Рынок недвижимости переводят на спекулятивные «рельсы»
Создан новый спекулятивный инструмент для торговли московской недвижимостью
Недавно на московском рынке недвижимости появился новый индекс – индекс MARPI. С одной стороны, инновации – это всегда хорошо и интересно, тем более, что новые экономические условия обычно способствуют переменам. Однако, по оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в этом новом инструменте есть несколько неоднозначных свойств, к которым следует присмотреться повнимательнее.
Российский информационный канал «Вести» и компания «Калита-Финанс» недавно представили свой новый совместный проект – «Индекс московской недвижимости (MARPI)». Согласно описанию индекса его авторами «предложенная модель ценообразования представляет собой алгоритм, рассчитывающий стоимость среднего квадратного метра жилой недвижимости (первичный рынок) в Москве на основе текущих котировок нефти (текущая фьючерсная цена на нефть марки Brent) и курса доллара к рублю в режиме реального времени». Учитывая, что фьючерсы на нефть и курс доллара торгуются на фондовом рынке в режиме онлайн, создателям индекса MARPI благодаря такому подходу удается сделать индекс рынка недвижимости динамичным, в отличие от реальных цен на недвижимость, которые, разумеется, не так подвижны, чтобы заметно меняться даже в течение недели-месяца, не говоря уже об изменениях в течение одного торгового дня.
Впрочем, у большинства профессионалов рынка недвижимости подобный подход к ценообразованию квадратного метра вызывает сначала недоумение, а потом улыбку. И уж совсем вызывает сомнение целесообразность попытки увести рынок недвижимости в виртуальный мир финансовых инструментов. Казалось бы, бушующий финансовый кризис должен был научить всех тому, чем опасна и вредна подобная виртуализация. Но давайте попробуем осмыслить все по порядку.
Недвижимость и нефть
Увязку цены квадратного метра с ценой на нефть и курсом доллара создатели индекса MARPI объясняют тем, что «аналитики независимых аудиторско-консалтинговых компаний в своих исследованиях не раз устанавливали связь между ценами на нефть, курсом рубля к доллару США и ценами на столичную недвижимость». Однако, согласно неоднократно заявленной ранее и теперь позиции аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» этот тезис является принципиально неверным.
Дело в том, что если между ценами на нефть и стоимостью московской недвижимости и есть связь, то она далеко не прямая, неоднозначная и крайне запутанная. И если ее можно усмотреть, то только в очень общем виде и очень приблизительно: когда в прежние годы все дорожало в разы от барреля нефти до буханки хлеба, то и недвижимость в Москве также заметно подросла в цене. Когда пришел кризис и все активы стали дешеветь, то вслед за этим упала в цене и недвижимость. И все, не более того. С таким же успехом можно найти корреляцию цен на недвижимость с любым другим российским активом – в прежние годы все они дорожали, а с приходом кризиса потеряли в цене.
А вот если смотреть в деталях, то картина получается совсем иная. Возьмем, к примеру, последние 3 года (см. график ниже). Достаточно сказать, что вообще есть только одни единственный период за всю историю наблюдений, когда динамика цен на нефть и динамика средней стоимости 1 кв. м жилья в Москве более-менее совпадали. Это 3 месяца с июня по август 2006 года, когда нефть подорожала на 12%, а московская недвижимость – на 11%. В остальном, динамика цен на нефть и динамика средней стоимости 1 кв. м московской жилой недвижимости абсолютно разные и чем меньше отрезок времени, тем больше различия. Причем речь идет о периодах в несколько месяцев, а даже не об одной неделе, не говоря уже о протяженности одного торгового дня на бирже.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Так, с августа 2006 года по январь 2007 года – цены на нефть снижались (Urals подешевела примерно на 30%), а жилая недвижимость в Москве дорожала (средняя стоимость 1 кв. м выросла примерно на 13%). Затем нефть снова стала дорожать и дорожала до июля 2008 года. За это время стоимость барреля Urals выросла почти в 3 раза, а московская недвижимость, хоть и подорожала за это время, но существенно меньше – всего на 40%. При этом, следует отметить, что данный рост пришелся только на конец 2007 – первую половину 2008 года. А в течение почти всего 2007 года, когда цены на нефть активно рвали вверх, на московском рынке недвижимости господствовала стагнация, и цены в тот период даже откатились назад на 5%-10%. И только к концу 2007 года стоимость недвижимости снова пошла вверх. Об этих нестыковках динамики цен на нефть и цен недвижимость в Москве аналитический центр www.irn.ru еще в те годы писал в статье «Недвижимость и нефть: пути опять разошлись».
