Эволюция на загородном рынке
Престижность направлений меняет облик таунхаусов
Каждый покупатель загородного жилья неизбежно сталкивается с проблемой выбора «географии» интересующей недвижимости. Местоположение поселка (направление и удаленность) определяют не только цены, но и основные качественные характеристики предложения. Об этом Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал в статье «Загородный рынок подстраивается под клиента», характеризующей ситуацию на коттеджном рынке. Рассмотрим теперь, как развивается рынок таунхаусов в зависимости от того, где расположен поселок.
Условно разделим все направления (шоссе) на традиционно престижные и менее престижные. К первой категории относятся такие шоссе, как Ильинское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское, Сколковское, Алтуфьевское, Дмитровское, Осташковское, Волоколамское, Ленинградское, Новорижское, Пятницкое, Калужское и Киевское; а также районы Москвы, на территории которых расположены поселки таунхаусов. Горьковское, Щелковское, Ярославское, Каширское, Симферопольское, Егорьевское и Новорязанское шоссе.
Результаты маркетинговых исследований рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья, регулярно проводимых специалистами www.irn.ru, показывают, что в 1 квартале 2005 года на менее престижных направлениях строились небольшие поселки таунхаусов, среднее количество домовладений в которых составляло порядка 50 квартир-секций. В то же время на традиционно престижных направлениях среднее количество квартир-секций в поселке отмечено на уровне 75 шт., то есть в 1,5 раза больше.
Это говорит о том, что 4 года назад у застройщиков еще не было уверенности в том, будут ли востребованы таунхаусы, расположенные на менее престижных направлениях. В 2005 году застройка непрестижных направлений таунхаусами только начиналась, и очертания успешных проектов были еще не ясны.
Однако, как видно из графика, постепенно количество домовладений в поселках по менее престижным направлениям увеличивалось. Так, по результатам исследования рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 4 квартала 2008 года, среднее значение этого показателя – 83 квартиры-секции - практически сравнялось с объектами на более престижных направлениях, где зафиксировано в среднем 99 квартиры-секции в поселке. То есть востребованность загородного жилья, расположенного на менее престижных направлениях, с каждым годом возрастала, как и потребность в более экономичном предложении на рынке в целом. В результате, поселки таунхаусов, расположенные по менее престижным направлениям, с течением времени стали крупнее.
Что касается свойств поселков на традиционно престижных и менее престижных направлениях, то они имеют различия, причем за последние годы эти различия усиливаются. Так, согласно данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 1 квартале 2005 года средняя площадь квартиры-секции фактически не зависела от того, на каком направлении располагается поселок. Для менее престижных направлений этот показатель составлял 224 кв.м. против 230 кв.м на традиционно престижных направлениях.
Видовые квартиры с балконами. Есть отделка. Развитая инфраструктура. Школы и детские сады. Рядом метро
Бизнес, комфорт и стандарт-класс. Квартиры с отделкой и балконами. Выгода до 1,2 млн ₽. Рядом метро. Звоните
Квартиры с отделкой. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Развитая инфраструктура. Звоните!
Старт продаж нового корпуса! Квартиры с отделкой в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин
Как мы уже отметили выше, в тот период не было четкого понимания того, что конкретно нужно различным категориям покупателей. Лишь со временем качественные характеристики таунхаусов стали дифференцироваться в зависимости от направлений. Стало понятно, что целесообразно увеличивать площади квартир-секций в поселках, расположенных на традиционно престижных направлениях, поскольку они пользуются спросом со стороны богатых покупателей, у которых более высокие требования к уровню комфорта. Одновременно с этим в период 2005-2008 годов на менее престижных направлениях размеры домовладений несколько снизились – с 224 кв.м. до 219 кв.м. Экономичность стала определяющим фактором для таких объектов, поскольку здесь покупают жилье менее обеспеченные люди.
Напротив, площадь индивидуальных земельных участков в сегменте таунхаусов увеличивалась как в поселках, расположенных на традиционно престижных направлениях, так и в поселках по менее престижным направлениям. Это связано с тем, что застройщики стремятся избежать «эффекта муравейника», который неизбежно возникает из-за увеличения количества квартир-секций в поселке. Домовладения с маленькими участками земли пользуются меньшим спросом, поскольку не обладают необходимым уровнем комфорта. При этом в поселках, расположенных на традиционно престижных направлениях, средняя площадь участка за последние 4 года выросла значительнее, чем в поселках на менее престижных направлениях, - на 24% и 16% соответственно. Выше мы уже указали причины такой динамики.
Все эти факты говорят о том, что загородный рынок недвижимости развивается в соответствии с потребностями различных категорий покупателей. Если в начале 2005 года не было четких границ между поселками таунхаусов по принципу престижности направления, то к концу 2008 года произошла строгая дифференциация. Вполне логично, что менее престижные направления, в отличие от традиционно престижных, характеризуются теперь экономичным предложением. Можно сказать, что «все стало на круги своя» и за годы формирования рынка таунхаусов застройщики определили параметры успешности проектов, ориентированных на покупателей с разным уровнем доходов.
Однако сегодняшняя непростая ситуация на рынке недвижимости неизбежно вносит коррективы, становится трудно прогнозировать успешность и востребованность того или иного проекта на основе общих тенденций развития рынка в последние годы. Необходим постоянный мониторинг рынка и общеэкономической ситуации на каждом этапе реализации проекта. О том, как сэкономить на этих важных составляющих без ущерба деятельности компании, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал в статье «Как сэкономить на аналитике и маркетинге».
Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
