Цены в некоторых коттеджных поселках Подмосковья снизились в 3 раза!
Итоги 3 кв. 2009 года: реальная и видимая динамика цен на загородном рынке
Несмотря на ухудшение экономической ситуации осенью прошлого года, что негативно отразилось на рынке недвижимости в целом, снижение средних рублевых цен на индивидуальные загородные дома оказалось не столь значительным по сравнению с городским квартирным жильем. По результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», завершенного специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в августе 2009 года, средняя цена за 1 кв.м. дома в коттеджном поселке, включая стоимость земли, сегодня составляет 100,4 тыс. руб. При этом в 3 квартале 2008 года (незадолго до начала кризиса) данный показатель находился на уровне 104,7 тыс. руб. Таким образом, среднее снижение цен в коттеджных поселках Подмосковья за рассматриваемый период составило порядка 4%.
Незначительная отрицательная коррекция стоимости метра связана, прежде всего, с изменением структуры предложения на коттеджном рынке. Дело в том, что новые объекты, вышедшие на продажу за последний год, имеют более низкие стоимостные характеристики по сравнению с поселками, оставшимися на рынке с 3 квартала 2008 года, где цена за метр дома снизилась всего на 1% (105 тыс. руб. против 106,3 тыс. руб. за метр). Это означает, что общее снижение стоимости 1 кв.м. в коттеджных поселках на 4% обусловлено, в основном, более низким уровнем цен во вновь вышедших на рынок объектах по сравнению с уже реализуемыми. Это неудивительно, поскольку такие поселки, как правило, находятся на ранней стадии строительства, и уровень спроса на них недостаточно высокий. Поэтому для поддержания конкурентоспособности новых проектов по сравнению с уже строящимися поселками, девелопер вынужден устанавливать более низкие цены.
Несмотря на незначительное снижение цен, характерное для рынка коттеджных поселков в целом, по отдельным направлениям динамика стоимости жилья существенно различается. Как видно из графика, за рассматриваемый период больше всего подешевели коттеджи в поселках, расположенных на Волоколамском шоссе (почти на 70%). Причина: как в текущем, так и в предшествующем периоде здесь предлагался только один объект. Причем в 3 квартале прошлого года это был построенный поселок бизнес-класса, где последние дома продавались из расчета 190 тыс. руб. за метр с учетом стоимости земли (Нахабино Кантри). А в текущем году на реализацию вышел новый экономичный поселок на 38 км от МКАД («Дубрава/Дачное»), где средняя цена за метр, включая стоимость земли, составляет около 60 тыс. руб. Таким образом, заметное снижение цен на Волоколамском направлении объясняется, главным образом, изменением структуры предложения коттеджных поселков, о чем было сказано выше. По той же причине «подешевело», например, и Киевское направление (почти на 15%): уровень цен в новых поселках оказался ниже, чем в ушедших с рынка объектах.
Отрицательная коррекция цен отмечается и по тем направлениям, где на реализацию предлагается единственный поселок, в котором застройщики снизили стоимость жилья. В этом случае общая динамика цен по данному направлению отражает изменение стоимости домовладений в конкретном поселке. Так, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», на втором и третьем месте по темпам снижения цен после Волоколамского шоссе находятся Рогачевское направление и Алтуфьевское шоссе, где в 3 квартале этого года предлагается по одному поселку, которые были на рынке и в прошлом году. За последний год снижение стоимости жилья (из расчета цены за метр) по этим направлениям составило 32% и 27%, соответственно.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Если посмотреть на динамику цен в разрезе отдельных поселков, мы увидим, что в некоторых из них стоимость метра снизилась на 40%-55%, в то время как в других она, напротив, даже выросла (на 60%-80%). По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», столь противоречивые тенденции объясняются, с одной стороны, стремлением одних застройщиков сформировать более экономичное предложение, что достигается не только снижением цен, но и реконцепцией проектов в соответствии с потребностями рынка в новых условиях. С другой стороны, есть категория застройщиков, стремящихся сохранить докризисный уровень цен в долларовом выражении. Принимая во внимание, что за прошедший год доллар «вырос» по отношению к рублю примерно 35%, рублевый прирост стоимости жилья в ряде поселков есть не что иное, как фиксирование долларовых цен на уровне 2008 года.
Тем не менее, в тех поселках, для которых характерно оптимальное соотношение цены и качества, стоимость жилья в долларовом выражении вполне оправданно сохранилась на докризисном уровне или даже немного увеличилась, а в рублях этот прирост составил внушительную величину. В то же время, те поселки, в которых уровень цен в рублях скорректировался вниз на 40%-55%, в долларовом выражении подешевели намного больше (на 60%-70% или в 3 раза).
Более детальный анализ динамики цен по разным направлениям, в зависимости от удаленности, в разрезе отдельных объектов содержится в «Исследовании рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», завершенном Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в 3 квартале 2009 года.
Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