С июля 2008 года нефть стала дешеветь, а недвижимость продолжала дорожать. Впрочем, скоро, с приходом финансового кризиса, стала дешеветь и московская недвижимость, в результате чего может создаться впечатление, что это и есть проявление синхронности. Но проблема в том, что за данный период – с середины 2008 до начала 2009 года – падение цен на нефть составило 75% или почти в 4 раза, а московская недвижимость потеряла лишь на 9% своей стоимости. И наконец, с января 2009 года нефть снова стала дорожать и выросла в цене почти вдвое (к середине осени 2009 года). За это время московская недвижимость упала в цене примерно на 30%.
.gif)
Примечательно, что авторы индекса MARPI ссылаются на исследования неких «аудиторско-консалтинговых компаний», а не на признанных аналитиков рынка недвижимости и не на профильные исследовательские компании, специализирующиеся именно на недвижимости. Причем, вполне понятно почему. На этапе становления отечественного рынка недвижимости в 90-е годы и в начале 2000-х идея связать цены на недвижимость с нефтью появлялась у многих. В том числе, ее активно продвигали некоторые наиболее известные и авторитетные аналитики рынка недвижимости. Самой привлекательной казалась тогда идея научиться прогнозировать цены на московскую недвижимость на основе динамики стоимости нефти. И попыток на этом поприще было проделано немало.
Впрочем, довольно скоро стало ясно, что прямой связи типа «нефть вверх» значит и «недвижимость вверх» никак не получается. И тогда стали возникать более изощренные модели, вроде связи цены на нефть не с ценой на недвижимость, а с темпами ее роста, т.е. чем выше цены на нефть, тем быстрее дорожает недвижимость. Вводились и различные периоды задержки (отставания) динамики цен на недвижимость от динамики цен на нефть, более сложные формулы корреляции и т.д. и т.п. Все эти идеи и модели были очень популярны в 2000-2004 годах, впрочем рынок 2005-2008 годов поставил крест и на них, показав, что зависимость между ценами на нефть и ценами не недвижимость гораздо запутаннее, чем кажется на первый взгляд.
Примечательно, что последние годы аналитики рынка недвижимости все более осторожно апеллируют к нефти только как к одному из макроэкономических параметров, который, безусловно, сильно влияет на экономику России, сказывается на объеме денег, выходящих на рынок недвижимости, и как-то опосредовано влияет на ценообразование квадратного метра. Но сейчас мало кто из специалистов в сфере недвижимости идет дальше общих выводов о том, что благоприятный макроэкономический фон, сформированный, в том числе, и дорожающей нефтью, будет работать в плюс и для рынка недвижимости, способствуя росту покупательской способности и инвестиционной составляющей.
При этом, как показала практика, другие факторы вполне могут «перебивать» влияние нефти на недвижимость. Один из них – объемы строительства нового жилья и предложения на рынке. Так в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза» объясняется, почему в 2004-2005 годах, при ценах на нефть на уровне 50$-70$ за баррель, квартиры в Москве стоили около 2.000$, а в 2009 году, при тех же самых ценах на нефть – около 4.000$, то есть вдвое больше. Так, если бы последние годы в свободную продажу выходила бы не треть всех новостроек Москвы, а две трети (как в 2000-2005 годах), то и средняя цена на жилье в Москве была бы сейчас вдвое меньше. И цены на нефть к двукратной разнице стоимости жилья не имеют никакого отношения. В этом и состоит неоднозначность связи между стоимостью нефти и стоимостью недвижимости – за счет влияния других факторов в разные периоды времени при одной и той же цене нефти и ее динамике цена на недвижимость и ее динамика могут заметно отличаться. А значит, и «вычислять» стоимость недвижимости на основе стоимости нефти методологически неверно, считают специалисты www.irn.ru.
Фьючерс на недвижимость и хеджирование рисков
Впрочем, глядя на приведенный выше график, многие могут отметить, что, в целом, за последние 3 года (с середины 2006 года по середину 2009 года) цены на нефть и цены на квартиры в Москве, как впрочем, и курс доллара к рублю, снова сошлись почти в одной точке, которая чуть выше (где-то на 10%-15%), чем была в 2006 году. То есть, несмотря на разную динамику внутри этих трех лет, «на круг» они пришли примерно к одному и тому же. Не в этом ли основная общность показателей, которая постоянно и приводит к новым попыткам поиска простых корреляций?
