Тенденции и перспективы рынка элитных новостроек центра столицы
За прошедшие 2 года число новостроек в центре Москвы сократилось на 30%, поскольку внутри ТТК неуклонно наблюдается снижение свободных площадок. Если еще в 2000 году их было порядка 100, то сейчас в 2 раза меньше.
При этом, если ранее, наибольшая доля всех новостроек внутри ТТК располагалась в историческом центре Москвы, то сейчас наблюдается постепенное смещение их в район между Садовым кольцом и ТТК. Их число почти сравнялось с количеством таковых внутри Садового кольца. Сейчас внутри Садового кольца 24 новостройки, а между ним и ТТК – 22.
Внутри Садового кольца новостройки в основном сконцентрированы вокруг станций «Тверская»-«Белорусская», «Смоленская»-«Александровский сад», «Кропоткинская»-«Парк Культуры» и «Полянка»-«Серпуховская». Это, соответственно, северо-запад, запад, юго-запад и юг. На долю этих районов приходиться порядка 88% от общего числа новостроек внутри Садового кольца и порядка 46% от общего числа новостроек внутри ТТК. Тогда как 2 года назад их доля была на 8% меньше.
Сокращение числа объектов центре столицы и сохранение стабильного спроса на недвижимость этого сегмента безусловно влияет на рост цен. В итоге за 2 года цены в центре Москвы выросли более чем в 2,21 раза. При этом, естественно, наибольший прирост стоимости квадратного метра внутри ТТК принес 2006 год, когда цены на всем московском рынке недвижимости росли галопирующими темпами. За 2006 год цена квадратного метра жилья в пределах ТТК увеличилась на 85%. В 2007 году она выросла лишь на 21%.
При этом в 2006 году рост стоимости этого сегмента недвижимости заметно отставал от темпов увеличения цен в новостройках Москвы за пределами ТТК, где квадратный метр жилья подорожал почти в 2,5 раза. В свою очередь, в 2007 году, когда в сегменте бизнес-класса увеличение цен не превысило 6%, новостройки внутри ТТК подорожали значительно больше и стали в этом отношении лидерами.
По данным исследования аналитического центра www.irn.ru, самым дорогим направлением является западное, где средняя цена квадратного метра составляет порядка $19 тыс. При этом самые дорогие новостройки внутри ТТК расположены рядом со станциями метро «Смоленская»-«Александровский сад», где средняя цена квадратного метра составляет $28,9 тыс. Самые дешевые – в районе метро «Бауманская», где средняя стоимость квадратного метра жилья составляет $6,55 тыс. Внутри Садового кольца самые дешевые новостройки в районе станций метро «Цветной бульвар»-«Менделеевская», где квадратный метр жилья в среднем стоит порядка $13,8 тыс.
В итоге, за счет роста стоимости квадратного метра выросли цены и на квартиры в целом. За 2 года средняя стоимость квартиры в новостройках внутри ТТК увеличилась в 2,3 раза. Это чуть больше, чем увеличились цена квадратного метра. При этом так же, как и в случае квадратных метров, наибольший прирост пришелся на 2006 год, когда квартиры подорожали на 92%. В 2007 году стоимость увеличилась лишь на 20%.
Машиноместа также подорожали, однако в отличие квартир не чуть больше, а чуть меньше, чем квадратные метры жилья внутри ТТК. Средняя стоимость машиноместа в новостройках внутри ТТК за 2 года выросла в 1,9 раза. Кроме того, в отличие от квадратного метра и квартир прирост стоимости машиномест за 2007 год был не намного меньше увеличения цен 2006 года: 31% против 47%. При этом цена машиноместа в 2007 году выросла больше, чем цена квадратного метра жилья. И это легко объяснимо. Внутри ТТК стоимость машиноместа составляет порядка 5% от стоимости жилья, тогда как в среднем по Москве это соотношение колеблется от 15% до 30%.
Стоимость жилья растет вместе с уменьшением числа объектов. Казалось бы, вместе с сокращением количества новостроек должен сокращаться и объем рынка, выраженный в квадратных метрах. Однако несмотря на то, что число домов уменьшилось в 2007 году, общий объем квадратных метров вырос – на 11%. Происходит это за счет того, что большое количество новостроек стали строить за пределами Садового кольца, где меньше требований по потребительским характеристикам объекта и, в том числе, меньше высотных ограничений. За счет этого растет число квартир в одном объекте, и, как следствие, увеличивается количество квадратных метров в целом по рынку.
Но покрыть сокращение объема рынка в 2006 году застройщикам все равно не удалось, хотя и было компенсировано почти наполовину. В 2006 году объем рынка уменьшился на 18,5%, а по итогам двух лет сокращение составило уже лишь 9,3%.
Но, в итоге, за счет сокращения объема рынка, выраженного в квадратных метрах, прирост объема рынка, выраженного в долларовом эквиваленте, в 2006 году был не столь большим, как это можно было бы ожидать, ориентируясь на уровень подорожания за этот год квартир и квадратного метра жилья. Таким образом, объем рынка, выраженный в долларовом эквиваленте, рос плавно. В 2006 году его прирост составил 51,3%, а в 2007 году – 35,6%. Но, в целом, за 2 года объем рынка, выраженный в долларах, увеличился примерно так же, как и остальные показатели, – в 2 раза.
Исходя из всего вышесказанного в среднестатистической новостройке внутри ТТК в начале 2008 года среднее количество секций не превышает 4. Среднее количество машиномест в новостройке около 100. При этом среднее количество квартир в доме близко к 70. Средняя высота потолков в этих квартирах равняется 3,3 м, а средняя площадь такой квартиры составляет порядка 160 кв.м.
При этом традиционно наибольшие площади в многокомнатных квартирах, а наименьшие в однокомнатных.
Так же распределяется стоимость квадратного метра квартир. Дороже всего он в многокомнатных квартирах, а дешевле всего – в однокомнатных. Это объясняется тем, что внутри ТТК самые большие квартиры располагаются всегда в самых лучших объектах, элитного класса, а небольшие на площадках – там, где стоимость жилья будет заведомо ниже, в новостройках сегмента «бизнес-класс+».
В итоге, среди самих квартиры также дороже всего многокомнатные, а дешевле – однокомнатные.
Тенденции, выявленные исследованием, проведенным «Индикаторами рынка недвижимости», сохранят свою актуальность и на следующие 2 года. Количество новостроек внутри ТТК будет и дальше сокращаться и все больше они будут строиться между Садовым кольцом и ТТК, а не внутри исторического центра Москвы. При этом стоимость квартир и квадратного метра внутри ТТК продолжит расти.
