за метр коттеджа в данных объектах подешевела примерно на 35-53% в рублях. При этом в долларовом эквиваленте отрицательная коррекция оказалась еще более значительной – на 52-66%.


Таблица 1. Рублевая и долларовая коррекция цен в рассматриваемых объектах в 2008-2009 гг.

ПоселокДинамика средней стоимости 1 кв.м. в 3 кв.09 к 3 кв.08, %Динамика средней стоимости домов в 3 кв.09 к 3 кв.08, %
руб.$руб.$
Котово (Новорижское ш., 38 км) -53,0 -65,5 -53,0 -65,5
Сосновый бор (Калужское ш., 35 км) -47,8 -61,6 -47,8 -61,6
Спасское-Семеновское / Каменка (Дмитровское, 30 км) -35,1 -52,4 -34,8 -52,1
Аналитический центр IRN.RU

Что касается качественных характеристик, то, во-первых, необходимо отметить, что все рассматриваемые поселки расположены на традиционно престижных направлениях на расстоянии 30-40 км от МКАД. Это сопоставимо с тезисом, выделенным в статье «Дорогое дорожает, эконом-класс стабилен, бизнес-класс становится дешевле»: именно на традиционно престижных направлениях отмечается отрицательная динамика стоимости жилья в поселках на фоне некоторой стагнации цен в объектах на менее дорогих шоссе.

Таблица 2. Характеристика поселков, в которых отмечено значительное снижение цен за последний год.

Качественные характеристики объектаНазвание поселка
КотовоСосновый борСпасское-Семеновское (Каменка)
Направление Новорижское Калужское Дмитровское
Удаленность, км 38 35 30
Элементы положительного окружения недалеко р.Истра, лес в окружении леса, р.Моча недалеко пруды, Спас-Каменский карьер, образованный родниковыми источниками
Стадия готовности, ГК готов, сдается в 4 кв. 2009 окончание монтажа, сдается в 1 кв. 2010 окончание монтажа, сдается во 2 кв. 2010
Тип застройки, количество домовладений Коттеджи - 130 шт. Коттеджи, участки без подряда – всего 105 шт. Коттеджи - 27 шт.
Площадь участков мин-макс, в среднем (сот.) 10-17 сот., в среднем 14 сот. 13-41 сот., в среднем 19 сот. 13-26 сот., в среднем 16 сот.
Площадь домов мин-макс, в среднем (кв.м.) 311-560 кв.м., в среднем 435 кв.м. 306-539 кв.м., в среднем 425 кв.м. 276-500 кв.м., в среднем 388 кв.м.
Материал домов керамический кирпич, газобетонные блоки клееный брус кирпич
Инфраструктура минимальная минимальная минимальная
Аналитический центр IRN.RU

Во-вторых, все 3 исследуемых поселка в 3 квартале 2009 года находились в процессе строительства, пусть и на высокой стадии готовности.

В-третьих, необходимо отметить особенности концепции данных объектов. Так, в поселках «Котово» и «Сосновый бор» предусмотрено, соответственно, 130 и 105 домовладений, что является довольно высоким показателем. Напомним, что, по результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», среднее число домов в объектах на традиционно престижных направлениях в 3 квартале 2009 года составило 90 коттеджей.

Кроме того, во всех трех поселках на сравнительно небольших приусадебных участках (в среднем, 14-19 сот.) концепцией проекта предусмотрены довольно большие по площади дома (около 388-425 кв.м.). Для сравнения: в 3 квартале 2009 года средний размер домовладений в объектах, расположенных на традиционно престижных направлениях, в целом по рынку, составляет порядка 375 кв.м. на участке земли площадью около 21,5 сот.

Теперь остановимся подробнее на уровне цен в рассматриваемых объектах. Как показано в Таблице 3, за прошедший год в поселках «Котово» и «Сосновый бор» примерно в 2 раза сократился диапазон стоимости 1 кв.м. Например, в «Сосновом бору» цена за метр осенью 2008 года варьировалась от 122 до 154 тыс. руб., а спустя год «вилка» цен составила около 63-80 тыс. руб.

Таблица 3. Диапазон стоимости жилья в поселках, заметно упавших в цене после осени 2008 года.

ПоселокДиапазон стоимости 1 кв.м., тыс.руб.Диапазон стоимости домовладений, млн.руб.
3 кв. 20083 кв. 20093 кв. 20083 кв. 2009
Котово (Новорижское ш., 38 км) 84,0-100,8 34,6-53,2 27,22 (324 кв.м., 12 сот.) – 55,94 (555 кв.м., 16 сот.) 11,20 (323 кв.м., 12,9 сот.) – 29,53 (555 кв.м., 15,3 сот.)
Сосновый бор (Калужское ш., 35 км) 122,0-153,9 63,5-80,6 39,60 (306 кв.м., 13 сот.) – 82,80 (538 кв.м., 41 сот.) 19,44 (306 кв.м., 13 сот.) – 43,35 (538 кв.м., 41 сот.)
Спасское-Семеновское / Каменка (Дмитровское ш., 30 км) 63,4-78,8 44,7-47,5 20,54 (324 кв.м., 17 сот.) – 26,60 (389 кв.м., 15 сот.) 15,20 (320 кв.м., 15 сот.) – 17,00 (380 кв.м., 15 сот.)
Аналитический центр IRN.RU

Стоимость домовладений также заметно снизилась, несмотря на то, что структура предложения (т.е. участки и дома, выставленные на продажу в 3 кв. 2009 года, по площади сопоставимы с прошлым годом) практически не изменилась во всех 3-х объектах. Но если год назад, например, в поселке «Котово» за 27,2 млн. руб. можно было приобрести загородный дом площадью 324 кв.м. с 12 сот. земли, то сегодня около 29,5 млн. руб. стоят самые большие коттеджи в этом поселке (555 кв.м. на участке площадью чуть больше 15 сот.). Такая же тенденция характерна и для поселка «Сосновый бор», где за 43 млн. руб. сегодня можно приобрести дом 540 кв.м. на участке площадью 41 сотка, тогда как год назад почти за такую же сумму можно было купить коттедж минимальной площади (около 306 кв.м.) на 13 сотках земли.