Может так оно и есть – то, что цены на нефть, курс рубля и стоимость недвижимость тесно связаны в рамках единой экономики никто не спорит. Проблема в том, что связь эта не является простой и однозначной, не такой, чтобы по двум параметрам всегда можно было рассчитать третий. В этом и проблема, особенно для нового индекса MARPI. Ведь его предполагается рассчитывать не за достаточно длительный период времени, скажем раз в месяц или в год, а буквально ежеминутно, как курсы валют или котировки фьючерса на нефть. Более того, предполагается этим индексом торговать, как прочими инструментами фондового рынка.
При этом создатели нового индекса считают, что за счет этой торговли «крупные операторы на рынке недвижимости (строительные компании, риэлторы, банки и т.д.)» смогут «хеджировать (страховать) рыночные риски». Но хеджирование возможно только, когда динамика хеджевого инструмента сопоставима с динамикой того инструмента, рыночные риски которого пытаются избежать. В данном же случае, новый индекс будет отражать не реальную стоимость недвижимости, а не что иное, как динамику фьючерсов нефти и курсов валют. Как было показано выше, не раз цены на недвижимость и цены на нефть расходились в разные стороны, причем такое асинхронное движение длилось месяцами. Вряд ли в 2007 году во время стагнации на московском рынке недвижимости и коррекции цен на жилье вниз, застройщиков и продавцов квартир убедил бы активно растущий индекс MARPI, повторяющий динамику дорожавших тогда фьючерсов на нефть.
В случае реального инструмента для крупных операторов рынка недвижимости (строительных компаний, риэлторов, инвесторов и т.д.), который позволил бы им «хеджировать (страховать) рыночные риски», могли бы стать фьючерсы на среднюю стоимость жилья, то есть своего рода договоры-пари, к которым, кстати, до недавнего времени по российскому законодательству причисляли все фьючерсы. Но в этих договорах-пари не фигурировали бы ни цены на нефть, ни курс доллара, а реальная средняя стоимость недвижимости в тот или иной период времени. Тогда компании, действительно могли бы воспользоваться таким инструментом страхования. Возможность создания такого инструмента www.irn.ru отмечал в заметке «В будущем на рынке недвижимости могут появиться фьючерсные сделки».
В то же время, даже если допустить, что такой инструмент был бы создан, вряд ли он стал бы популярен именно как инструмент хеджирования (страхования) рисков, так как само хеджирование в России вообще слабо распространено. В частности, традиционный в и весьма популярный для западных стран инструмент по страхованию от изменения ставок кредитования в России пользуется сравнительно небольшим спросом. Объем торгов по фьючерсу на MosIBOR и MosPrimeRate (средневзвешенные ставки банковского кредитования, рассчитанные разными методами) составляет не более 2% от общего объема фьючерсов. Тогда как объем торгов фьючерсами на европейский аналог российских средневзвешенных ставок кредитования – EurIBOR – составляет 2/3 от общего объема фьючерсных торгов на Чикагской товарной бирже (Chicago Mercantile Exchange – CME).
Динамика индекса, волатильность и спекуляции
Так или иначе, но цены на недвижимость не так динамичны, как бы этого хотелось игрокам фондового рынка. Более того, кроме периодов серьезных экономических кризисов, как в сейчас или после 1998 года, особого риска для крупных операторов на рынке недвижимости (строительных компаний, риэлторов, банков и т.д.) цена квадратного метра не представляет. Волатильность цен на недвижимость минимальна, большую часть времени они умеренно растут, отыгрывая инфляцию. И если на рынке недвижимости не создается инвестиционный пузырь, который потом грозит лопнуть, а застройщики не увлекаются излишним кредитованием и спекуляциями землей на заемные деньги, то и особых рисков заметного падения стоимости метра нет. Более того, учитывая, что реализация строительного проекта, как и продажа квартир, занимают, обычно, от 3 до 5 лет, застройщикам не представляло проблем переждать временные стагнации спроса на жилье, которые длились по 6-9 месяцев (стагнации 2004 и 2007 годов).
