Строительство под вопросом

Замораживаются новые строительные мощности в регионах

Недавно на рынке появилась информация, что компания «Главстрой», принадлежащая Олегу Дерипаске, замораживает строительство завода по производству железобетонных изделий, газобетона, силикатного камня, окон, дверей, паркета, стеновых панелей, сухих строительных смесей и других строительных материалов. Основная причина подобного решения, безусловно, мировой финансовый кризис, кризис в сфере недвижимости и финансовые сложности, которые испытывает в связи с этим бизнес-империя Олега Дерипаски. Однако примечательно в данном случае то, что Сулейман Керимов, группе которого «Нафта» Главстрой продал 75% компании «Главстрой-СПб», пока не заявляет о намерении взять проект по строительству производственной базы в Санкт-Петербурге под собственную опеку. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, это может свидетельствовать о том, что радикального увеличения строительных мощностей в регионах, о котором все последние годы говорили участники рынка недвижимости, скорее всего, не произойдет. Следовательно, в складывающихся условиях все больше шансов на постепенное формирование в регионах, где дефицит комфортного жилья гораздо больше, чем в центре, отложенного спроса, то есть все больше шансов для постепенной стабилизации цен на жилье.


Рассрочка долгов
Примечательно, что 60 га в промзоне Ижорского завода под возведение завода строительных изделий, Главстрой получил от властей Санкт-Петербурга в ноябре прошлого года, когда кризис на российском рынке недвижимости был в самом разгаре. Завершить строительство предполагалось к октябрю 2009 года. То есть расчет делался на то, что за год проблемы в строительной отрасли России будут преодолены и к этому моменту на рынке появится отложенный спрос.

Однако в ситуации общеэкономического кризиса в стране, преодолеть который в полной мере, как заявляло правительство России уже в ноябре прошлого года, удастся не раньше 2010 года, в выигрыше окажется тот, кто сможет предложить населению недвижимость по более низким ценам. Именно поэтому для Главстроя была необходима собственная производственная база в северной столице России. По словам представителей компании, они намеревались открыть предприятия, которые позволяли бы строить 300 - 400 тыс. кв. м в год. Кроме того, по информации  некоторых средств массовой информации (СМИ), «Главстрой» тогда также вел переговоры о покупке пакетов акций комбинатов железобетонных изделий (ЖБИ) ЖБИ-211, ЖБИ-1 и заводом «Бессер-Гатчина».

Но, по всей видимости, кризис оказался гораздо более глубоким, чем это предполагалось в конце осени прошлого года. И с момента получения участка, выделенного под возведение производственной базы, до настоящего времени на этом участке никакие работы не велись. «В сложившейся ситуации проект мы пока развивать не намерены», – цитирует БН.ру начальника Управления по работе со СМИ Дирекции по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Виталия Королева. При этом преждевременно расторгать договор аренды в компании не будут. В то же время, рассчитывать на то, что за оставшиеся полгода до конца срока аренды участка завод будет построен, не приходится.

В данном случае следует учесть, что участок был приобретен Главстроем для своего санкт-петербургского подразделения. При этом Главстрой в лице Главстрой-СПб вышел на рынок российской северной столицы лишь в 2007 году. Однако всего за 2 года компания сумела получить под свое управление и реализацию девелоперские проекты общей площадью более 6 млн кв. м. Речь идет о строительстве многофункционального комплекса (МФК) с бизнес-центром класса А в зоне Шкапина – Розенштейна, на возведение которого планировалось потратить не меньше $300 млн, реконструкции Апраксина двора, в которую предполагалось инвестировать порядка 30 млрд руб., и строительстве жилья в Выборгском и Приморском районах, общей стоимостью порядка $6 млрд, в частности возведении проекта «Северная долина» общей площадью 3,2 млн кв. м на земельном участке в 274 га.

В то же время реализовать все эти проекты Главстрой планировал одновременно в течение 5-7 лет. А рынок строительных изделий Санкт-Петербурга был еще год назад дефицитным. Доставлять же необходимые для реализации проектов изделия из других областей было явно невыгодно. Поэтому строительство собственных мощностей в этом свете представлялось вполне обосновано. Однако последнее время у корпорации БазЭл, в структуру которого входит, в том числе, и Главстрой, возникает все больше сложностей. В частности, даже после разговора президента России Дмитрия Медведева с главой совета директоров «Альфа-групп» Михаилом Фридманом относительно рассрочки долгов БазЭла, представители банка добились ареста счетов Главмосстроя, который также входит в состав структур БазЭла.

На этом фоне вполне логично выглядит продажа в феврале 75% Главстроя-СПб владельцу группы «Нафта» Сулейману Керимову, который, кроме того, договорился о приобретении 45% акций другого крупного российского девелопера – ПИК. При этом участок под возведение завода строительных изделий был арендован Главстроем, а не Главстроем-СПб. И пока разговоров о передаче этого участка структурам Сулеймана Керимова не ведется. Таким образом, можно сделать вывод, что планов по возведению завода у Главстроя-СПб или Нафты нет.