Известно, что на значительное снижение цен в рассматриваемых объектах повлиял целый комплекс факторов (падение уровня продаж после ухудшения экономических условий, финансовые трудности застройщиков из-за сокращения кредитования и инвестиций в строительную сферу и др.). В данном случае хотелось бы подробнее остановиться на анализе конкурентной среды рассматриваемых объектов. Для этого сравним средний уровень цен в 3 квартале 2008 года и 3 квартале текущего года в поселках, расположенных в том же географическом диапазоне (по направлению и удаленности), что и «Котово», «Сосновый бор», «Спасское-Семеновское/Каменка».

Так, осенью прошлого года средняя стоимость метра коттеджа в «Котово» была намного выше, чем в близлежащих объектах: около 93,5 тыс. руб. против 75 тыс. руб., соответственно. Однако кризисная ситуация на рынке заставила застройщиков заметно снизить ранее установленный уровень цен в данном поселке. Как уже было отмечено выше, по итогам прошедшего года стоимость метра в «Котово» подешевела на 53%, это привело к тому, что сегодня данный показатель оказался почти в 2 раза меньше, чем в конкурентных объектах: 44 тыс. руб. против 70,5 тыс. руб. Но несмотря на существенно более низкую стоимость метра по сравнению с другими поселками, по цене за домовладение «Котово» сравнялся с остальными объектами в данном сегменте, что обусловлено бОльшей площадью предлагаемых в нем коттеджей.


Недвижимость


Недвижимость


К основным причинам значительного снижения цен в «Котово», по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», относятся, во-первых, высокий уровень конкуренции в данном сегменте коттеджного жилья. Так, в 3 квартале 2009 года на расстоянии 36-45 км от МКАД по Новорижскому шоссе на продажу было выставлено 12 объектов. При этом «Котово» не обладает уникальными природными особенностями ландшафта, что позволило бы выделить его среди других поселков. Во-вторых, качественные характеристики «Котово» не позволили застройщикам удержать тот уровень цен, который был установлен в период активного развития рынка. Как было отмечено выше, к недостаткам концепции данного проекта можно отнести высокую плотность застройки в поселке – большое количество домов, причем по площади существенно выше, чем у конкурентов, на сравнительно небольших участках земли.

Что касается поселка «Сосновый бор» (Калужское ш., 35 км), то, как видно из графика, осенью 2008 года цена 1 кв.м. домовладения в нем была почти в 2 раза выше, чем в конкурентных объектах на сопоставимой удаленности, и заметно больше, чем в поселках в 10-километровой зоне от Москвы. Однако уже через год, под влиянием последствий кризисной ситуации на рынке, показатель стоимости метра в «Сосновом бору» упал до среднерыночного уровня, характерного для данного географического сегмента, и в 3 квартале 2009 года составил порядка 72 тыс. руб. Кроме того, застройщики начали продавать участки без подряда, создав тем самым более экономичное предложение в поселке.


Недвижимость


Недвижимость


В поселке «Спасское-Семеновское/Каменка» по итогам прошедшего года также отмечается снижение средней стоимости домовладений до уровня цен в конкурентных объектах. Отметим, что при определении конкурентной среды не учитывались коттеджные поселки, расположенные на Дмитровском направлении у «большой» воды, так как «Спасское-Семеновское/Каменка» к ним не относится.


Недвижимость


Недвижимость


По итогам проведенного анализа Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» выделил следующие причины значительного снижения цен в поселках после кризиса 2008 года. Во-первых, на волне роста рынка и высокого спроса на загородное жилье многие коттеджные поселки в 1-3 кв. 2008 года были заметно «переоценены». В качестве примеров были приведены поселки «Котово», «Сосновый бор», «Спасское-Семеновское».

Во-вторых, во многих поселках ситуация усугубилась недостаточно продуманной концепцией застройки: неправильное соотношение площади домов и участков земли, высокая плотность застройки, несоответствие качественных характеристик потребностям покупателей данного сегмента загородного жилья.

В-третьих, на уровень цен в объекте повлияла высокая конкуренция в конкретном географическом сегменте (особенно на популярных направлениях Подмосковья) при наличии более удачных поселков с точки зрения соотношения цены и качества, пользующихся высоким спросом у покупателей.

В-четвертых, наиболее уязвимыми в сложившихся условиях рынка оказались объекты, находящиеся в процессе строительства, пусть и на высокой стадии готовности. Дело в том, что наиболее востребованными сегодня являются поселки с готовыми домами и частично заселенные, о чем пойдет речь в последующих статьях.

Более детальную информацию применительно к конкретному участку застройки о том, каких ошибок следует избегать при создании концепции поселка, какие факторы нужно учесть, чтобы сделать востребованный рынком продукт, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуальных маркетинговых исследований и инвестиционного консалтинга.


Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты Аналитического центра IRN.RU >>
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг. (Сентябрь 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года

Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года

Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года

Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года

Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года

Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
505 (0 сегодня)