Поэтому насколько нужно хеджировать (страховать) в данном случае рыночные риски – вопрос спорный. Не удивительно, что главной задачей создателей нового инструмента было привлечь новых спекулятивных торговцев к своему инструменту. Они об этом и говорят в открытую: «совершать с этим инструментом сделки, т.е. зарабатывать как на росте цен (покупка индекса), так и на падении («короткая продажа индекса»)». А привлечь спекулянтов можно только тем, что показать им, как новый инструмент динамичен. Ведь чем чаще взлеты и падения цен, тем больше может заработать спекулянт. А когда сделок еще нет, а динамику создать нужно для столь инертного инструмента, каким являются цены на недвижимость, то и сам инструмент надо «пристегнуть» к более динамичным параметрам, таким как, например, цены на нефть и курсы валют.
Насколько нужно делать это в недвижимости – вопрос спорный. Ведь жилье, в отличие от акций и других инструментов фондового рынка, относится к социально значимым товарам. И раскачка цен на него, как уже показал период последних лет расцвета обычных инвестиционных покупок квартир в Москве, создает немало проблем. Во-первых, жилье стало недоступно для основной массы москвичей, причем не только малоимущих, но и всего среднего класса, что способствует нагнетанию социальной напряженности и вниманию к данному сектору экономики Президента и Премьера, которые уже готовы начать диктовать свои цены «сверху». Во-вторых, именно из-за спекулятивных игр с недвижимостью накануне кризис вызвал столь значимое падение цен (в некоторых сегментах рынка недвижимости более чем вдвое), которое негативно переживается «крупными операторами на рынке недвижимости, прежде всего, застройщиками. В неприятную историю попали многие заемщики, которые купили квартиру в кредит на пике цен, ипотечные банки и т.д. Да и сам мировой финансовый кризис пришел к нам из-за перегрева рынка недвижимости и ипотеки в США. Нужно ли и в России создавать такие же «качели»?
Насколько новый инструмент окажется жизнеспособен и полезен другим участникам рынка, покажет время. Однако, по мнению аналитического центра www.irn.ru, индекс MARPI является не более чем комбинацией фьючерсов на нефть и доллар, но не имеет никакого отношения к недвижимости как таковой. Кроме названия, которое благодаря пиару, по всей видимости, призвано привлечь к игре на фондовом рынке большее количество участников. Не удивительно, что индекс создан финансовой структурой совместно с телеканалом – значит, без мощного информационного воздействия внимание к нему не привлечь. Другими словами, если бы рынок недвижимости активно нуждался бы во фьючерсе на цену квадратного метра и, что не менее важно, существовала бы возможность объективно эти фьючерсы рассчитывать, то он давным-давно бы возник, наряду с фьючерсами на другие товары.
Однако, в отличие от акций, валют и даже нефти, недвижимость – не биржевой товар. Если все акции Газпрома, или все баррели нефти марки Urals одинаковы, то каждая квартира – уникальна. Даже квартиры в одном доме отличатся планировкой, видом из окон и соседями по лестничной клетке и т.д. Как не раз отмечали агентства недвижимости, часто бывает, что цена метра в одной и той же новостройке разнится в 2-3 раза. А средняя цена метра, даже рассчитанная по реальным сделкам, сильно зависит от структуры выборки. Пусть цены вообще не меняются, но в прошлом месяце было продано 5 самых дорогих квартир (пентхаусов с видами на старую Москву), а в этом – 5 самых дешевых квартир с окнами во двор-колодец. И средняя цена по продажам в прошлом месяце будет разительно отличаться от цены в этом месяце, хотя цены на отдельные квартиры не менялись.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» не раз указывал на эти и иные сложности с расчетами индекса недвижимости. Часть из них подробно рассмотрена в статьях «Почему средняя стоимость жилья у всех разная» и «Цены на московское жилье: падение, рост или ошибки счета?». Еще сложнее адекватным образом адаптировать индекс цен на недвижимость для торгов на бирже. Мировая практика показывает, что в отличие от фьючерсов на фондовые индексы, нефть или золото, фьючерсы на цену квадратного метра по указанным выше причинам нигде особой популярности не завоевали. Более того, с приходом нынешнего кризиса финансовые специалисты все яснее понимают, что именно механизм фьючерсов сначала разогрел цены, в частности, цены на нефть, а потом способствовал их глубоком провалу. Поэтому риторический вопрос о том, насколько нужны виртуальные инструменты и спекулятивные игры на социально значимом рынке недвижимости, способные оказывать манипулирующее влияние на цены, повисает в воздухе.