Казалось бы, все проекты, которые намечены к реализации Главстроем-СПб, остались в силе. На этом фоне было бы логично получить и проект по возведению завода строительных изделий, который бы обеспечил дешевую реализацию указанных проектов. Однако надо иметь в виду тот факт, что Олег Дерипаска планировал реализовывать все свои проекты в Санкт-Петербурге одновременно. И это было вполне обосновано на фоне растущего рынка. Ведь, чем быстрее реализация, тем больше прибыль. Этот принцип, конечно, действует и в ситуации падающего рынка. Но в существующей ситуации все же есть определенные особенности.


Дальнейшее снижение цен
Для начала, ожидать такого же спроса, какой имел место до кризиса, на недвижимость хоть коммерческую, хоть жилую, не приходится. Поэтому логичнее реализовывать проекты постепенно, не особенно увеличивая предложение на рынке и тем самым не провоцируя дальнейшее снижение цен. Кроме того, значительно снизились расценки на строительные изделия. Да и особого дефицита их на рынке в связи с тем, что большое количество проектов оказалось «заморожено», не наблюдается. Таким образом, по всей видимости, проект по возведению нового завода строительных изделий в Санкт-Петербурге, так и останется на бумаге в течение нескольких ближайших лет.

При этом ситуация с возведением завода строительных изделий в Ижорской промзоне Санкт-Петербурга является в своем роде знаковой. Дело в том, что накануне кризиса многие компании заявляли о намерении возвести заводы по производству строительных изделий. В частности о строительстве предприятия по переработке древесных отходов, заводов по производству ЖБИ и строительных смесей в городе Котельниче Кировской области заявила компания «Промпарк-центр», о планах по строительству завода ЖБИ в городе Гусеве Калининградской области заявляла группа «М-индустрия». Однако с тех пор пока никаких победных реляций о реализации этих проектов не слышно.

И это вполне обосновано. Ведь увеличение производственных мощностей строительных заводов на фоне как минимум низкого, а как максимум сокращающегося спроса может привести только к дальнейшему снижению цен на строительные изделия. При росте цен на недвижимость снижение стоимости строительных изделий девелоперам должно быть выгодно, так как это повышает рентабельность строительства. Схожая ситуация возникает и при снижении цен на недвижимость, так как удешевление строительных материалов позволяет удержать рентабельность на прежнем уровне. Однако ситуация в России достаточно парадоксальная. Дело в том, что девелоперы не желают снижать цены на свою продукцию даже на фоне продолжающегося спада спроса и возникающих кассовых разрывов. При этом во времена роста цен на недвижимость они оправдывали это ростом стоимости строительных материалов. Теперь же этот аргумент у них отбирают, что им, естественно, не выгодно.

Кроме того, как уже говорилось, у многих из них для возведения заводов по производству строительных изделий просто-напросто не хватает денег. И в этой ситуации поддержать подобные проекты может только политическая воля региональных или федеральных властей. Ведь для регионов на фоне растущей безработицы как раз таки выгодно появление новых производств. Кроме того, снижение цен на строительные материалы так же выгодно для регионалов с точки зрения социальных задач, так как, как минимум, половина от всего годового объема вводимого в строй жилья приходится на индивидуальные дома. И если цены на стройматериалы продолжат снижение, то может возникнуть ситуация, когда доля индивидуального строительства в общем объеме вводимого за год в строй жилья может далеко перевалить за половину, и за счет этого показатели 2009 года могут оказаться не только не ниже результатов 2008 года, а даже выше.

При прочих же равных на фоне «заморозки» большого количества строек в регионах, указанные показатели могут оказаться существенно ниже прошлогодних результатов. Скорее всего, поэтому на днях правительство Кировской области объявило, что решило поддержать проект Промпарк-центра по строительстве предприятия по переработке древесных отходов, заводов по производству ЖБИ и строительных смесей. Однако ожидать, что такого же уровня поддержка будет оказана в целом по стране и, тем более, в любом из 2 центральных городов России вряд ли приходиться, так как значительные перепады цен для центра в сложившейся ситуации в целом не выгодны. Поэтому вполне можно ожидать, что подобные проекты так и останутся на бумаге до тех пор, пока на рынке опять не станет расти спрос. Таким образом, рассчитывать на то, что введение новых мощностей существенно изменят ситуацию на рынке недвижимости, тоже не приходится. Между тем, как известно, дефицит жилья в России всегда был большим. Поэтому «заморозка» подобных проектов, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, скорее всего, приведет к усилению процессов по стабилизации цен.