К концу 2009 года число сделок с жильем вернется на докризисный уровень

По данным многих участников рынка московского жилья, началась коррекция цен как на первичные, так и на вторичные объекты недвижимости. При этом в отличии от 2004 и 2007 годов снижение цен наблюдается даже в элитном сегменте. В ближайшие полгода можно ожидать снижения цен на 30%. Однако, по мнению экспертов аналитического центра www.irn.ru, говорить о катастрофе не приходиться. Рынок девелопмента не перестал быть прибыльным. Кроме того, на рынке всегда есть недооцененные объекты.

По данным «Индикаторов рынка недвижимости», с 20 октября 2008 года по 27 октября 2008 года средний уровень цен на жилье в Москве опустился еще на 0,5%, до $6068 за 1 кв. м. При этом, неделей раньше снижение цен составило 0,3%. Таким образом, падение цен усиливается. Схожие данные и у других участников рынка. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в период с 13 по 19 октября 2008 года средняя цена предложения в Москве уменьшилась на 0,8% в рублях или на 0,9% в долларах. А по мнению экспертов компании «Пересвет-Недвижимость», средняя цена предложения на вторичном рынке за октябрь снизилась на 4,4%. Примерно такая же картина наблюдается и на первичном рынке. В этом сегменте, за октябрь, по данным «Пересвет-Недвижимость», средняя цена предложения (без учета элитного сегмента) снизилась на 5%.

Стоит отметить, что пока, конечно, снижение стоимости жилья в Москве происходит в основном за счет заметного роста курса доллара. Рублевый индекс цен на жилье, отслеживаемый журналом о недвижимости www.metrinfo.ru, вырос с 20 октября 2008 года по 27 октября 2008 года на 1,4% и составил около 162 тыс. руб. Но утверждать, что цены на жилье в полном смысле слова остаются на месте, тоже не стоит. По информации аналитического центра www.irn.ru, на рынке уже появляются скрытые дисконты порядка 10%-15% под конкретного покупателя. Схожие данные есть и у компании «Пересвет-Недвижимость». По словам руководителя отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Натальи Алихановой, «продавцы уже идут на уступки в цене». «Сейчас можно сбавить цену предложения до 10%, – утверждает г-жа Алиханова. – Если еще летом однокомнатная квартира эконом-класса оценивалась в среднем в $200 тыс., то сейчас ее цена упала до $180 тыс., а двухкомнатная квартира с $250 тыс. снизилась до $230 тыс.».

Примечательно, что в отличие от стагнации 2004 и 2007 годов, уже в самом начале кризиса, в сентябре 2008 года стали появляться скидки и на элитную недвижимость. Так, по данным аналитиков компании Blackwood, на рынок элитной недвижимости поступали предложения со скидками размером до 30%. «Естественно, что данные меры применяются для объектов, которые были изначально переоценены, но есть и случаи снижения цены значительно ниже рыночной», – отмечают эксперты Blackwood. В целом же, по данным Blackwood, по итогам сентября цены на элитную недвижимость прекратили рост. Он не превысил 0,5%. При этом, судя по всему, в октябре началось уже снижение цен и на элитный сегмент в целом. Так, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», на данный момент наиболее заметное снижение цен демонстрируют дома, расположенные в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы. Там жилье с 13 по 19 октября 2008 года подешевело на 1%.

В то же время, наблюдается значительное увеличение объема предложения в сегменте монолитных домов. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в период с 13 по 19 октября 2008 года, оно составило 6,2%. При этом цена 1 кв. м в них за неделю не только не снизилась, но напротив – увеличилась на 0,8%. Схожие данные и у аналитического центра www.irn.ru. По нашим оценкам, монолитные дома на прошлой неделе подорожали на 0,3%. При этом монолитные дома – это вчерашние новостройки, и увеличение объема предложения в этом сегменте означает, что на рынок вернулись квартиры, которые приобретались с инвестиционными целями.

Именно поэтому цена 1 кв. м в монолитных  домах выросла. Спекулянты пока не готовы делать скидки, напротив, они хотят зафиксировать прибыль на самом высоком уровне. Между тем, многие из объектов, приобретавшихся для спекулятивных целей, не соответствуют указанному выше классу. Они построены либо не в соответствующем социальном окружении, либо рядом с промзоной, либо у этих объектов отсутствуют необходимые для данного класса элементы инфраструктуры. Поэтому, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», большую часть спекулятивных квартир ожидает максимальная коррекция.

Схожую позицию занимают и эксперты компании «Усадьба». По их мнению, наиболее серьезные проблемы появятся в ближайшее время у инвесторов и девелоперов с портфелем проектов, содержащим элитную недвижимость. Дело в том, что в условиях кризиса элитная недвижимость считается низколиквидной. Ведь основной причиной стагнации на рынке недвижимости, по словам директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Ивана Шулькова, «стало падение покупательской способности относительно динамично растущих цен», на которое в условиях финансового кризиса наложилось снижение уровня потребительской уверенности.

«Потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности улучшения жилищных условий и финансовых возможностей, но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями по ее развитию, – пояснил Иван Шульков. – Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения». С этим согласны и представители компании «Пересвет-Недвижимость». По их данным, «не смотря на то, что сентябрь считается месяцем повышения деловой активности, общее количество звонков пошло на снижение».

Однако ожидать, что кризис ударит по всем участникам рынка, не стоит. По сути, начался период активного передела сфер влияния. Основными его участниками станут иностранные фонды, государство и наиболее прагматичные российские частные компании. То, что государство и региональные власти окажут девелоперам помощь, говорилось неоднократно. Однако выкупать оптом объекты будут только для социальных программ. Остальным же придется обращаться за помощью в Банк Развития, который предлагает ее только на условиях внешнего финансового управления. Естественно, что особо приближенным компаниям помощь будет оказана за счет кредитов Сбербанка, ВТБ и Газпромбанка. Но всем остальным приходится рассчитывать только на собственные силы, ведь идти под госконтроль не у многих есть желание. В итоге, по мнению Ивана Шулькова, девелоперы будут вынуждены продавать доли в проектах, или проекты целиком, и предлагать все большие скидки для инвесторов.

Большинство экспертов уверено, что до нового года покупательская активность на рынке будет находиться на минимальном уровне. А хоть какой бы то ни было заметной активизации роста числа сделок стоит ожидать не раньше весны 2009 года. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», до конца первой половины 2009 года цены на жилье будут падать, а число сделок вернется на докризисный уровень лишь к концу 2009 года. В течение же указанного периода дорожать будут только те объекты первичного рынка, цена на которые была изначально заявлена в соответствии с качеством предлагаемого жилья.